אניגמה פירושה בלטינית "תעלומה". מונח זה זכה לפופולריות רבה לאחר שבמלחמת העולם השנייה הצליח צוות מומחים בריטי בראשות הפיזיקאי המהולל אלן טיורינג לפצח את מכונת הצופן הגרמנית, אניגמה, ובכך טבע את המונח בתודעת הציבור הרחב. אפשר בהחלט לשייך את המושג אניגמה גם לנתוני למ"ס המצביעים, זה חודש רביעי ברציפות על עלייה במחירי הדיור, בשיעור כולל של כ-3.7 אחוזים מאז דצמבר 2023. עלייה זו בולטת במיוחד בתל אביב, כ-5 אחוזים בקירוב במהלך מחצית השנה האחרונה, אולם קיימת גם במחוזות חיפה והצפון, ירושלים והדרום.
מחד גיסא, עלייה זו לא הפתיעה אותי כלל ועיקר, וממחישה את התרחיש של עליית מחירים דו ספרתית ב-2024, שאותה צפיתי בראשית השנה, זאת למרות תחזיות קודרות של רואי שחורות בעקבות אירועי ה-7 באוקטובר. מאידך גיסא, מדובר לכאורה בתעלומה, זאת משום שרוב רובם של השחקנים בשוק הדיור, כולל מתווכים וחלק נכבד מהקבלנים, חוזרים ואומרים כי במהלך החודשים האחרונים הם נתקלו דווקא בירידות מחירים, ובמיוחד בדירות יד שנייה, וכן במבצעים של חברות בנייה שמגלמים ירידות מחירים.
לטעמי הפתרון לאניגמה זו הינו פשוט בתכלית. גם נתוני למ"ס מדויקים, אולם גם נתוני השטח של פעילי הנדל"ן משקפים מגמה קוהרנטית. את שוק הדיור של התקופה האחרונה אפשר לדמות לקרחון, אשר שמינית ממנו בולטת מעל לפני המים, שעה ששבע השמיניות האחרות שקועות מתחת לפני המים.
אותה שמינית בולטת הינה דירות חדשות, שמספרן הולך ומתמעט, הן באזור הביקוש במרכז הארץ, אבל גם בפריפריה דוגמת באר שבע. הדירות הללו מתאפיינות בביקוש גבוה ביותר, הן בקרב משקיעים והן בקרב זוגות צעירים ומשפרי דיור. רבים מאותם רוכשים הינם, כאמור, זוגות צעירים שהתייאשו לחלוטין ממבצעים חסרי תוחלת דוגמת מחיר מטרה וכו', זאת גם בשל הסיכוי המאוד נמוך לזכות בהגרלה, גם חוסר הוודאות באשר לדירה שיזכו בה בהגרלה וגם ההמתנה הארוכה להשלמת הפרויקט הכרוכה בהוצאות נכבדות הן על תשומות בנייה, הן על ריבית והן על שכר דירה.
ההתנפלות על דירות אלה מהווה, כאמור, גורם משמעותי ביותר בעליית מחירי הדיור במהלך החודשים האחרונים. ראוי לציין כי בחלק נכבד מהמקרים עליית המחירים הינה ויראלית, זאת משום שקבלנים רבים מציעים מבצעים בנוסח 20 אחוזים לשלם כעת ואת 80 האחוזים הנותרים לשלם רק במועד האכלוס, כשברוב המקרים מדובר בתשלום שאיננו צמוד למדד, כך שבפועל המחיר הסופי יהיה נמוך יותר.
אולם, וזה 'אולם' גדול, למרות שמדובר לכאורה ב"תרגיל מתמטי" המעוות את נתוני המדד, להערכתי בסופו של דבר גם המדדים הבאים ישקפו עליות מחירים, ובסופו של דבר שנת 2024 אכן תסתיים בעליית מחירים משמעותית, אולי אף יותר מ-10 אחוזים. הסיבה לכך הינה פשוטה בתכלית: קיים פער תהומי בין רמות הביקושים הכבושים בשוק לבין התחלות הבנייה בפועל, שאינן עולות על כ-50 אלף דירות לשנה, ובמיוחד זאת כאשר אתרי הבנייה סובלים מהעדרם של כ-80 אלף עובדים חיוניים, מה שמעכב משמעותית את קצב ההתקדמות שלהם.
כמו כן, גם העובדה שבמהלך חודשי המלחמה גדל מאוד ביקוש לדירות שכורות, מה שהעלה את מחירי השכירות, החזיר משקיעים רבים לשוק, זאת כתוצאה מהתובנה שכדאי להם לרכוש דירה חדשה, שעה ששכר הדירה עולה ועימו גם התשואה. יתרה מכך מצב המלחמה המתמשך, הכרוך הן בגיוס מילואים נרחב והן בחרם על מוצרי הבנייה המיובאים לישראל, ייתן אף הוא בהמשך השנה וגם ב-2025 את אותותיו ויביא לכך שייתכן מאוד שעוד נזכר בגעגועים לנתוני ארבעת המדדים האחרונים.
כותב המאמר רוני מזרחי, יו"ר ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"
***
כתבה שיווקית בחסות "מזרחי ובניו"; הכתבה נערכה בידי מערכת Duns 100