שוק הנדל"ן אחרי המלחמה: מדינה בהמתנה, יזמים בחנק וממשלה שמסרבת להתעורר

המלחמה מול איראן אמנם הסתיימה, אך הלחימה בעזה ממשיכה, החטופים היקרים לליבנו טרם שבו הביתה, והשגרה – רחוקה מלחזור. בתוך כל הכאוס הזה, שוק הנדל"ן בישראל ממשיך להידרדר לעבר נקודת שבירה שלא נראתה כאן עשרות שנים. זהו משבר כלכלי עמוק שמתפתח מתחת לפני השטח, ובמרכזו – קיפאון חסר תקדים בשוק הדיור, רגולציה כבדה, בנקים חונקים, ובעיקר – ממשלה שלא נוקפת אצבע.

יזמים כבולים: השקיעו מיליונים – ונתקעו בלי יכולת למכור

אלפי יזמים שהקדישו שנים לפרויקטים של נדל״ן – חלקם בפריפריה, חלקם באזורי עימות – עומדים היום מול מציאות טרגית. הם הוציאו מיליוני שקלים, קיבלו היתרי בנייה, ועברו את כל התחנות הביורוקרטיות. אלא שהיום, כאשר סוף סוף ניתן היה להתחיל למכור דירות – אין קונים, אין מימון, והבנקים לא מאשרים הנחות, גם כשהשוק מתרסק לנגד עינינו.

בנק ישראל ביטל את מודל 20/80 – שאיפשר ליזמים גמישות במכירה – והבנקים דורשים מלקוחות להביא הון עצמי שלא קיים ברוב המקרים. יזם שרוצה "להוריד מחיר" כדי להתאים את עצמו למציאות החדשה, לא מקבל אישור מהבנק המלווה – כי מבחינתם, הוא מחויב לדו"ח האפס שהוגש עוד בתקופה של שוק שוקק. הבעיה היא שהדו"ח הזה כבר מזמן לא רלוונטי: המחירים השתנו, עלויות עלו, וחוסר הוודאות הרקיע שחקים.

למה לא מורידים מחירים?

זו שאלה נפוצה בציבור, אך התשובה פשוטה – אסור ליזם להוריד מחירים בלי אישור הבנק. אם הוא ימכור במחיר נמוך מהתחזיות של דו"ח האפס – הבנק עלול לעצור את הליווי הפיננסי. המשמעות: פרויקט תקוע, הלוואות שלא נפרעות, ובמקרים רבים – הליכה לפשיטת רגל. זהו מעגל שכולל הפסדים עצומים לבעלי הדירות, לעובדים, לספקים, ולמשק כולו.

מי שנפגע הם לא רק היזמים, אלא עשרות אלפי משפחות שממתינות לדירה עם ממ"ד, זוגות צעירים שחלמו לקנות דירה, ומשפחות שרוצות לעבור לבית בטוח יותר – במיוחד באזורים שהיו תחת אש או איום ישיר.

ומה עם הממשלה?

כאן מגיעה התמיהה הגדולה ביותר. למרות הנתונים, למרות קריסת המכירות, ולמרות הקריאות לעזרה – הממשלה שותקת. אין תוכנית חירום לדיור. אין נוהל מואץ להיתרי בנייה. אין ועדות חרום לפרויקטים תקועים. נדמה שכל משרד פועל לבד – אם בכלל.

• משרד השיכון? רדום.
• משרד האוצר? עסוק בקיצוצים.
• משרד ראש הממשלה? לא מתערב.

בזמן שהממשלה יודעת להעביר תקציבים למוסדות אחרים, אין לה רצון אמיתי לתמרץ יזמים לחזור לבנות בעוטף, בצפון, או בשכונות מוחלשות. דיור ציבורי תקוע, התחדשות עירונית לא מתקדמת, והתכנון האסטרטגי פשוט לא קיים.

מה כן אפשר לעשות? ולא – זה לא מסובך

הביקוש לדיור בישראל לא נעלם – הוא רק נדחק הצידה בגלל החשש הכלכלי וחוסר הוודאות. זוגות צעירים עדיין רוצים לקנות דירה, משפחות עדיין מחפשות מרחב בטוח, והיזמים – עדיין רוצים לבנות. כדי להחזיר את המערכת לפעולה, כל שנדרש הוא אחריות ממשלתית וכמה צעדים פשוטים:

1. ערבות מדינה לפרויקטים בפריפריה – במיוחד בהתחדשות עירונית, כדי להבטיח ליזמים הגנה.
2. הקמה של קרן ייעודית למימון פרויקטים בקשיים, בדגש על פרויקטים שכבר קיבלו היתרים.
3. הקמה מיידית של ועדות תכנון מיוחדות לאזורי עימות, כדי לזרז תהליכים.
4. תמריצים מיידיים ליזמים שמתחילים לבנות, בדמות מענקים, ארנונה מופחתת והקלות מיסוי.
5. אחידות רגולטורית בפרויקטים של התחדשות עירונית – היום כל ראש עיר ומהנדס קובעים כללים שונים, והכאוס חוגג.
6. גמישות מהבנקים – לאפשר עדכון של דו"חות אפס והתאמה לתנאי שוק משתנים.

שוק הנדל"ן – הקורבן הנשכח של המלחמה

חשוב להבין: שוק הנדל"ן בישראל לא התמוטט בגלל איראן או חמאס – אלא בגלל אדישות ממשלתית, חנק בנקאי, וחוסר הבנה של גודל השעה. אם המדינה לא תתעורר, נשלם כולנו את המחיר:

• עלייה במחירי דירות.
• עלייה במחירי שכירות.
• נטישה של יזמים את השוק.
• קריסה של פרויקטים באמצע הדרך.
• שחיקה באמון הציבור.

סיכום

המשבר הזה עדיין ניתן לפתרון – אבל צריך לפעול עכשיו. לא בעוד חודש, לא אחרי דיון במליאה. כמו שהמדינה יודעת לפעול במהירות בזמן מלחמה – כך עליה לפעול בשוק הנדל״ן. כי בלי פתרונות דיור – לא תהיה חזרה אמיתית לשגרה.

מאת אלדר אדטו, עו"ד, אלדר אדטו, משרד עורכי דין

***

כתבה שיווקית בחסות אלדר אדטו, משרד עורכי דין; הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.