מהפכה בהתקשרויות בין חברי אגודה לעיבוד קרקע חקלאית

בחודש נובמבר האחרון, פרסם משרד החקלאות נוהל תקדימי המחליף את הפרקטיקה שהיתה נהוגה עד כה ביחס למתן הרשאת שימוש בקרקע חקלאית בין חברי אותה אגודה חקלאית.

את חוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), חיוני כי כל אגודה חקלאית וחבר בה יכירו היטב. החוק מטיל על האגודה ועל חבריה חובה לעבד בעצמם קרקע שייעודה חקלאי, ואוסר ככלל על העברת זכויות עיבוד לאחרים. בהתאם להוראותיו, העברת זכות עיבוד מחבר אגודה אחד לאחר, גם אם מדובר בחבר באותו מושב, מותרת רק בכפוף לקבלת היתר מהממונה על חוק ההתיישבות. זאת, למעט מקרים של שותפות אמיתית, שבה כלל השותפים עובדים בקרקע במידה שווה.

במציאות, העברות זכויות העיבוד בין חברים מאותה אגודה התנהלו "מתחת לרדאר", ללא מסגרת מסודרת. הנוהל החדש מכיר לראשונה, באופן רשמי, בהעברת זכויות עיבוד בין חברים גם ללא היתר ספציפי.

עם זאת, הנוהל החדש אינו חותמת גומי, אלא מציב תנאים נוקשים ובכללם פנייה לוועד ההנהלה לצורך קבלת אישור טרם העברת זכויות העיבוד. הנוהל אינו משנה רק את יחסי החברים ביניהם, הוא מחייב את חברי הוועד להיות אקטיביים ומרחיב את גבולות האחריות האישית שלהם.

מהם תנאי הסף להעברת זכות העיבוד?

הנוהל יוצר מעין היתר כללי מטעם הממונה על חוק ההתיישבות המאפשר העברת זכויות עיבוד הקרקע ללא פנייה לקבלת היתר ספציפי מהממונה. עם זאת, העברה אפשרית אך ורק כאשר שני הצדדים הם חברים מן המניין באותה אגודה שיתופית, ורק כאשר השימוש נותר חקלאי.

מעבר לכך, הנוהל קובע מספר תנאים נוספים:

1. העיבוד חייב להתבצע בפועל על ידי החבר המקבל.
2. העברת זכויות העיבוד מותרת רק בנסיבות מסוימות כגון גיל, מגבלה רפואית, שירות צבאי, שליחות זמנית וכדומה ולאחר שנבחנו פתרונות חלופיים כגון קבלני עיבוד.
3. קיים איסור על תשלום "דמי שכירות" או קבלת תמורה חד פעמית- על התמורה להתפרס לאורך כל תקופת ההסכם ולהיות תואמת למציאות החקלאית. רכיב התמורה יכלול רכיב הקשור לתוצאות רווחי הגידול החקלאי. במילים אחרות, חלקו של החבר המעביר אינו יכול להיות מובטח או קבוע מראש ועליו לכלול רכיב התלוי בהצלחת העיבוד החקלאי.
4. על הקרקע להיות מעובדת- הן החבר המעביר והן החבר המקבל נושאים באחריות משותפת למנוע את הזנחת הקרקע.
5. איסור על התחייבויות עתידיות- אסור לחברים להסכים מראש על התחייבויות החורגות מתקופת ההתקשרות, ובכלל זה אופציה לרכישת הנחלה או זכות ראשונית לקבלת חכירה.
6. תקופת ההתקשרות מוגבלת לעד 12 שנה- לאחר תום התקופה ניתן, "כמוצא אחרון", להאריך את ההסכם לתקופה נוספת. לאחר סיום ההסכם, כל הזכויות חוזרות אוטומטית לחבר המעביר.
7. כל הסכם דורש אישור של ועד האגודה-בנוסף לקבלת אישור הוועד, על המעביר והמקבל לחתום על התחייבות לעמוד בכל תנאי הנוהל בכל עת.

בהתאם לנוהל, הפרה של תנאי ההיתר הכללי תיחשב להפרה של חוק ההתיישבות ועלולה לחשוף את הצדדים לשלילת ההיתר והליכי אכיפה בהתאם לכל דין.

חברי וועד הנהלה? אתם הרגולטור החדש

אחד החידושים המשמעותיים ביותר הוא תפקידו החדש של ועד ההנהלה. אם בעבר הוועד לא היה בהכרח מעורב באופן ישיר בהעברת זכויות העיבוד בין חברים, הרי שכיום הנוהל מטיל עליו אחריות רחבה לוודא שההתקשרות עומדת בכל התנאים בטרם אישור ההתקשרות בין החברים.

הוועד הופך למעשה ל "רגולטור בשטח", האחראי לוודא שהעברת זכויות עיבוד הקרקע נעשית באופן חוקי ושקוף. חשוב להדגיש כי אין מדובר באחריות פורמלית בלבד. חברי הוועד נושאים באחריות מהותית לקיומו של ההיתר. חברי וועד שיאשרו הסכם החורג מהנוהל עלולים להיחשף לטענות של הפרת חובת נאמנות וזהירות כלפי האגודה, ואף לאחריות אישית כנושאי משרה.

הנוהל מותיר אי וודאות

הנוהל החדש יצר אומנם ודאות בסיסית ביחס להעברת קרקע לצורך עיבוד, אך הותיר אי ודאות מסוימת סביב תנאי הליבה.

כך למשל, הנוהל דורש כי התגמול לחבר המעביר יהיה פרוס לאורך זמן וכי התמורה תכלול רכיב הקשור לתוצאות רווחי הגידול. אולם, הנוהל אינו קובע נוסחה ברורה או רף מספרי.

הנוהל אף מטיל על ועד ההנהלה חובה לוודא כי ההסכם עומד בתנאי ההיתר הכללי, אך אינו מגדיר מהי רמת הבדיקה הסבירה. במציאות, ועד שיפקח "מעט מדי" עלול להיתפס כמי שעצם עיניים ואילו וועד שיפקח "יותר מדי" עלול להיקלע להכבדה תפעולית משמעותית.

קיימת אי ודאות גם ביחס למשמעות הקביעה כי חידוש הסכם אפשרי "כמוצא אחרון". לטעמי הביטוי "מוצא אחרון" אינו מוגדר ולא ברור באילו נסיבות ניתן יהיה לחדש התקשרות.

בהיעדר קריטריונים ברורים בנוהל, מומלץ לוועדי ההנהלה באגודות לאמץ גישה שמרנית וכי הדברים יתועדו ויהיו מגובים בייעוץ משפטי.

המלצות פרקטיות לאגודות ולחברים

על רקע השינוי הרגולטורי ואי הוודאות, מומלץ לאגודות חקלאיות, לחברים ולחברי וועד לנקוט בגישה זהירה, מובנית ומתועדת:

1. הסכמים כתובים ומפורטים- כל התקשרות בין חברים חייבת להיעשות בהסכם כתוב, מנוסח בקפידה, הכולל התייחסות מפורשת לתנאי הנוהל.
2. גיבוש נוהל פנימי באגודה- מומלץ לוועדי אגודות לקבוע נוהל עבודה מסודר לבחינת הסכמים, הכולל קריטריונים ברורים, דרישות מסמכים, מנגנון קבלת החלטות ותיעוד שיקול הדעת. גיבוש הנוהל יאפשר גם לוודא כי עקרון השוויון מקוים מול החברים.
3. תיעוד נסיבות ההעברה- מומלץ לעגן כל החלטה בפרוטוקול מנומק ולהקפיד על תיעוד של הנסיבות המצדיקות את העברת זכויות העיבוד, לרבות בחינת חלופות אחרות.

לסיכום, עורך דין בעל ניסיון בתחום חוק ההתיישבות, אגודות שיתופיות ומקרקעין חקלאיים יכול להגן גם על הצדדים להסכם וגם להעניק הגנה משמעותית לחברי הוועד כנושאי משרה. ליווי משפטי יאפשר לוועד להראות, בדיעבד, שפעל בתום לב ועל בסיס חוות דעת מקצועית, דבר שמקטין מאוד את הסיכון לחבות אישית, כמו גם לחשיפה לאגודה.

הנה כי כן, הנוהל החדש פותח פתח להסדרה חוקית של מציאות קיימת, אך מימושו מחייב מקצועיות, זהירות וליווי מתאים.

• המידע המופיע במאמר הוא כללי בלבד. ואין בו בכדי להוות חוות דעת מוסמכת או ייעוץ מוסמך.
• "איילת רייך - משרד עורכי דין, נוטריון וגישור" מתמחה בקיבוצים, מושבים, חקלאות ואנרגיה מתחדשת. עו"ד איילת רייך-מיכאלי משמשת כבוררת וכמגשרת במחלוקות.
• אנו מזמינים אתכם לבקר באתר האינטרנט שלנו: WWW.AYELET-RAICH.CO.IL, ולעקוב אחרינו בפייסבוק: "איילת רייך – משרד עורכי דין נוטריון וגישור".