ההורים כבר לא יכולים להחליט – אפשר למכור את הדירה שלהם?

יש קונה, המחיר מתאים, והכסף נחוץ כדי לממן להורים טיפול או מעבר למסגרת מתאימה. אלא שאז מתברר שההורים כבר אינם מסוגלים להבין את העסקה ולחתום עליה. האם הילדים יכולים לחתום במקומם? האם ייפוי כוח מתמשך מספיק? ומי צריך לאשר את המכירה?

התשובה היא שמכירה עשויה להיות אפשרית, אבל הקרבה המשפחתית כשלעצמה אינה מעניקה לילדים סמכות לפעול. גם הסכמה בין כל האחים אינה מחליפה סמכות משפטית או את האישורים הנדרשים.

כשיש ייפוי כוח מתמשך לענייני רכוש שנכנס לתוקף, אפשר לפעול באמצעות מיופה הכוח, בהתאם למסמך ולהוראות הדין. אולם גם אז, מכירת הדירה מחייבת אישור מראש. הבקשה מוגשת תחילה לאפוטרופוס הכללי, ובמקרים מסוימים מועברת לבית המשפט.

קודם כול: קושי לחתום אינו בהכרח חוסר יכולת להחליט

צריך להבחין בין הורה שמתקשה פיזית לחתום, אך מבין את משמעות המכירה ומסוגל להחליט לגביה, לבין הורה שאינו מסוגל להבין את העסקה והשלכותיה.

גם אבחנה של דמנציה אינה מספיקה לבדה כדי לקבוע מה האדם מסוגל להבין ולהחליט. יש לבחון את מצבו ואת יכולתו ביחס להחלטה המסוימת. לכן, לפני שמסיקים שהילדים צריכים לפעול במקום ההורה, חשוב לברר מהו הקושי ומהי הדרך המתאימה לתת לו מענה.

יש ייפוי כוח מתמשך? זו התחלה, לא אישור למכירה

נניח שאמא בת 84, מצבה הקוגניטיבי הידרדר, והיא זקוקה למעבר למסגרת טיפולית. בעבר ערכה האם ייפוי כוח מתמשך לענייני רכוש, ומינתה בו את בתה למיופת כוח. ייפוי הכוח כבר נכנס לתוקף. כדי לממן את המעבר למסגרת הטיפולית, היא מבקשת למכור את הדירה.

הבת עשויה להניח שהמסמך מאפשר לה להשלים את העסקה בעצמה. אלא שייפוי כוח מתמשך אינו מעניק חופש בלתי מוגבל לפעול ברכוש ההורה. החוק מבחין בין פעולות שמיופה הכוח רשאי לבצע במסגרת סמכותו, פעולות הדורשות הסמכה מפורשת בייפוי הכוח, ופעולות הטעונות אישור מראש גם כאשר מיופה הכוח הוסמך להן במפורש.

מכירת דירה נמנית עם הפעולות המחייבות אישור על פי הוראות הדין. כך גם נטילת משכנתה או משכנתה הפוכה. ניסוח רחב של ייפוי הכוח אינו מבטל את הדרישה הזאת.

אין ייפוי כוח מתמשך? הילדים לא נכנסים אוטומטית לתמונה

אם ההורה כבר אינו מסוגל להבין את משמעותו של ייפוי כוח מתמשך, אי אפשר לפתור את הבעיה בעריכת ייפוי כוח מתמשך בשלב זה. רק הממנה עצמו יכול לערוך ייפוי כוח מתמשך, ובעת החתימה עליו להבין את משמעותו. במצב כזה עשוי להידרש הליך למינוי אפוטרופוס לענייני רכוש, בהתאם לנסיבות ולחלופות הקיימות.

גם מינוי אפוטרופוס אינו אישור למכור את הדירה. יש להבחין בין עצם הסמכות לייצג את ההורה בענייני רכוש לבין האישור הנדרש לעסקה המסוימת.

כשהדירה שייכת לשני ההורים, צריך לבדוק את הסמכות לפעול ביחס לחלקו של כל אחד מהם. מצבו של הורה אחד אינו מקנה סמכות לפעול בשם ההורה האחר.

מי מאשר את המכירה היום?

בחודש באוגוסט 2025 נכנס לתוקף תיקון מס' 21 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות התשכ"ב- 1962. התיקון שינה את מסלול האישור: בקשות לפעולות כלכליות מסוימות, שבעבר הוגשו לבית המשפט, מוגשות תחילה לאפוטרופוס הכללי. השינוי חל גם על בקשות של מיופי כוח לפי ייפוי כוח מתמשך שנכנס לתוקף.

עם זאת, הפנייה לאפוטרופוס הכללי אינה מבטיחה אישור. יש להציג את העסקה, את הצורך בה ואת התאמתה לנסיבות חייו של ההורה. לבקשה למכירת דירה מצורפים, בין היתר, חוות דעת של שמאי וטיוטת הסכם המכר.

כאשר ההורה מתנגד למכירה או שהפעולה סותרת הנחיות מקדימות שנתן, האפוטרופוס הכללי לא ידון בבקשה לגופה. במקרים אלה הבקשה מועברת לבית המשפט לענייני משפחה, יחד עם עמדת האפוטרופוס הכללי. ניתן לפנות לבית המשפט גם כאשר האפוטרופוס הכללי מסרב לאשר את הבקשה, או כאשר לא ניתנה החלטה בתוך 60 ימים מהגשת בקשה שכל המסמכים הדרושים צורפו אליה.

השאלה המרכזית: איך המכירה משרתת את ההורה?

הצורך המשפחתי להתקדם מובן, אבל נקודת המוצא היא ההורה: רצונו, צרכיו, מקום מגוריו והביטחון הכלכלי שלו.

האם המכירה נחוצה למימון טיפול? היכן יגור לאחריה? האם אפשר להשכיר את הדירה ולממן את ההוצאות מההכנסה? האם יש מקורות כספיים אחרים? וכיצד ישמשו כספי המכירה לצרכיו בהמשך?

אין תשובה אחת שמתאימה לכל משפחה. לעיתים מכירה היא פתרון מתאים; במקרים אחרים יש חלופה שמשרתת את ההורה טוב יותר. ככל שהבקשה מציגה תמונה מלאה ומנומקת, אפשר לבחון את העסקה באופן מבוסס יותר.

מה כדאי להסדיר בייפוי הכוח כבר היום?

מי שעורך ייפוי כוח מתמשך יכול להבהיר מראש כיצד ירצה שינהגו בדירתו אם בעתיד לא יוכל לקבל החלטות. ההנחיות אינן מחליפות את האישור, אך הן מסייעות להבין את רצונו.

האם לשמור על הבית או למכור לצורך טיפול?

כדאי להתייחס לאפשרות של מעבר למסגרת טיפולית ולשאלה כיצד לממן אותה. אפשר לציין העדפה להשכרת הדירה, למכירת נכס אחר תחילה או למכירת דירת המגורים כאשר הדבר נחוץ למימון הטיפול.

רצוי שההנחיות יאפשרו להתחשב גם בנסיבות שישתנו בעתיד.

אילו פעולות מיופה הכוח אמור להיות מוסמך לקדם?

כדאי להתייחס במפורש למכירת הדירה, לרכישת דיור חלופי או לבחינת משכנתה, ככל שהאפשרויות האלה מתאימות לרצון הממנה. לצד זאת, יש לזכור שגם הסמכה מפורשת אינה פוטרת מקבלת אישור כשהחוק מחייב אותו.

מה קורה כשלאחד הילדים יש עניין אישי בדירה?

ילד שמתגורר בדירה, או מיופה כוח שמעוניין לרכוש אותה בעצמו, מציבים שאלות נוספות. חשוב לזהות את ניגוד העניינים ולהסדיר ככל האפשר כיצד לפעול במקרה כזה.

הוראה במסמך אינה מכשירה אוטומטית עסקה שיש בה ניגוד עניינים. היא יכולה להבהיר את רצון ההורה, אך עדיין צריך לבדוק את המגבלות ואת האישורים הנדרשים.

לפני שמתקדמים עם קונה, בודקים סמכות ורישום

לצד בדיקת ייפוי הכוח או צו המינוי, כדאי לברר על שם מי רשומות הזכויות, האם קיימים שעבודים והיכן מתנהל הרישום בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת.

פערים ברישום אינם בהכרח מונעים מכירה, אבל הם עשויים לדרוש טיפול נוסף. עדיף לגלות אותם מוקדם ולהביא בחשבון את הליך האישור לפני שמסכמים התחייבויות ולוחות זמנים עם קונה. אם נחתם הסכם עם הקונה לפני שהתקבל האישור, יש לקבוע בו במפורש שתוקפו מותנה בקבלת האישור (תנאי מתלה), וללוחות הזמנים שבו יש להביא בחשבון את משך הליך האישור.

אפשר למכור כשיש סמכות ואישור מתאים

העובדה שההורים כבר אינם מסוגלים לקבל החלטות אינה שוללת בהכרח את האפשרות למכור את דירתם. היא מחייבת לברר מי מוסמך לפעול בשמם, כיצד המכירה מתיישבת עם רצונם וצרכיהם, ואילו אישורים נדרשים.

ייפוי כוח מתמשך שנערך ע"י עו"ד לענייני משפחה נעשה מתוך מחשבה על העתיד יכול לסייע למשפחה גם ברגע הזה. לצד בחירת האדם שיטפל בעניינים, כדאי להבהיר גם מה רוצים שיקרה לבית — ובאילו נסיבות.

מאת עו"ד ערן עזרא, מייסד ובעלים ועו"ד מצדה מועלם

***

כתבה שיווקית בחסות ערן עזרא - משרד עורכי דין ונוטריון; הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.