נדל״ן, איכות חיים וקבלת החלטות: מדד הלמ״ס כקריאת כיוון לשוק

המדד משקלל פרמטרים כלכליים וחברתיים כאחד: תעסוקה, הכנסה, תחבורה ציבורית, חינוך, בריאות ושירותים קהילתיים, ומהווה כלי משמעותי להבנת ההשפעה של מרכיבי העירוניות על ההחלטות של רוכשים ומשקיעים.

מנקודת מבט של יזמים, הנתונים מאפשרים להעריך לא רק את האטרקטיביות של אזורים שונים אלא גם את השפעתם על המחירים ועל יציבות הביקושים. איכות החיים קשורה קשר ישיר למחירי הדירות: אזורים שמצליחים להציע תשתיות קיימות, נגישות גבוהה ושירותים נגישים, נוטים לשמור על ביקושים גבוהים לאורך זמן, גם בתקופות של תנודתיות בשוק, בעוד אזורים שבהם השירותים פחות זמינים או הנגישות מוגבלת מציבים סיכונים גבוהים יותר לכספם של המשקיעים והרוכשים.

ברמת גן, המדורגת במקום השני במדד לשנת 2025, היתרון נמצא לעיתים בשכונות ותיקות שמציעות תשתיות קיימות ושירותים איכותיים. שילוב של מוסדות חינוך, מרכזי שירות ציבוריים וגישה נוחה למוקדי תעסוקה יוצר סביבה עירונית מגובשת, שמבטיחה יציבות במחירים לאורך זמן, ומאפשרת לרוכשים ולמשקיעים לבחון את ההשקעה לא רק דרך מחיר הנכס אלא דרך הערך הכולל של המרחב העירוני.

בהרצליה, שדורגה במקום השלישי במדד איכות החיים של הלמ״ס לשנת 2025, ניתן לראות השפעה ברורה של קרבה למרכזי תעסוקה, מסחר ומרחבים ירוקים על הביקושים ועל יציבות המחירים. אזורים שבהם קיימת נגישות נוחה לתחבורה ציבורית ולשירותים עירוניים מייצרים סביבה שמושכת גם משקיעים וגם רוכשים, שמעדיפים יציבות לטווח ארוך, ומגלמים תפיסה של איכות חיים שמקבלת ביטוי גם במחירי הדיור.

בתל אביב–יפו, המדורגת במקום השביעי במדד איכות החיים של הלמ״ס לשנת 2025, איכות החיים באה לידי ביטוי בשילוב של קרבה למרכזי תרבות, מסחר ותחבורה ציבורית, לצד אפשרות ליהנות ממרחבים פתוחים ומרחבי פנאי. אזורים שמצליחים לאזן בין תשתיות קיימות, שירותים עירוניים ונגישות גבוהה מציגים לרוב יציבות במחירים ובביקושים, ויוצרים יתרון כלכלי משמעותי למשקיעים ולרוכשים, גם בסביבה עירונית צפופה יחסית.

מהנתונים עולה מסר ברור ליזמים ולמשקיעים: לא מספיק להתמקד רק בהקמת מבנים חדשים או באיתור קרקעות; יש להביא בחשבון את ההקשר העירוני הכולל: רמת השירותים ותשתיות התחבורה, ואת איכות החיים בשכונה או באזור. אזורים שמצליחים לשלב נגישות גבוהה עם שירותים קיימים ותשתיות פעילות נהנים מהשפעה מצטברת על המחירים לאורך זמן, והביקושים בהם נוטים להיות יציבים יותר.

כמי שמכירה את השוק שנים רבות, אני יכולה לומר בביטחון כי המדד איננו רק סטטיסטיקה יבשה: הוא מזכיר לנו לחשוב על העיר כמרחב דינמי, שבו כל החלטה בתכנון, השקעה או רכישת נכס היא חלק ממארג רחב של השפעות. קשה לחזות במדויק מה יקרה בעשור הבא, אבל הנתונים של הלמ״ס לשנת 2025 מחדדים את ההבנה שהאזורים שמצליחים לשלב בין נגישות, שירותים ותשתיות הם אלה שיציגו יציבות ואטרקטיביות לאורך זמן. בסופו של דבר, נדל״ן הוא לא רק רכישת דירה, אלא השקעה במקום שמגדיר איכות חיים, והשפעתו על המחירים והשוק מורגשת הרבה מעבר לשלב הרכישה הראשוני.

***