פינוי מחנות צה"ל התופסים שטחים יקרים מפז בלב איזור הביקוש במרכז הארץ והעתקתם לנגב, נדון זה עשרות שנים במסגרת מה שמכונה תמ"א 47. מדובר בעתודת היצע דיור משמעותית ביותר המוערכת בלפחות 100 אלף יחידות דיור, אולי אף יותר. חלק נכבד מתכניות הפינוי כבר מומשו, לכאורה, דוגמת מתחם תל השומר ברמת גן, צריפין בראשון לציון-באר יעקב, סירקין בפתח תקוה, התע"ש ברמת השרון-הרצליה-הוד השרון ועוד.
אלא מאי? מתברר כי לאחר שכבר כל המתחמים הענקיים הללו כבר יצאו רובם ככולם לדרך ואף יצאו על כך פרסומים בכל תרועה רמה, כולל משרד השיכון, המציאות שונה בעליל ורוב רובם של המתחמים תקועים בשל סיבה עיקרית שהינה העדר אישור לכך שהקרקע באותם מחנות מפונים אכן נקייה לחלוטין ממזהמים ואפשר כבר לבנות בה שכונות חדישות לתפארה.
לפרוטוקול, אינני מזלזל כהוא זה בנושא האקולוגי שעומד בראש מעיינינו כקבוצה הבונה בעשרות ערים ויישובים שונים ברחבי הארץ. נהפוך הוא. אולם, וזה אולם גדול, וכאן נשאלת שאלת הקיטבג, איך זה שקודם מחליטים כל מקבלי ההחלטות, ממשרד הביטחון, דרך וועדות מקומיות ומחוזיות, דרך רמ"י וכלה בשרי ממשלה, כי הקרקע מאושרת, כביכול, לבנייה, צה"ל כבר אורז במרץ את הציוד והקבלנים כבר מחככים את הידיים לקראת האתגר הגדול ולפתע פתאום -בום! וועדות הערר קובעות כי השטח המתפנה אינו רואי לבנייה?
כך, לדוגמא, קרה לאחרונה במתחם הענק של מחנה תל השומר שבדרום-מזרח רמת גן, הכולל בתוכו את הבקו"ם, בסיס הקליטה והמיון הצה"לי המיתולוגי, והמהווה פוטנציאל לכ-12 אלף יחידות דיור חדשות, כגודל העיר אור יהודה הסמוכה. וועדת הערר קבעה נחרצות כי לא ניתן לבנות בו עד אשר נושא בדיקה לעומק של זיהום הקרקע תתבצע. כך גם מתנהל שנים על גבי שנים נושא עוד יותר קריטי דוגמת פינוי התע"ש מהשרון הדרומי, מה שגורם לפספוס של כ-/30 אלף יחידות דיור, וכן הלאה.
הסינדרום הזה של העדר כלים שלובים בין הרשויות המתכננות, הינו סימפטום מובהק של כל מה שקורה בענף הנדל"ן בכלל ושוק הדיור בפרט, שעה ש"יד אחת נותנת ואילו היד האחרת לוקחת בחזרה". הוא גם מסביר את הפער הבלתי נתפס המתרחש שנה אחר שנה בין הבטחות של מקבלי ההחלטות לקדם מספרים דמיוניים של 80-100 אלף יחידות דיור מידי שנה, זאת שעה שהמספרים בפועל נמוכים בהרבה ובדרך כלל עומדים על כמחצית מהמובטח.
לצד מחדל אי פינוי מחנות צה"ל והעקתם לנגב, אפשר להוסיף אי אילו רבבות יחידות דיור שמוכנסות מידי שנה לקטגוריה של שיווק קרקע למגורים, אולם בפועל אינן באות כלל לידי מימוש, זאת בשל העדר תשתיות משלימות שיאפשרו בכלל את בנייתן. כמו כן, ממש לא נעים להזכיר, קיימים לא מעט מכרזים שבפועל נותרים על הנייר כאבן שאין לה הופכין ואינם יוצאים לדרך, מכל מיני סיבות.
וכל זאת, אדגיש, עוד לפני שאנחנו מגיעים לבעיית הבעיות, הביורוקרטיה הסיזיפית הגורמת לכך שגם אותן יחידות דיור שמגיעות איכשהו אל המנוחה ואל הנחלה וניתן ואפשר לשווקן, הליכי האישורים וההיתרים נמשכים על פני שנים, מה שמביא כמובן את שוק הדיור כולו אל עברי פי פחת.
לסיכום, כך או אחרת, מחדל הפינוי הלא נגמר של מחנות צה"ל, שחלקו הארי תקוע לחלוטין, איננו סינדרום העומד בפני עצמו, אלא נדבך נוסף בשרשרת הכשלים של מקבלי ההחלטות בשוק הדיור לדורותיהם ועל כך חשוב שניתן כולנו את הדעת.
*כותב המאמר אייל בהרי הוא מנכ"ל קבוצת צים בהרי נדל"ן