כשבעלי יחידות נופש פגשו את דיני החוזים: כך הסתיים הקרב על דמי הניהול במלכת שבא

מעטים המקרים שבהם סכסוך בין בעלי יחידות נופש פרטיות לבין הנהלת מתחם מלונאי מגיע עד לבית המשפט העליון. אבל זה בדיוק מה שקרה במלון "מלכת שבא" באילת - שבו שזורים יחד חדרי מלון רגילים ויחידות נופש בבעלות פרטית.

המערכה הזו הולידה מחלוקת משפטית מרתקת: האם מותר לחברת הניהול להקפיץ את דמי הניהול מ-3 דולר למ"ר ל-30 ₪ למ"ר? והאם הובטח לבעלי הדירות שהמלון ינוהל תמיד על ידי רשת בינלאומית כמו הילטון?

בית המשפט העליון הכריע באופן חד וברור - החוזה הוא המלך, וכל מה שלא נכתב בו - לא קיים.

רקע המקרה הוא כך: בשנות ה־90 נבנה מלון "מלכת שבא" באילת כמתחם מעורב, המשלב חדרי מלון רגילים ויחידות נופש בבעלות פרטית. בעת הקמת המלון, נחתם הסכם ניהול עם רשת הילטון הבינלאומית, ונקבעו דמי ניהול של 3 דולר למ"ר לחודש. תעריף זה נכתב במפורש בחוזים שנחתמו עם רוכשי יחידות הנופש. לאחר שנים רבות, הסתיים ההסכם עם הילטון, והמלון עבר לניהול מקומי. בשלב זה, חברת הניהול החליטה להעלות את דמי הניהול ל־30 ₪ למ"ר - עלייה משמעותית שעוררה את זעמם של חלק מבעלי היחידות.

בעלי היחידות הגישו תביעה ובמסגרתה טענו לשני טיעונים מרכזיים: ראשית, הם טענו כי תעריף דמי הניהול של 3 דולר למ"ר נקבע במפורש בחוזים שחתמו, ומהווה תעריף קבוע שאינו ניתן לשינוי - גם לאחר סיום ההסכם עם הילטון. שנית, הם טענו כי בעת רכישת היחידות הובטח להם שהמלון ינוהל תמיד על ידי רשת מלונאות בינלאומית ברמה של הילטון, וכי הבטחה זו היוותה חלק מהותי מהעסקה ומהשיקולים שהובילו אותם לרכוש את היחידות, ולא ניתן לחזור ממנה.

מדוע הותר להעלות בחדות את דמי הניהול מ־3 דולר למ"ר?

בעלי הדירות טענו שהסכום הזה (3 דולר למ"ר) נכתב במפורש בחוזים עם רוכשי יחידות הנופש, והם טענו כי מדובר בתעריף קבוע שאי אפשר לשנות. בית המשפט העליון דחה טענה זו, וקבע כי לפי לשון החוזה, ההגבלה של 3 דולר חלה רק כל עוד ההסכם עם הילטון היה בתוקף, וכשזה הסתיים - גם ההגבלה פגה. מכאן ואילך, נקבע כי דמי הניהול צריכים לשקף את העלות האמיתית של ניהול המלון, לפי חלקו היחסי של כל בעל יחידה.

בית המשפט הדגיש כי מדובר במבנה מורכב - מלון פעיל עם מאות יחידות, מתקנים ציבוריים, תחזוקה שוטפת, ניקיון, ביטוח, חשמל, מים ועוד. לכן, קיבעון של תעריף ישן היה גורם לעיוות כלכלי ולפגיעה ברמת השירות.

מדוע נדחתה הטענה שהובטח ניהול בינלאומי?

אחת הטענות המרכזיות של בעלי היחידות הייתה כי בעת רכישת הדירות הובטח להם שהמלון ינוהל תמיד על ידי רשת בינלאומית - כמו הילטון. אבל בית המשפט העליון לא התרשם מהטענה הזו. השופטים קבעו כי לא הייתה שום התחייבות כתובה לכך, וההסכמים שעליהם חתמו הרוכשים היו מול חברת ניהול ישראלית - לא מול הילטון.

בית המשפט קבע כי ההסכמים בין בעלי היחידות לבין הנהלת המלון הם "חוזים סגורים" - כלומר, חוזים שמנוסחים בפירוט רב, ממצים את כל ההבנות בין הצדדים, ולא משאירים מקום לפרשנות או להשלמות מבחוץ. במקרים כאלה, אמרו השופטים, אין מקום להכניס לתוך החוזה נסיבות חיצוניות, כמו תחושות, מצגים, הבטחות בעל פה או "רוח הדברים". התערבות כזו עלולה לפגוע ביציבות העסקית ובאמון המשקיעים שחוזה בישראל יקוים ככתבו וכלשונו.

נוסף על כך, החוזים כללו סעיפים ברורים של "מיצוי ההסכם", שלפיהם, ההסכם מחליף כל מצג קודם שניתן בעניינים מושא ההסכם. כלומר, כלומר, גם אם מישהו אמר משהו בעל פה או הציג מצג כלשהו - ההסכם קובע כי המצג אינו מחייב, והוחלף בהסדר החוזי שנחתם בפועל.

בשורה התחתונה: אם רוכש יחידת נופש רצה להבטיח ניהול בינלאומי מתמשך, הוא היה צריך לוודא שהדבר מופיע במפורש בחוזה. המסר ברור: בתי המשפט לא ישמשו "מתקני חוזים" ולא יכתבו מחדש הסכמים מסחריים מפורטים. הם יפרשו את מה שנכתב - לא את מה שצדדים אולי קיוו או חשבו.

בכך בית המשפט הולך צעד נוסף אחורה מהלכת אפרופים המיתולוגית, ומעלה שוב את עליונותו של הניסוח החוזי - אם החוזה כתוב בצורה ברורה, יינתן ללשון החוזית מעמד עליון בפרשנות החוזה.

עו"ד יגאל קולוף, שותף במחלקה המסחרית במשרד וקסלר ברגמן ושות', בסיוע המתמחה גלי הגני