לפני שבוע ניתן פסק דין בתיק משמעותי שזכינו לייצג בו (עע"מ 1122/22). נכון, במקרה הזה, הסוף של הסיפור הוא טוב. אבל במקרים רבים אחרים, האזרח הקטן שניצב מול רשות חזקה, לא תמיד יודע שהצדק איתו, ולכן מומלץ לו לקרוא בקפידה שורות אלה.
הסיפור שלנו עוסק באזרח, יזם, שחכר מרשות מקרקעי ישראל קרקע חקלאית באזור אשקלון. הקרקע שינתה את ייעודה מחקלאות למגורים בזכות תוכנית מתאר ארצית שמכוחה הוקמו מתחמי מגורים למפוני חבל עזה וצפון השומרון. כזכור, בשנת 2005, היה צורך בשינוי ייעוד מהיר של קרקעות אלה לטובת מפוני תכנית ההתנתקות ולכן- רמ"י הציעה ליזם, כמו במקרים דומים אחרים, תמריץ כספי, כדי שהיזם יסכים לוותר למדינה על הקרקע, ועל מנת שהיזם ישיב למדינה את הזכויות שלו בקרקע , לאלתר.
את ההחלטה להציע לאזרח את תמריצי ההשבה הללו קיבלה, בכבודה ובעצמה, מועצת מקרקעי ישראל. בהחלטה מספר 1470, אפשרה רשות מקרקעי ישראל לחתום עימה על הסכם להשבה של קרקע, מהאזרח למדינה, במסגרת "הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרת מגורים או תעסוקה". החלטה זו קבעה שהיזם, החוכר, יהיה זכאי להשיב לרמ"י את השטחים שבידו, באופן מיידי, וכי בתמורה להשבה המיידית, יוענקו לו פיצוי ותמריצים שונים, וביניהם - הזכות לרכוש בפטור ממכרז מגרשים בתחום התוכנית, בשווי מופחת. לפי המנגנון לקביעת ההפחתה – ייקבע שווי המגרש שיוקצה לאזרח, ללא מכרז, כבר לאחר שכ- 40% מיחידות הדיור תשווקנה. במילים אחרות, הרשות החליטה להתחייב לאזרח, החוכר, שהיא תערוך עבורו חישוב פשוט של הממוצע המשוקלל של מחירי המגרשים כפי שאלה שווקו כבר במכרזים הראשונים .
נשמע מפתה? נכון. לכן האמין האזרח להתחייבות זו, ולאחר שבדק את המחירים, החזיר את הקרקע למדינה, והמתין בסבלנות עד שיקבל את המגרשים שהובטחו לו. אבל, כאן התחיל הבלגן.
"לפרש על פי עקרונות הסבירות"
מאחר ומדובר היה בתוכנית שהתפרסה על היקף שטחים עצום, אזי הקרקעות שווקו רק בהדרגה, לפי מתחמים ולאורך מספר שנים. הפלא ופלא, ובמהלך השנים הללו עלה ערך הקרקע (כן, גם בדרום) בעשרות אחוזים. השטח שחכרה החברה שייצגנו נכלל במתחם האחרון שיצא לשיווק. כך, התימרוץ שהובטח ללקוח שלנו הפך לכדאי עבורו עד מאד.
לרמ"י, מצב שכזה נראה בלתי סביר. לכן, רמ"י נקטה ב"שיטת מצליח", והחליטה לחשב את שווי המגרשים לפי ממוצע של מחירי המגרשים ששווקו במתחם האחרון, ורק לפי המחירים האחרונים. זאת, במקום לחשב לפי הממוצע של המחירים של כלל מגרשי התוכנית, וזהו הרי הממוצע שעליו התחייבה רמ"י .
ומה רמ"י טענה כדי להצדיק את התנהלותה? ובכן, היא הצטדקה בטענה שהחליטה לחשב את הממוצע באופן שיהפוך את התמורה עבור המגרשים לגבוהה יותר, על מנת שיותר כסף ייכנס לקופת הציבור. היא טענה שבית המשפט צריך לפרש את החוזה לפי עקרונות של סבירות ולא לפי עקרונות של הסתמכות. לפי רמ"י, כדי שקופת הציבור לא תיפגע, יש להתעלם מהנזק שייגרם לאזרח שחתם עימה על חוזה וכמובן- הסתמך עליו.
בעקבות עתירה מנהלית שהגשנו, הבהיר בית המשפט המחוזי לרמ"י שמהלך שכזה אינו מקובל – מהסיבה הפשוטה שזה לא היה חלק מההסכם איתה, ושהסכמים, מה לעשות, צריך לקיים. פשוט, לא? היה אפשר לצפות שבזאת תסתיים הסאגה. אבל, לא. רמ"י החליטה לערער! כעת, היזם כבר נאלץ להיגרר לבית המשפט העליון. שם, כבר טענה הרשות שלכתחילה לא היתה לה סמכות חוקית להתחייב לאזרח שתיתן לו את מה שהבטיחה לו.
"המדינה הבטיחה תמריץ - והתנערה"
בשלב הזה, בית המשפט העליון כבר לא התאפק. בית המשפט העליון לא חסך את שבטו מהמדינה ונאלץ להטיח בה מילים קשות: "חוטא לא ייצא נשכר"! המסר שיצא מלפני בית המשפט היה חד: המדינה אינה יכולה לטעון שלא היתה מוסמכת להבטיח תמריץ ולנסות כך להתנער מהבטחה מפורשת שנתנה לאזרח.
כך, לשמחתנו, ולשמחת הציבור, מעז יצא מתוק. הערעור של רמ"י לבית המשפט העליון, הוליד פסק דין מנחה. נראה כי הפעם המסר הועבר. רשות מקרקעי ישראל צריכה לכבד הסכמים ככתבם וכלשונם, משילות משמעה גם אחריות, משילות משמעה גם כיבוד התחייבויות לאזרח ומשמעה גם התחשבות בהסתמכות של האזרח. המדינה אינה רשאית לטעון שחוזה שעשתה עם אזרח אינו חוזה סביר וכך, פשוט להתנער ממנו. לא זו הדרך. ובלשונה של הנשיאה חיות: מי שאומר לכם שלא עוד צריך את הרשות השופטת אומר לכם בעצם שלא עוד צריך להגן על האזרח מהמדינה.
טוב שיש לנו בית משפט בירושלים ששומר על האזרח. בואו נשמור גם אנו עליו.
עו"ד יובל גלאון, שותף וראש מחלקת משפט מנהלי ותכנון ובנייה במשרד עמית, פולק, מטלון ושות', ייצג את היזם בהליך המשפטי ביחד עם עוה"ד בועז אדלשטיין ואופיר גולדמן פלד.