"ענף הנדל"ן יודע להתמודד עם אתגרים משמעותיים, אך מתקשה לפעול בחוסר ודאות"

ענף הנדל"ן נמצא באחת התקופות המורכבות שלו: מצד אחד לא מעט חברות כבר נערכות להנפקות בחודשים הקרובים ואחרות כבר הגישו תשקיפים. מצד שני, אי אפשר להתעלם מכך שהשפעות המלחמה, תמונת המצב המאקרו-כלכלית ותהליכים אחרים דורשים התאמות כדי לאפשר לענף הנדל"ן להתאושש. לקראת פורום בכירות ובכירי ענף המשפט בתחום הנדל"ן של Duns 100 מבית דן אנד ברדסטריט, עורכי הדין המובילים התייחסו לסוגיות האקטואליות שעומדות על הפרק.

"חברות הנדל"ן מעוניינות בגיוס כספים מהציבור"

גל ההנפקות המתוכנן, שחברות נדל"ן רבות צפויות להשתתף בו, נובע משילוב של גורמים. מצד אחד, הריבית שעודנה גבוהה, הירידה בקצב המכירות והתייקרות הבנייה, מובילות עוד ועוד חברות להנפקות ולגיוון מקורות המימון. מאידך, הבורסה בתל אביב נהנית מביקוש גבוה מצד גופים מוסדיים שמחפשים השקעות בחברות יציבות. כל אלו הופכים את העיתוי להנפיק לאטרקטיבי במיוחד, בפרט לאחר מספר שנים של 'ישיבה על הגדר'. ההנפקות צפויות לסייע לחברות למחזר חובות ולייצר לעצמן גמישות פיננסית לטובת המשך פעילות והתנעת צמיחה.

לדברי עו"ד ענת בירן, בעלים של ענת בירן משרד עורכי דין, גל ההנפקות לא יהיה נקודתי אלא מגמה עקבית. "נראה שמדובר במגמה שתלווה אותנו בהמשך משום שחברות הנדל"ן מעוניינות בגיוס כספים מהציבור להתנהלות השוטפת שלהן לטובת כניסה לפרוייקטי נדל"ן חדשים נוספים, זאת, בין היתר, לאור הקושי במכירת דירות חדשות מתחילת המלחמה ועד היום – ועקב המלחמה ועקב סביבת ריבית גבוהה לנוטלי ההלוואות המשכנתא".

"חוסר האמון של הרוכשים גובר"

אלא שלצד ההנפקות המתוכננות, ענף הנדל"ן מתמודד עם שנים מורכבות למדי. המלחמה, סביבת הריבית הגבוהה, עליית תשומות הבנייה ורגולציה שמשתנה תדיר. לאור זאת, לדברי עו"ד ורד צרור-ג'רסי, שותפה, מחלקת נדל"ן במשרד עוה"ד פישר (FBC & Co.)’, "הצעד המרכזי הנדרש כיום הוא השבת הוודאות והיציבות לשוק. ענף הנדל״ן יודע להתמודד עם אתגרים משמעותיים - ביניהם ריבית גבוהה, עליית תשומות או מחסור בכוח אדם, אך הוא מתקשה לפעול במציאות מתמשכת של חוסר ודאות. בשנים האחרונות יזמים, קבלנים ורוכשים נאלצים להתמודד עם שינויים רגולטוריים תכופים, הליכי תכנון ורישוי ממושכים וקושי אמיתי לייצר תחזית כלכלית ארוכת טווח לפרויקטים. לכך מצטרפת גם מדיניות מיסוי משתנה, בפרט ביחס למשקיעי נדל"ן, אשר יוצרת חוסר יציבות נוסף ומקשה על קבלת החלטות והשקעות ארוכות טווח בענף. במצב זה, פרויקטים מתעכבים, חוסר האמון של הרוכשים גובר, והמערכת נקלעת לקשיים שפוגעים במשק כולו. לכן, אני סבורה שהמדינה צריכה להתמקד בראש ובראשונה בקיצור וייעול משמעותיים של הליכי התכנון והרישוי, ביצירת רגולציה יציבה ועקבית ובהסרת חסמים המעכבים הוצאת היתרי בנייה וביצוע. לצד זאת, יש צורך בגיבוש תוכנית ארוכת טווח לענף, בדגש על הליכי הרישוי, אשר תעניק ודאות גם ליזמים וגם לרוכשי הדירות ותעודד חזרה של השקעות לשוק. ככל שניתן יהיה לקדם פרויקטים בצורה מהירה, יעילה וצפויה יותר, כך ניתן יהיה לייצב את השוק ולהשיב את אמון הציבור בענף הנדל״ן".

"להקטין את שיעור המס לרכישת דירה שנייה"

סוגיית המיסוי עולה גם מדבריו של עו"ד חגי אדורם, שותף מנהל בפירמת עורכי הדין אדורם ושות'.
לדבריו, "לאחר מספר שנות מלחמה ברציפות יש להקטין את שיעור מס הרכישה לדירה שנייה ואילך באופן מידי (ולא לחכות לינואר הקרוב). בנוסף יש לבצע מבצע קצוב בזמן בדומה למבצעי 'שחרור הרווחים הכלואים בחברות' ביחס לדירות שמכירתן תחויב במס שבח. הנחה בשיעור מס השבח במכירה למשך תקופה קצרה של חלון זמנים של 12 חודשים בהוראת שעה. בכך תשוחררנה אלפי דירות שהן כבר קיימות ומוכנות לשוק שגלום במכירתן מס שבח".

עוד מציין אדורם כי "בהיבטי הרישוי והתכנון, המלך הוא עירום. פרויקט של התחדשות עירונית לא צריך לארוך לפחות עשר שנים. יש לקבוע לרשויות התכנון סעיפי "פרס- קנס" על עמידה ביעדים ובלוחות זמנים באמצעות מענק שר וכד' או קנס על חריגה מלוחות זמנים. בהביטי הרשויות- החקיקה לא עוזרת ולא משפיעה. הדרך האפקטיבית היחידה להשפיע היא באמצעות תשלום כסף מצד המדינה לרשות בגין כל היתר בנייה למגורים (אם בהתחדשות, אם ביזמות "רגילה"). ברגע שהרשות המקומית תקבל תשלום מהמדינה - "כסף חי" (שישפה אותה על אובדן ארנונה עסקית והסתמכות על ארנונה למגורים שהיא עלולה להיות גרעונית מבחינת סל השירותים לתושב) - כולם יראו איך הרשויות המקומיות משנות תקליט ומתחילות להתחרות אחת בשנייה מי תהיה יותר מהירה במתן היתרי הבנייה למגורים".

"ריבית נמוכה ויציבה תאפשר לתכנן קדימה"

אולם, נראה כי בכך לא תמו האתגרים. עו"ד משה מויאל, שותף במשרד עוה"ד מויאל מלאכי ושות', מוסיף כי "בשנים האחרונות דיברנו בעיקר על בעיית היצע, אבל כיום האתגר המרכזי של שוק הנדל"ן הוא דווקא הביקוש. לכן, המדינה צריכה לנקוט צעדים שיחזירו את המשקיעים לשוק ויעודדו עסקאות. בין היתר, ניתן לשקול הוראות שעה שיקלו במדרגות מס הרכישה, הן לרוכשי דירה ראשונה והן למשקיעים, לצד הרחבת הפטורים ממס שבח ומתן תקופות ארוכות יותר למשפרי דיור למכור את דירתם הקיימת. כיום לא מעט אנשים חוששים לרכוש דירה חדשה לפני שמכרו את הישנה, והדבר פוגע בהיקף העסקאות. נכון שהמדינה עשויה לגבות פחות מס מכל עסקה בודדת, אך אם המהלכים הללו יגדילו את מספר העסקאות, בסופו של דבר גם הכנסות המדינה ממסים עשויות לגדול. חשוב להחזיר את המשקיעים לתמונה, משום שהם מהווים חלק משמעותי מהנעת השוק. בנוסף, סביבת ריבית נוחה יותר היא תנאי מרכזי להתאוששות הענף. לא די בהפחתה נקודתית בריבית. השוק זקוק למגמה ברורה שתשיב את הביטחון לרוכשים, למשקיעים וליזמים. ריבית נמוכה ויציבה יותר תאפשר ליזמים לתכנן קדימה ותעודד את הציבור לחזור ולבצע עסקאות.

עוד מציין מויאל כי "יש לפעול לצמצום עלויות הבנייה באמצעות הפחתת חסמים רגולטוריים ובירוקרטיים. כיום הליכי התכנון, הדרישות הרגולטוריות, התקינה, ריבוי היועצים, מכוני הבקרה והוועדות השונות מייקרים משמעותית את הבנייה. לצד העלייה במחירי חומרי הגלם וההשפעות של המלחמה על שרשראות האספקה, נוצר מצב שבו עלויות הבנייה זינקו, בעוד שמחירי המכירה לא תמיד הצליחו להדביק את הפער. אם המדינה רוצה להחזיר את הענף למסלול צמיחה, עליה לפעול במקביל בשלושה מישורים: יצירת סביבת ריבית נוחה יותר, התאמת מדיניות המס כדי לעודד ביקושים, וצמצום הבירוקרטיה שמכבידה על היזמים ומייקרת את הבנייה".