הגנת בית המגורים בחדלות פירעון

בהליכי חדלות פירעון נתקלים אנו לעתים קרובות בחייבים אשר בבעלותם נכס מקרקעין, בין אם מקור הזכות מופיעה בלשכת הרישום או במנהל מקרקעי ישראל. נשאלת השאלה האם מומלץ לחייבים כאמור להיכנס וולונטרית להליך חדלות פירעון כאשר בבעלותם נכס או שמא מדובר בחרב פיפיות אשר יכולה להעמיד בסיכון את הנכס היחיד אשר בבעלותם ובפרט קורת הגג שלהם.

עד לכניסתו לתוקף של חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי בשנת 2019, נהנו חייבים מהגנה כמעט מוחלטת על בית מגוריהם כאשר הבעלות היתה רשומה בלשכת רישום המקרקעין. סעיף 33 לחוק הגנת הדייר העניק לחייב שהיה רשום כבעלים של נכס בלשכת רישום המקרקעין זכות לדיירות מוגנת גם לאחר מכירת הנכס במסגרת הליכי פשיטת רגל. החייב ובני משפחתו המשיכו להתגורר בנכס למשך כל שארית חייהם, גם לאחר שהבעלות עברה לרוכש החדש. הסדר זה יצר מצב פרדוקסלי: מחד, הוא הגן על החייבים ומשפחותיהם מפני חוסר קורת גג, ומאידך הוא פגע קשות בנושים. מכירת נכס "תפוס" כאשר הוא נכס תפוס הורידה את ערכו באופן דרמטי, שכן הרוכש לא יכול היה להשתמש בנכס עד לסוף חייו של החייב. התוצאה: נושים קיבלו פיצוי מזערי ופסיקת בתי המשפט עוררה קשיים כאשר נכסים אלו היו רשומים ברמ"י שכן הדין על נכסים אלו היה שונה. אחידות פסיקתית לא הייתה קיימת הלכה למעשה הן לגבי משך הזמן לקבלת דיור חלוף והן לשוני בראיית הרישום על נכס המקרקעין וההגנה השונה אשר ניתנה לכל אחד מסוגי הנכסים.

חוק חדלות פירעון ביטל את ההגנה הגורפת של חוק הגנת הדייר והחליף אותה במנגנון מורכב יותר, המעוגן בסעיף 229 לחוק. השינוי המהותי: כיום, דירת מגורים של חייב נמכרת כדירה פנויה, וערכה מוערך לפי מחירי השוק החופשי. זוהי מהפכה אמיתית שמשפרת את מצב הנושים אך מעוררת חששות כבדים בקרב חייבים פוטנציאליים לרבות השאלה האם להיכנס להליך מדעיקרו. יחד עם האמור לעיל, המחוקק לא השאיר את החייבים חסרי הגנה. סעיף 229 קובע שלושה תנאים מצטברים שעל בית המשפט לבחון בטרם יאשר מימוש בית המגורים: ראשית, התועלת לנושים ממכירת הדירה חייבת לגבור על הנזק לחייב, תוך התחשבות בגילם של החייב ובני משפחתו, בנסיבות האישיות ובמצבם הבריאותי. שנית, אין אפשרות סבירה לפרוע את החוב בדרך פחותה פגיעה. שלישית, לחייב יהיה מקום מגורים סביר או סידור חלופי.

אחד השינויים המרכזיים בסעיף 229 הוא דרישת סידור החלוף. החוק קובע כי אם בית המשפט מאשר מימוש הדירה, על הנאמן להעמיד לחייב דיור חלופי לתקופה מינימלית של ארבע שנים. אך בית המשפט רשאי להאריך תקופה זו בהתאם לנסיבות, ובמקרים קיצוניים אף לקבוע דיור חלוף לכל החיים. במקרים בהם לחייב אין יכולת כלכלית עתידית לממן מגורים ראויים, בית המשפט עשוי לקבוע כי התועלת הכלכלית ממימוש הנכס אינה מצדיקה את הפגיעה בחייב ומשפחתו. כך, למעשה, הדירה לא תמומש כלל. יחד עם זאת במקרים בהם רובצת משכנתא על הנכס ההגנה הינה פחותה ועומדת על תקופה של שנה וחצי בלבד.

בפועל, בתי המשפט מפעילים שיקול דעת רחב ומתחשבים במכלול נסיבות. במקרה פלוני שנדון בבית המשפט התייחס בית המשפט למצבה הבריאותי החמור של רעיית החייב ולנכותו הקשה של בנו הקטין, וכן להתאמות המבניות המיוחדות שבוצעו בדירה. בית המשפט קבע שבנסיבות אלה יש להעניק משקל מיוחד לסידור החלוף וקבע תשלום מוגבר של 400,000 ₪ בגין דיור חלוף בשל הצרכים המיוחדים. במקרים אחרים קבעו בתי המשפט דמי דיור חלוף בהתאם למחירי השכירות באזור המגורים, תוך התחשבות ביכולת הכלכלית העתידית של החייב.

כך או אחרת הדיון על דמי הדיור החלוף הפך לזירת מו"מ מורכבת בין הנאמן לחייב ובפרט עת החוק החדש קובע כי דמי הדיור החלופי יהיו אקוויוולנטיים לאזור המגורים בו גרו כל חייהם.

מה שרואים אנו כיום הוא כי בתי המשפט אינם ממהרים למכור את בית המגורים כעניין שבשגרה. גם במקרים שבהם שווי הנכס גבוה באופן משמעותי מגובה החוב, בתי המשפט בוחנים האם קיימות חלופות פחות פוגעניות - כגון הסדר חוב מתוכנן היטב, פדיון זכויות על ידי בן זוג, או מימוש נכסים אחרים. כמו כן בתי המשפט ייאפשרו מקרים של פידיון זכויות מבלי להורות על מכירה בפועל של הדירה.

לסיכום, השינוי בחוק יצר דילמה אמיתית עבור חייבים שיש להם דירת מגורים. כיום יש להיזהר על המלצה לכניסה להליכי חדלות פירעון למי שיש נכס מקרקעין, בייחוד אם שוויו גבוה. במקרים רבים, הסדר נושים או מסלולים חלופיים אחרים עשויים להיות מועילים יותר. עם זאת, חשוב להבין כי המטרה השיקומית של החוק עדיין קיימת. בתי המשפט מודעים לכך שמימוש בית המגורים הוא צעד דרסטי שעלול לסכל את מטרת השיקום. לכן, במקרים רבים, הדירה לא תמומש אם הנזק לחייב ולמשפחתו גדול באופן משמעותי מהתועלת לנושים.

סיכום והמלצות

בפועל על עו"ד בתחום חדלות הפירעון להבהיר ולבחון האם יהיה זה נכון להכניס לקוח לחדלות פירעון. המעבר מהגנה קשיחה יותר לפי פקודת פשיטת הרגל להגנה המרוככת של סעיף 229 מייצג שינוי פרדיגמה בדיני חדלות הפירעון בישראל. החוק החדש משקף ניסיון לאזן טוב יותר בין זכויות הנושים לצורך בשיקום כלכלי אמיתי של החייב.

כל חייב ששוקל כניסה להליכי חדלות פירעון ובבעלותו דירת מגורים חייב להבין את המשמעויות המלאות של הצעד. התייעצות מעמיקה עם עורך דין מנוסה בתחום היא הכרחית, ויש לבחון את כל החלופות האפשריות בטרם נכנסים להליך שעלול להוביל לאובדן הבית.

***
כתבה שיווקית בחסות מיכאל גבור- חברת עו"ד; הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.