ההתחדשות העירונית כבר אינה נמדדת רק בהיקף הפרויקט

בשנים האחרונות הפכה ההתחדשות העירונית מאפיק משלים לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של ענף הנדל"ן בישראל. אם בעבר עיקר הפעילות התמקד בבניינים בודדים במסגרת תמ"א 38, הרי שכיום מרכז הכובד עבר למתחמי פינוי בינוי רחבי היקף ולתכנון מחדש של שכונות שלמות. בהתאם, גם חלקה של ההתחדשות העירונית בשוק הבנייה ממשיך לגדול, וכיום היא אחראית לכ-30% מהתחלות הבנייה בישראל. מדובר בענף שהתבגר, וההתבגרות הזו מחייבת גם הסתכלות אחרת על החברות שפועלות בו.

ככל שהענף גדל והפרויקטים הופכים מורכבים יותר, ברור שהיקף הפעילות וצבר הפרויקטים ממשיכים להיות מדדי חשיבות משמעותיים. הם מעידים על יכולת ייזום, על אמון מצד בעלי הדירות ועל פוטנציאל עסקי. אבל בשלב שבו ההתחדשות העירונית הפכה לאחד מעמודי התווך של שוק הדיור, אי אפשר להסתפק רק במספר יחידות הדיור שעל הנייר. לא פחות חשוב לבחון כמה מהפרויקטים אכן מתקדמים, באיזה שלב הם נמצאים, וכמה מהם כבר הגיעו לקו הסיום ואוכלסו בהצלחה.

המורכבות גדלה

זו למעשה אחת ההתפתחויות המשמעותיות שעבר הענף בשנים האחרונות. אם בעבר עצם היכולת לגייס חתימות ולהציג צבר פרויקטים גדול הייתה נתפסת כהישג משמעותי, הרי שכיום ברור שזו רק תחילת הדרך. בין הרעיון הראשוני לבין מסירת המפתחות לדיירים מפרידים לעיתים קרובות שנים של תכנון, רישוי, מימון, עבודה מול רשויות וניהול של מאות בעלי זכויות. ככל שהפרויקטים גדלים, כך גדלה גם המורכבות, וממילא גם החשיבות של ניסיון מוכח בביצוע.

זו בדיוק הסיבה שהערכת חברות בתחום צריכה להיות רחבה יותר. היקף הפעילות הוא נתון חשוב, אך הוא אינו יכול לעמוד לבדו. יש משמעות אמיתית לשלב שבו נמצא כל פרויקט, משום שכל שלב נוסף בדרך מצמצם את אי הוודאות ומקרב את מימושו בפועל. פרויקט שקיבל היתר בנייה אינו דומה לפרויקט שנמצא בשלבי תכנון ראשוניים, ופרויקט שנמצא בביצוע שונה לחלוטין מפרויקט שנמצא רק בראשית דרכו. מעל כולם ניצבים כמובן הפרויקטים שכבר אוכלסו, משום שהם משקפים יכולת מוכחת להשלים תהליך מורכב ולהביא אותו לכדי מימוש.

הבחינה הזו חשובה במיוחד בענף שבו אי הוודאות היא עדיין חלק בלתי נפרד מהעשייה. כמעט כל פרויקט מתמודד לאורך הדרך עם אתגרים תכנוניים, רגולטוריים, מימוניים ולעיתים גם משפטיים. די בשינוי מדיניות, בהתארכות הליכי הרישוי או בקושי במימון כדי לעכב פרויקט במשך חודשים ואף שנים. לכן, כאשר בוחנים את עוצמתן של החברות הפועלות בתחום, חשוב להבין לא רק כמה פרויקטים הן יוזמות, אלא גם עד כמה הן יודעות להתמודד עם אותם אתגרים ולהמשיך לקדם אותם לאורך כל הדרך.

השפעה דו כיוונית של המלחמה

מגמה חשובה לא פחות, שוודאי תשתקף בדירוג שנחשוף בקרוב וכן באלו שיבואו אחריו, הוא ההשפעה הדו כיוונית של המלחמה. אחת הסתירות המעניינות שאנחנו רואים בשנים האחרונות של היא שככל שהצורך בהתחדשות עירונית הפך ברור יותר בעקבות המצב הביטחוני, כך התברר שגם קשה יותר להוציא פרויקטים לפועל. המלחמה חיזקה את ההבנה למה ישראל זקוקה להתחדשות עירונית, אך במקביל יצרה סביבה כלכלית ותפעולית שהקשתה על מימושה. קרוב לוודאי שבשנים הקרובות נבין את הפער שנוצר ומקבלי ההחלטות יידרשו להתוות מדיניות המתייחסת לכלל ההתפתחויות ולטובת ניהול נכון של התחדשות עירונית.