יזם כברומטר

בפרויקטים של התחדשות עירונית קיים לעיתים רושם מוטעה לפיו ליזם יש אפשרות להעניק לבעלי הדירות עוד ועוד תמורות ללא גבול. בפועל, הדבר אינו אפשרי מבחינה כלכלית, תכנונית, משפטית וכו'. כמו כן, כדי שפרויקט ייצא אל הפועל, נדרש להבין ולחיות את הפרטים שאינם נראים בדוחות הכלכליים, כאלה שמגיעים מהיכרות עם הקרקע ומהחיים האמיתיים מחוץ לפלורסנטים.

ראשית, לכל מגרש/ פרויקט/ תכנית חדשה קיימות מגבלות תכנוניות. הגבלות יכולות להיות במספר הקומות שניתן לבנות, היקף הבנייה, קווי בניין ודרישות העירייה. יתכנו אף מקרים בהם בניין יקבל זכויות בניה מסוימות אולם בניין סמוך לו יקבל זכויות מוגדלות, מבלי סיבה הגיונית לכאורה, אך אין תמיד להקיש כי דין בניינים סמוכים זהה. כל אלה נקבעים על פי תוכניות או מדיניות הרשות המקומית. לכן גם אם יש רצון להעניק יותר שטח או קומות גבוהות וכו' לבעלי הדירות, לא תמיד ניתן לקבל לכך אישור.

שנית, לכל פרויקט יש מסגרת כלכלית מוגדרת. היזם נדרש לממן הוצאות תכנון, יועצים, אגרות, היטלים, מסים, בנייה, מימון בנקאי, ערבויות, ביטוחים, שיווק, שכר דירה בתקופת הבנייה ועוד רשימה בלתי נגמרת של הוצאות שיש להבין היטב את טיבן ועלותן. התמורות לבעלי הקרקע – כגון תוספת שטח, מרפסת, חניה, מחסן או מפרט משודרג, ניתנות מתוך רווחיות הפרויקט. כאשר מוסיפים תמורות מעבר לסביר, הרווח נשחק והפרויקט הופך ללא כדאי, ולכן כלל לא ייצא לפועל.

בנוסף, ישנם מקרים שבהם יזם מבטיח בתחילת הדרך תמורות רחבות במיוחד כדי לזכות בפרויקט, אך בהמשך מתברר שאין אפשרות ממשית לממשן. כאשר הדבר נחשף, הדיירים מתאכזבים ומחפשים יזם אחר שייכנס בנעליו במקרה הטוב, או נקלעים למערבולת של תביעות משפטיות בלי תחתית. אם בעלי הדירות היו מבינים (או מקבלים עצה בריאה מיועציהם) שהתמורות שניתנו מלכתחילה אינן סבירות, הם לא היו נאלצים להחליף יזמים בזה אחר זה, מבלי שהפרויקט יתקדם בפועל.

שלישית, הבנקים שמעניקים ליווי פיננסי לפרויקט בוחנים את היתכנות הפרויקט בקפדנות. אם ההתחייבויות לבעלי הקרקע גבוהות מדי ביחס להכנסות הצפויות, הבנק עלול שלא לאשר ליווי פיננסי ובכך להכשיל את העסקה.

לכן, תפקידו של יזם הפרויקט הינו לאזן בין רצון בעלי הדירות לקבל מקסימום תמורה לבין היכולת לממש פרויקט בר ביצוע. עדיף הסכם סביר וישים מאשר הבטחות גדולות שלא ניתן לקיימן.

מאת צ'יקו אברם – סמנכ"ל התחדשות עירונית ופיתוח עסקי, קבוצת לאונרדו

***

כתבה שיווקית בחסות קבוצת לאונרדו; הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.