"החוק מעניק כלים פרקטיים חדשים אך תלוי בתיאום בין גופים רבים"

הלחימה באיראן היא משהו שעשוי להתחדש בכל רגע נתון, ונזקי מבצע שאגת הארי בעורף מצביעים על כך שנדרשות הערכות מקיפה גם לפגיעות טילים בבניינים ואזורי מגורים. אחד הצעדים שננקטו לשם כך הוא אישור החוק לשיקום נזקי מלחמה באמצעות התחדשות עירונית, שנועד לאפשר הריסה, בנייה מחדש וקידום מואץ של מתחמים שנפגעו. יחד עם זאת, בענף ההתחדשות העירונית מציינים כי החוק עדיין מותיר לא מעט סימני שאלה: החל מסוגיות מימון ופיצוי, דרך לוחות זמנים ותיאום בין הרשויות, ועד לחשש מפערים בין אזורי ביקוש לפריפריה. לקראת הפורום לבכירות ובכירי ענף המשפט בתחום ההתחדשות העירונית של Duns 100 מבית דן אנד ברדסטריט, התייחסו עורכי הדין המובילים בענף לחוק החדש, היתרונות שלו והנקודות שעדיין מצריכות התייחסות.

לדברי עו"ד לירון לוי לב, שותף וראש תחום ההתחדשות העירונית במחלקת הנדל"ן במשרד פישר (FBC & Co.), "החוק החדש הוא צעד חשוב, משום שהוא יוצר לראשונה מסלול ייעודי לשיקום כולל של מתחמים שנפגעו במלחמה באמצעות התחדשות עירונית, ולא רק תיקון נקודתי של בניין שניזוק. יש בו יתרון של ממש - הוא מרכז תחת מסגרת אחת הכרזה על המתחם, קידום תכנון, בחירת יזם, הסדרת רכישת זכויות וסיוע מימוני, ולכן מדובר בחוק שבהחלט יכול לקדם שיקום רחב, בטוח ומתוכנן יותר במקומות שבהם ברור שאין היגיון בחזרה למצב הקודם.

"עם זאת", מבהיר לב, "החסר המהותי הוא שעל הנייר החוק נראה כמקצר הליכים ונותן מענה מהיר, בעוד שבפועל המועדים שהוא קובע הם עדיין מאד ארוכים לתושבים שפונו מביתם. כך למשל, ההכרזה על מתחם יכולה להימשך עד 60 ימי עבודה ואף יותר; בשלב הבא יש מספר חודשים להגשת תוכנית ולהפקדתה, ועד שנה ואף מעבר לכך לאישורה; לאחר מכן יש פרקי זמן נוספים לבחירת יזם, לרכישת הזכויות, לקליטת בקשה להיתר ולהתחלת עבודות, כך שגם במסלול מואץ התושבים עלולים למצוא את עצמם בדיור זמני ובחוסר ודאות במשך שנים. בנוסף, אני חושב שהשילוב של מבני ציבור ושטחים ציבוריים בתוך ההסדר בחוק הוא מיותר, משום שכאשר המטרה היא שיקום מהיר של תושבים שבתיהם נהרסו, צריך לצמצם ככל האפשר מוקדי חיכוך, משא ומתן ומאבקים מול הרשות המקומית."

"תקציב ייעודי לכל בעל זכויות"

דפנה סירוטה הולנדר, עו״ד ונוטריונית שותפה ומנהלת תחום התחדשות עירונית משרד עורכי דין הולנדר את הולנדר, מסבירה כי "חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ״ו–2026” מביא עמו בשורה משמעותית בכך שהוא מאפשר לראשונה לקדם שיקום מהיר של מתחמים שנפגעו במלחמה באמצעות כלים של התחדשות עירונית. אחד החידושים המרכזיים בו הוא מנגנון ה־Buyout, המאפשר לבעלי זכויות למכור את זכויותיהם כבר בשלבים הראשונים ולקבל את שווי הדירה החדשה, במקום להמתין שנים להשלמת פרויקט פינוי־בינוי. בהתאם לחוק, השומות נערכות על ידי שמאי מטעם המדינה, ולבעלי הזכויות ניתנת תקופה קצרה מאד להגשת השגות ולקבלת החלטות מהותיות, בשלב שבו עדיין אין 'יזם שיקום' שמממן עבורם ליווי מקצועי. לכן, נראה כי נכון היה כי יוענק תקציב ייעודי לכל בעל זכויות לצורך מימון יועצים בתקופת הביניים ועד שייבחר יזם שיקום לפרויקט, כך שיוכל להיעזר בעורך דין, שמאי ואנשי מקצוע לצורך בחינת השומות והחלופות והגשת השגות במידת הצורך".

"בנוסף, אומרת הולנדר, "חסר כיום גוף אופרטיבי ייעודי בתוך המנהלות להתחדשות עירונית או ברשויות המקומיות, אשר יסייע לבעלי הזכויות בהנגשת המידע, הזכויות והכלים שמעמיד החוק, וילווה אותם בהתנהלות מול הרשויות ואנשי המקצוע. נכון היה כי יוקם גוף כזה ושבמסגרתו יפעלו גם אנשי מקצוע מטעם מס רכוש, או גורמים הפועלים בתיאום ישיר מול מס רכוש, וזאת לצורך סנכרון מלא של כלל הזכויות, הפיצויים וההליכים העומדים לרשות בעלי הזכויות שבתיהם נהרסו, והנגשה אמיתית של המנגנונים הקבועים בחוק".

"צפויות מחלוקות לא פשוטות"

עו"ד ונוטריון שי פרטוש, מנהל ומייסד משרד שי פרטוש משרד עורכי דין מסביר כי החוק חשוב ומשמעותי. "החוק יוצר לראשונה מסלול ייעודי ומהיר לשיקום אזורים שנפגעו במלחמה באמצעות התחדשות עירונית, ולא רק באמצעות תיקון נקודתי של מבנים. כבר במטרת החוק נקבע כי הוא נועד לאזן בין האינטרס הציבורי בקידום מהיר, יעיל ומיטבי של התחדשות עירונית לבין שמירה על זכות הקניין של הפרט. זהו למעשה לב הדיון כולו: כיצד משקמים מהר, מבלי לרמוס זכויות של בעלי דירות, קשישים, דיירים מוחלשים ובעלי זכויות שנקלעו למצוקה משפטית או כלכלית".

לדבריו, "החוק מעניק כלים פרקטיים שלא היו בנמצא בעבר. לצד השומות המהירות והסכמי היציאה, הוא מאפשר גם סיוע אפשרי במימון מקרן הפיצויים ומבקש לייצר רצף פעולה בין מנגנוני הפיצוי, התכנון והביצוע. אם המנגנונים האלה יעבדו בפועל, ייתכן שנראה קיצור משמעותי של זמני שיקום, הפחתת חוסר הוודאות לבעלי הזכויות, ויכולת ממשית להניע פרויקטים שבעבר היו נתקעים לשנים ארוכות.

עם זאת, מסייג פרטוש כי קיימות גם פרצות ואתגרי יישום בחוק החדש. "החוק מורכב מאוד, תלוי בתיאום בין גופים רבים, ונשען על עמידה בלוחות זמנים קצרים מצד הרשויות, מוסדות התכנון, השמאים, היזמים ובעלי הדירות. בפועל, גם מנגנון מהיר עלול להיתקע בשל מחסור בכוח אדם, מחלוקות קנייניות או משפחתיות, קושי בגיבוש הסכמות, או פער בין ההסדר החוקי לבין המציאות של אוכלוסיות מוחלשות, קשישים ואנשים עם מוגבלות. גם האפשרות לפנות לבית המשפט נגד בעלי זכויות שלא משתפים פעולה מלמדת שהמחוקק עצמו מבין היטב כי בשטח צפויות מחלוקות לא פשוטות".

"ליזם אין ודאות אמיתית"

עו"ד אלכסנדרה זהר, שותפה במחלקת הנדל"ן וההתחדשות העירונית במשרד עורכי הדין שניצר, גוטליב, סאמט ושות', מוסיפה כי "חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, תשפ"ו-2026 הוא צעד משמעותי, אבל איננו נותן מענה מלא למציאות המורכבת בשטח. כך למשל, בעוד החוק פועל להסיר חסמי תכנון וכן חסמים כלכליים, נראה כי נושא הבעלים הסרבנים דורש השלמה".

לדבריה, "החוק אומנם מוריד את הרף של הרוב הדרוש מקרב הבעלים לצורך קידום הפרויקט, אולם הוא אינו נותן מענה לתביעת סרבן אשר עלולה להתמשך תקופה ארוכה, ובהתאם עלולה להגדיל את ההוצאות של היזם ובכך לסכן את הכדאיות הכלכלית בפרויקט ואת קיומו. טוב היה לו המחוקק היה נותן את דעתו על הליך מקוצר לניהול תביעה נגד בעלים סרבנים, זאת בפרט לאור חובת היזם לחתום על 'הסכמי יציאה' עם הבעלים בשלב מוקדם מאוד בפרויקט בו אין ליזם וודאות אמיתית כי הפרויקט יצא אל הפועל".