"כיון שעלה עמוד השחר נכנסו חכמי ישראל אצל דוד. אמרו לו אדונינו המלך עמך ישראל צריכין לפרנסה אמר להן לכו והתפרנסו זה מזה אמרו לו אין הקומץ משביע את הארי ואין הבור מתמלא מחולייתו אמר להם לכו פשטו ידיכם בגדוד." (תלמוד. ברכות ג)

המשמעות הפשוטה של הגמרא לעיל היא שכאשר מתמודדים עם בעיה כלכלית, לא יעזור לחלק מחדש את העושר הקיים, אלא צריך למצוא מקור עושר חדש. בימי דוד, ניתן היה לפשוט צבאית על עמים שכנים ולקחת מהם שלל. לא הכי ישים בימינו, אבל לפני 3000 שנה זה כנראה עבד.

ישנו בארץ מחסור מתמיד בדירות שנובע משני גורמים יחודיים: האחד, ישראל היא המדינה המפותחת היחידה בעולם עם שיעור פריון כולל (TFR) מעל ל-3.1 (באיחוד האירופי הממוצע עומד על כ-1.55). הגידול הטבעי, בשילוב עם ההגירה מביא לגידול אוכלוסין מהיר. השני, בישראל יש מונופול כמעט בלעדי של המדינה על קרקעות לבניה. מצב זה אין לו אח ורע בעולם המפותח והוא מייצר מחסור הולך וגדל בדירות. המחסור הוא הגורם העיקרי לעליית מחירי הדיור.

ישנם שני גורמים נוספים המעלים את מחירי הדירות: האחד, מיסוי כבד על כל הליך רכישת הדירה. בצורת מיסים, אגרות והיטלים שונים. ישירים ועקיפים.  ארציים ומוניציפליים. השני היא המחיר הגבוהה של חומרי הגלם וכח האדם הנחוצים לביצוע הבניה. הסיבות לכך הן קיומם של מונופולים כמו מונופול המלט, הנמלים, חברת חשמל וכדומה,  וכן קיומם של חוקי עבודה דרקוניים. הבעיות האלה לא תיפתרנה מבלי שתשתנה כליל השיטה הכלכלית במדינה. אנו ננסה לבחון מה אפשר לעשות נקודתית בתחום הדיור.  

כמו שלימדונו רבותינו ב"מובא לכלכלה שנה א", המחירים בשוק הדיור הם תוצאה של שיווי משקל בין ביקוש להיצע. עליה בהיצע גורמת לירידה במחיר ואילו צמצום בהיצע גורם לעלייה במחיר. במילים אחרות, אם מספר הדירות שנבנות מדי שנה, לא מספיק בכדי לעמוד בביקושים שנוצרים באותה תקופה, המחירים יעלו והתכניות הממשלתיות שנועדו לעזור, הן בבחינת 'לכו התפרנסו זה מזה', כלומר לקחת כסף מכיס אחד ולהעביר לכיס אחר על ידי סבסוד רכישת דירה. לא רק שהטוב הכללי לא עולה, הוא אף יורד משמעותית: להעברת הכסף מכיס לכיס יש עלות בצורה של צבא פקידים שמנהלים אותה , וחמור מזה, שוק מעוות הוא שוק פחות יעיל.

אמנם התיאוריה הכלכלית המקובלת לא זקוקה להוכחות, אך למרות זאת ממשלות ישראל התעקשו לערוך ניסויים בקנה מידה נרחב, בתכניות פופוליסטיות שלא פתרו את הבעיה ובטווח הארוך אף החריפו אותה. מדובר בשלוש תוכניות ממשלתיות שנועדו לפתור את מצוקת הדיור: תכנית מע"מ אפס, העלאת מס רכישה למשקיעים  וכמובן תוכנית מחיר למשתכן.

הנזק מהתוכניות האלה גדל מאחת לשנייה. תוכנית מע"מ אפס יצרה הכי פחות נזק. בעיקר בגלל שהיא לא מומשה בסופו של דבר. היא כן יצרה נזק מסוים, כי קונים רבים "ישבו על הגדר" כחצי שנה ולא קנו דירות. מדובר בעיוות בשוק וכל עיוות בשוק יוצר נזק.

העלאת מס רכישה למשקיעים גרמה לנזקים משמעותיים יותר: היא אמנם האטה את קצב עליית המחירים אבל עשתה זאת על חשבון השוכרים וגרמה לבריחת הון מישראל לחו"ל. משקיעים ישראלים רבים, במקום לרכוש דירות כאן, עשו זאת בחוץ לארץ. השוכרים, שהם במקרים רבים אוכלוסייה חלשה, ניזוקו מכך, כי הסטת ההשקעות לחו"ל, צמצמה את ההיצע של דירות להשכרה. לא צריך להיות גאון בכלכלה כדי להבין שהגדלת מיסוי ללא הגדלת ההיצע או היעילות בשוק, גורמת יותר נזק מתועלת.

מחיר למשתכן התעלתה על שתי קודמותיה. תכנית זו היא איוולת אמיתית, ממש אייקון של פופוליזם חזירי. גם כאן, לא הוגדל ההיצע. הממשלה המציאה פטנט פלאי: הגרילה דירות מוזלות בין "זכאים". התוכנית עלתה לפי הערכות שונות בכ-7 מיליארד שקל מדי שנה, סכום אסטרונומי שכמובן מומן על ידי משלמי המיסים. בנוסף, התכנית גרמה לאלפי משפחות לשבת "על הגדר" ולחכות לדירה כמו שמחכים לזכיה בלוטו. מי שלא זכה, דחה רכישת דירה בכמה שנים ונשאר קירח מכאן ומכאן. מי שבכל זאת זכה, קיבל דירה במקום שהוא לא צריך ובגודל ובמפרט שהוא לא צריך. שהרי הוא לא בחר את הדירה המתאימה לו אלא זכה בהגרלה. כשאתה זוכה בלוטו אתה לא יכול להיות בררן. על הזכיה הזו שלמו כל שאר משלמי המיסים גם באופן ישיר - סבסוד ההנחה. וגם באופן עקיף. כי כאשר מעוותים ענף שלם של המשק באמצעות רגולציות מוזרות של הגרלות ו'זכאים', נפגע הפריון. התכנית גרמה גם לנזקים משניים רבים. למשל אנשים שרצו למכור את הדירות שלהם ביד-שניה התקשו לעשות זאת בגלל שהרוכשים "ישבו על הגדר" וחיכו לזכיה.

אז מה צריך לעשות?

ראשית צריך להגדיר במדויק את המטרות: ירידה במחירי הדירות לא צריכה להיות המטרה. מחירי דירות יורדים בדרך כלל במדינות שעוברות משבר כלכלי חריף. ירידה כזו גורמת לקיפאון בענף הבניה ומניעת בניית מלאי דירות חדש, ויוצרת משברי משנה נוספים בענף חברות מימון, בנקים למשכנתאות ובעוד תחומים. ירידה במחירי הדיור גם פוגעת בציבור בעלי הדירות, שהוא העמוד שדרה של המעמד ביניים היצרני.

יש לשאוף לעליה מתונה במחירי הדיור, שתהיה נמוכה מהעליה בהכנסה הממוצעת של משק בית. כלומר מחירי הדירות צריכות לעלות אבל לאט יותר מהעליה במשכורות. יש דרך בדוקה ונכונה להאט את עליית מחירי הדיור: ליצור מלאי גדול של דירות חדשות. במציאות של ישראל, כאשר כל הקרקעות נמצאות בידי רמ"י, המשמעות היא שעל המדינה לתכנן ולשווק בשנים הקרובות קרקע לבניית כמליון דירות. רק בכדי להמחיש את המספרים, זה אומר לתכנן בניה בסדר גודל של כ-5 ערים חדשות כמו חריש ומודיעין וכמובן לתכנן הגדלה של ערים וישובים קיימים. שיווק מאסיבי של מכרזים בהיקפים כאלו יכניס סכומי עתק לקופת המדינה ויאפשר לבנות תשתיות חדשות לדירות שנבנו ולשדרג תשתיות קיימות לדירות הקיימות. הגדלה כזו של ההיצע, תוזיל את מחיר הקרקע לדירה בודדת ותוזיל את המחיר ללקוח הקצה. ענין פשוט של כלכלה - מגדילים היצע – המחיר יורד.

זאב אפשטיין (צילום: יחסי ציבור)
זאב אפשטיין | צילום: יחסי ציבור

מדוע לא עושים את זה? שאלה טובה. כנראה משום שקידום תכנית כזאת מצריכה עבודה קשה, משותפת ומתואמת של כמה משרדי ממשלה לאורך זמן. משרד השיכון. מנהל התכנון. משרד תחבורה. משרד האוצר. משרד משפטים. כמעט כל משרד ממשלתי מעורב במהלך כזה. הרבה יותר קל להעלות לאויר הצעות פופוליסטיות של סבסוד מישהו על חשבון מישהו אחר. כלומר, לפזר כסף. מבחינה פוליטית, מדובר בפעולה קצרה ופשוטה יחסית המניבה רווחים פוליטיים מידיים.

לא יודע האם בזמן הקרוב הממשלה תעשה צעדים מתבקשים של העלאת ההיצע, הקטנת המיסוי ,ושבירת מונופולים. אנחנו יכולים לתרום את חלקנו המועט לפחות בזה שננסה לשנות את השיח הפופוליסטי הרדוד. זו תהיה התחלה טובה של פתרון.

מאת זאב אפשטיין, יו"ר, הרי זהב