מנכ"ל משהב: "מיגון בדירה הוא לא מותרות -הוא תנאי סף לקיום"

כשאלון יוניאן (50), מנכ"ל חברת הבנייה משהב, מדבר על שוק הנדל"ן הישראלי, הוא לא מדבר רק על מספרים ועסקאות. הוא מדבר על אנשים. על זוגות צעירים שמחפשים ביטחון. על משפחות שנכנסות למקלט בלילה ומבינות - הן צריכות ממ"ד. הוא מדבר על מדינה שצריכה לתת לדור הבא סיבה להישאר, "ומשהב", מצהיר יוניאן, "נמצאת כאן כבר תשעים שנה בדיוק בשביל זה".

אחד הדברים הבולטים שמסמן יוניאן הוא קו שבר עמוק שנפל בחברה הישראלית מאז תחילת המלחמה, "אוכלוסיית ישראל התחלקה לשניים -מי שיש לו ממ"ד ומי שאין לו ממ"ד. היום כולם מבינים שחייבים לייצר מציאות שלכולם יש פיתרון של מיגון. זה לא מותרות, זה תנאי סף לקיום". הסיטואציה הביטחונית, לדבריו, שינתה לחלוטין את אופן קבלת ההחלטות של הציבור הרוכש דירות. "אנשים לא שואלים יותר רק "כמה חדרים?" או "באיזו קומה?" או "מה המחיר למטר?". השאלה הראשונה שעולה בכל שיחה עם לקוח -ולעיתים גם השאלה שסוגרת עסקה - היא: "יש ממ"ד?", הוא מציין, "ולכן, משהב הבינה כי צריך שינוי בתפיסת הממ"ד והיום היא מהחברות הראשונות שמיישמות את התקנות החדשות ומאפשרות בנייה של ממ"ד עם שירותים ואפילו מקלחת לנוחות השהייה המשפחתית לאורך זמן".

הממ"ד והביטחון הוא חלק ממכלול שלם שיוניאן מנגיש ללקוחות החברה, שעתידה להכפיל את הפרויקטים הנמצאים בביצוע בשנת 2027, "משהב בונה כיום בעשרה אזורים ומתכננת להתרחב לעשרים נקודות בשנה הבאה, כאשר מבחינתנו הגודל לא בא על חשבון הדיוק. להיפך, אנחנו יודעים לתפור לכל אחד את הדירה שתתאים לו", הוא אומר. "לזוגות צעירים, לציבור הדתי, לציבור הכללי, לציבור החרדי, למשפחות גדולות וקטנות. יש לנו מומחיות לתת את התמהיל הנכון של שלושה, ארבעה, חמישה, שישה חדרים -אנחנו מתאימים כל פרויקט עם הפתרונות שמתאימים לאוכלוסייה שתגור בו. הגישה שלנו היא לשים לב לפרטים הקטנים, לשאיפות של הלקוח, ולקחת את הניסיון הנצבר של החברה כדי לתת ללקוחות שלנו את מה שהכי טוב עבורם, ולא את מה שהכי קרוב ללקוח הממוצע".

יהודי התפוצות יבואו והצפי הוא לתקופה שבה הביקוש עולה על ההיצע

יוניאן נכנס לפני פחות משנה לתפקיד מנכ"ל חברת הנדל"ן הוותיקה והמוכרת כאשר לפני כן כיהן בתפקידים בכירים בעולם הנדל"ן והכלכלה. הוא מכיר את המנגנון מבפנים - את הבירוקרטיה, את ועדות התכנון, את הריביות ואת הפסיכולוגיה העדינה שמניעה שווקים. ובתקופה כזו, של מלחמה ואי-ודאות, הוא בוחר לדבר ישירות: יש בשורה, ומי שיבין אותה בזמן -ירוויח, "שוק הנדל"ן נמצא בתקופה של ביקושים כבושים -אנשים ממתינים, מחכים שהמצב יתבהר, שהריבית תרד, שהמלחמה תיגמר. אני מבין את ההיסוס, זה שעכשיו אנשים נמצאים על הגדר -זה טבעי, כי זו תקופת מלחמה, יש ריבית גבוהה, יש חוסר ודאות. אבל המציאות הדמוגרפית חזקה מכל חוסר הוודאות ואנחנו הולכים לקראת שוק עם ביקוש גבוה לעומת היצע מוגבל."

הנתונים תומכים בדעה של יוניאן, "הילודה עולה על התמותה, אחד מכל שלושה משקי בית עובר פירוק עקב גירושין, ובראי הגל הגובר של אנטישמיות בצרפת, בריטניה וארצות הברית - צפויה עלייה שתוסיף ביקושים משמעותיים, כאלה שיהיו גדולים מההיצע", הוא מסביר, "הפרסומים על 90,000 יחידות דיור שנמצאות על המדף ולא נמכרות לא מרשימים אותי. הביקוש בישראל תמיד ינצח. כבר עכשיו, מעבר לילודה הטבעית, אנחנו מקבלים פניות והתעניינות מצד יהדות התפוצות. כשהמלחמה תסתיים, מספר לא מבוטל של יהודים שלא בטוחים שיש להם עתיד באירופה ובארצות הברית צפויים לקנות בישראל דירה. אנחנו מקבלים הזמנות מיהודי התפוצות להשתתף בירידי דירות ואנחנו רואים תופעה מעניינת שבה יהודי התפוצות מתחילים לקנות דירות בערים רגילות במעטפת של מרכז הארץ כדי לקבל סוג של 'תעודת ביטוח'. מדובר בצעד שמבטא את האמונה שהאוכלוסייה היהודית בעולם תמשיך להסתכל על ישראל כאופציה ריאלית, גם בזמנים קשים ואנחנו כחברה גם רוצים להיות שם עבורם ולהגיד: יש לכם בית."

לא רק בניין -קהילה שלמה

חברת משהב חוגגת השנה 90 שנה, ומאחוריה מעל 100,000 דירות ברחבי הארץ -מתל אביב ורמת גן, דרך נתניה, פתח תקווה ובני ברק, ועד ירושלים, הרצליה וערים רבות נוספות. אבל יוניאן מתנגד להגדרת החברה כ"קבלן" בלבד. עבורו, משהב היא קודם כל בונת קהילות, "בכל עיר בישראל יש שכונת משהב. אנחנו לא בונים בניין בודד -אנחנו מתכננים שכונות עם פארקים, גני ילדים ומרכזים מסחריים. ב-2026, אנשים לא מחפשים רק ארבעה קירות -הם מחפשים שייכות וזהות. ואת זה אנחנו יודעים לעשות כבר 90 שנה."

נקודת המבטח שמאפיינת את משהב במשך עשרות שנים הפכה לאחרונה לנחלת הכלל. יותר ויותר חברות ויזמין פועלים להקים פרויקטים של עירוב שימושים, כאלה שמייצרים קהילה על שטח קטן יחסית שמעניק מענה לרוב צרכיו של הדייר, תוך יצירת אווירה של שכונה קהילתית. לדברי אלון יוניאן, חברת משהב פועלת בצורה הזאת מזה תקופה ארוכה, כאשר מה שתמיד מנחה את החברה זה החשיבה המקיפה על הלקוח, באשר הוא, "אנחנו לא יזם פרטי שמה שמעניין אותו היא שורת הרווח בסוף. מה שמעניין אותנו הוא שאנשים יהיו מרוצים, שיצעדו איתנו לאורך זמן. בחברה רגילה, אם אדם יצטרך לבחור בין הרווח ללקוח -הוא יבחר ברווח. במשהב זה לא ככה. פעלנו עוד לפני קום המדינה, ואנחנו מחויבים גם היום לאותם ערכים שגורמים לחברה להמשיך להוביל גם אחרי קרוב למאה שנים".

במרוצת השנים נכנסה החברה לתחום ההתחדשות העירונית, ולמעשה, היא הייתה מהראשונות בישראל שהחלה לעסוק בענף, "שוק הנדל"ן הולך להתחדשות עירונית. אין כמעט קרקעות פנויות במרכז, ולכן היכולת לחדש ולבנות מחדש היא קריטית. יש לנו גם ניסיון בבנייה ביהודה ושומרון -בגבעת זאב, בגוש עציון -חבל ארץ שצריך לתת מענה לביקושים שגדלים בו".

יוניאן לא מסתפק בדיבורים על שוק. הוא מעלה חזון לאומי מפורש, "המדינה חייבת להוביל מהלך אסטרטגי בנגב ובגליל. הבשורה האמיתית לזוגות צעירים ולמשרתי המילואים צריכה להיות קרקע בחינם -לכל מי ששירת שירות צבאי או לאומי. זה הפיצוי המינימלי למי שנושא בנטל, וזו הדרך לוודא שהדור הבא יכה שורשים בארץ." הוא מוסיף כי לצד המהלך הלאומי, יש גם צורך דחוף לרפורמה בתהליכי הרישוי: "הרגולציה מתארכת. תהליכי רישוי בוועדות התכנון והבנייה לוקחים שנים, ואנחנו לא יכולים להרשות לעצמנו את הפסד הזמן הזה. צריך לפשט. צריך לטפל בריביות, בחומרי גלם, בכוח אדם ובבירוקרטיה -כי בסוף, נדל"ן זה הרבה פסיכולוגיה, וחוסר הוודאות פוגע בכולם."

ובכל זאת, למרות הטלטלה בשוק, יוניאן ממשיך להיות אופטימי -ולא בצורה שטחית, אלא עם ביסוס. לדבריו, מי שרוכש היום, בתקופה שבה השוק מהוסס ויש מוכרים שמוכנים להתגמש, ויש גם לא מעט מבצעים והצעות קורצות, עשוי להרוויח יותר ממי שימתין לבהירות שאולי לא תגיע, "מי שקנה עכשיו -ירוויח. כי הביקושים רק ילכו ויגדלו, וההיצע לא יצליח להדביק את הקצב", הוא מסביר, ומפרט כיצד חברת משהב מתמודדת עם אתגרי התקופה, וכיצד החברה צולחת גם את משבר הנדל"ן שחווה השוק בעת הנוכחית, "אנחנו יודעים לתת מענה הוליסטי לצורכי הלקוחות שלנו, אנחנו עומדים איתנים בעקבות הניהול השקול שלנו והיעדר מינוף משמעותי, ויש לנו איתנות פיננסית אשר נסמכת על היסודות הוותיקים של החברה. אנחנו ממשיכים לספק מוצר שעונה על הצרכים של הלקוחות שלנו -שמקבלים דירה ששווה את ההשקעה הכספית הגדולה שהם מבצעים בה. לדיירים חשוב שאחרי ההחלטה המשמעותית שהם ביצעו לקנות דירה, הם יקבלו אותה בזמן ויקבלו את מה שהם תמיד רצו. אנחנו עומדים במילה שלנו כי אם זוגות צעירים יקנו כאן דירות, המדינה תמשיך לפרוח, ואנחנו עושים את זה כבר עשרות שנים, ונמשיך בכך גם בעשרות השנים הבאות".

ראיון עם אלון יוניאן, מנכ"ל חברת משהב