האטה בענף ההתחדשות העירונית: יזמים גוררים רגליים ומבקשים לצמצם תמורות

ענף ההתחדשות העירונית בישראל ניצב בתקופה רגישה במיוחד לאחר גאות והתחלות בניה אשר הגיעו לכדי שליש מכלל התחלות הבנייה. הירידה בביקושים לדירות חדשות, שניכרת היטב בשנה האחרונה, יצרה מציאות שבה יזמים רבים בוחרים שלא למהר לצאת לדרך עם פרויקטים חדשים. לכאורה מדובר במחזוריות טבעית, אך בניגוד לעבר, הפעם המנגנונים שאמורים לאזן את השוק אינם פועלים כפי שהורגלנו. התוצאה היא האטה מדאיגה דווקא בתחום שאמור לספק את רוב היצע הדירות העתידי במדינה.

התחלות הבנייה עולות – אך ההתחדשות העירונית נחלשת

נתוני הלמ"ס שפורסמו בשבוע שעבר מציגים תמונה מורכבת. מצד אחד, מספר התחלות הבנייה בישראל עלה והגיע לכ־80 אלף יחידות דיור בשנה, נתון שאינו משקף האטה כללית בענף. מצד שני, כאשר בוחנים את חלקה של ההתחדשות העירונית בתוך כלל התחלות הבנייה, מתגלה ירידה משמעותית. שיעור הבניינים שנבנו מחדש במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית ירד מ – 27% בשנה שעברה ל- 22% השנה. כאשר בוחנים את מספר הדירות שנבנו רק במסגרת פרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש ותוספת דירות), מגלים שחלקם של פרויקטי ההתחדשות העירונית ירד לכ‑17.5% מכלל התחלות הבנייה, לעומת כ‑21.5% בשנה הקודמת. מדובר בירידה שאינה מקרית, אלא תוצאה ישירה של שינויי עומק בהתנהלות היזמים.

הריבית הגבוהה לצד נסיקה בעלויות ההקמה משנים את כללי המשחק

בעבר, כאשר הביקושים ירדו, יזמים שרכשו קרקעות מרשות מקרקעי ישראל יכלו להרשות לעצמם להמתין. הם דחו את מימוש הקרקע, עצרו תכנון או שיווק, ובכך אפשרו לשוק להתאזן. אולם בשנים האחרונות סביבת הריבית הגבוהה הפכה את האפשרות הזו לבלתי רלוונטית. יזמים שמימנו רכישת

קרקע בריבית גבוהה אינם יכולים להחזיק בה ללא פעילות. כל חודש של המתנה עולה להם כסף רב, ולכן הם נאלצים לצאת לבנייה גם כאשר השוק אינו בשל לכך.

לעומת זאת, בפרוייקטי התחדשות עירונית המצב שונה לחלוטין. היזם לא רוכש את הקרקע ומשכך אינו משלם עליה ריבית משום שהקרקע שייכת לבעלי הדירות. המשמעות היא שאין לו מנוף לחץ כלכלי אמיתי להתחיל בביצוע. הוא יכול להאט תהליכים תכנוניים ומימוניים לעכב קבלת היתר ולהמתין לשיפור בביקושים בשוק, מבלי לשאת בעלויות משמעותיות. כך נוצר מצב שבו דווקא התחום שאמור להוביל את היצע הדירות העתידי הוא הראשון שנפגע.

חוק הממ"דים הופך לכלי לדחייה

שינוי נוסף שמאפשר ליזמים לגרור רגליים הוא חוק הממ"דים החדש. החוק מאפשר לפתוח מחדש תוכניות שכבר אושרו, במטרה להרחיב את שטחי הממ"דים. בפועל, חלק מהיזמים משתמשים במהלך הזה כדי לדחות את היציאה לביצוע ולשיווק. פתיחת התוכנית מחדש מאריכה את ההליכים, מאפשרת ליזם להרוויח זמן נוסף ומרחיקה את מועד תחילת העבודות.

בעלי הדירות משלמים את המחיר

כאשר יזמים מחפשים דרכים להתמודד עם השוק המאתגר, אחת הדרכים הנפוצות היא פתיחת הסכמים מול בעלי הדירות ובקשה להפחתת התמורות שהובטחו להם. יזמים טוענים כי הפרויקט כבר אינו כלכלי ומבקשים לצמצם תמורות, לבטל מחסנים או להקטין שטחי מרפסות. בעלי הדירות, שאינם אנשי מקצוע, מתקשים להבין האם מדובר בצורך אמיתי או בניסיון לשפר את רווחיות היזם על חשבונם באמתלה של מצב שוק.

כאן טמונה הסכנה הגדולה ביותר. ללא ידע וליווי מקצועי שמאי, בעלי הדירות עלולים לוותר על זכויות ששוות מאות אלפי שקלים. הם עלולים להסכים לשינויים שאינם נדרשים, לפגוע בכדאיות האישית שלהם וליצור משבר אמון מול היזם. במקרים רבים, משבר כזה עלול לעכב את הפרויקט לשנים ארוכות ואף להביא לביטולו.

תפקידו הקריטי של שמאי המקרקעין מטעם הדיירים

במציאות הזו, שמאי מקרקעין מטעם בעלי הדירות הופך לדמות מרכזית לקבלת החלטות. שמאי מקצועי יכול לבחון את הנתונים הכלכליים, סביבתיים, משפטיים ותכנוניים של הפרויקט, לבדוק האם ההפחתות שמבקש היזם מוצדקות, להציג חלופות, לגשר על פערי המידע ולהכין דו"ח כלכלי עדכני איתו יוכלו בעלי הדירות להתנהל מול היזמים ובעיקר לקבל החלטות מושכלות.

מבט קדימה

ההתחדשות העירונית היא אינטרס לאומי. היא הדרך המרכזית ליצירת היצע דיור חדש במרכזי הערים, לחיזוק מבנים ישנים, לאפשר בטחון אישי ע"י הוספת ממ"דים, לפתח שטחי ציבור ולהתמודד עם מצוקת הקרקע. אך כדי שהענף ימשיך להתקדם, יש צורך בשקיפות, מקצועיות והגנה על זכויות בעלי הדירות. בתקופה של חוסר ודאות, האחריות של הדיירים היא לא להסכים לשינויים בלי בדיקה מקצועית, והאחריות של המדינה היא לוודא שהענף אינו נעצר בגלל אינטרסים קצרי טווח.

מאת שמוליק כהן, שמאי מקרקעין, מנכ"ל ובעלים, חברת אס.קי SK שמאות מקרקעין