החסם שאינו מופיע בדוח האפס: למה משבר האמון הוא האתגר הגדול ביותר של ההתחדשות העירונית
היכן באמת מתחיל תהליך ההתחדשות העירונית, ומדוע ההקשבה צריכה להיות קודמת לתכנון? עוד מוריאל גרמן שיף על תפיסת תפקידו של עורך הדין
כשפרויקט פינוי בינוי מתעכב, אנחנו מחפשים בדרך כלל את ההסבר במספרים: ריבית גבוהה; עלויות ביצוע; היטלי השבחה; מדיניות תכנונית; מחסור בכוח אדם; מצבי חירום לאומיים; כל אלה בהחלט משפיעים על קצב קידום הפרויקטים; אבל לדעתי, הם אינם החסם הראשון.
החסם הראשון הוא משבר האמון.
אני סבורה שאנחנו, אנשי המקצוע, נוטים לעיתים להאמין שאם נציג לבעלי הדירות עסקה טובה, הם ישתכנעו. בפועל, דווקא בשלבים הראשונים של הפרויקט, רוב השאלות שמעסיקות אותם אינן נוגעות לסעיפי התמורה או למנגנוני הערבויות. הן עוסקות בתקופת הפינוי, בלוחות הזמנים, בזהות הגורם המלווה, באפשרות לעיכובים ובמשמעות של חתימה על מסמך משפטי מורכב.
כאשר החששות הללו אינם מקבלים מענה ברור, גם ההסכם המקיף ביותר אינו מצליח לבנות את האמון הנדרש כדי להניע את הפרויקט קדימה. בעלי דירות אינם מקבלים החלטה רק על בסיס כדאיות כלכלית. הם מקבלים החלטה על בסיס תחושת ביטחון.
אנחנו מסבירים להם על ערבויות - אך הם שואלים מי יענה להם לטלפון כשהם יפנו את הבית.
אנחנו מציגים לוחות זמנים - אך הם חוששים מהשנים שבדרך.
אנחנו מדברים על תוספת של מטרים - אך הם חושבים על החיים שיצטרכו לארוז בקרטונים.
זו אינה בעיה של מידע.זו בעיה של אמון. לכן אני חושבת שגם אנחנו, עורכי הדין, צריכים להגדיר מחדש את תפקידנו. תפקידו של עורך הדין אינו מסתכם בבדיקת ההסכם ובהבטחת זכויותיהם המשפטיות של בעלי הדירות. עליו לוודא שהמנגנונים שנקבעו בהסכם מובנים להם, להסביר כיצד פועלות הערבויות, מהו תפקידו של הליווי הבנקאי, מה משמעותם של התנאים המתלים ומה יקרה אם הפרויקט יתעכב.
ההסבר הזה אינו שירות משלים, הוא חלק בלתי נפרד מההגנה המשפטית. אנחנו צריכים להיות מי שמתרגם תהליך מורכב, הכתוב בשפה משפטית ובמונחים מקצועיים, לשפה פשוטה, ברורה ונגישה לכל בעל דירה.
עלינו לזהות את החששות שאינם נכתבים בפרוטוקול, ולהבין שלפעמים שיחה אחת עם בעל דירה שווה יותר מעשרה עמודים של מסמכים משפטיים.
הסכם טוב אינו נועד רק להסדיר זכויות. הוא נועד לצמצם אי־ודאות, למנוע מחלוקות ופרשנויות סותרות וליצור מערכת יחסים המבוססת על אמון, שתאפשר לפרויקט להתקדם גם כאשר המציאות משתנה.
אחת הטעויות הגדולות בענף היא לחשוב שאמון נוצר לאחר החתימה. בפועל, אמון הוא ה-תנאי שמאפשר להגיע אליה. לפני שאנחנו בונים מגדלים, אנחנו צריכים לבנות אמון. כי בסופו של דבר, אנשים אינם חותמים רק על הסכם עם יזם. הם מפקידים בידיו את הבית שבו בנו את חייהם.
וכשמבינים את זה, מבינים שגם אמון אינו תוצאה של פרויקט מוצלח. הוא התנאי הראשון להצלחתו.
מאת עו"ד מוריאל גרמן שיף, מנהלת מחלקת התחדשות עירונית בראשות עו"ד נריה כהן ממשרד פלס מוזר כהן ושות'
***
כתבה שיווקית בחסות משרד פלס מוזר כהן ושות'. הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100