"נדרשת יצירת רשת ביטחון ממשלתית להתחדשות עירונית"

על רקע המחסור המתמשך בדירות, הצורך בחיזוק מבנים ישנים והנזקים שנגרמו באזורים שונים בעקבות הלחימה, נדמה כי חשיבותה של ההתחדשות העירונית בישראל רק הולכת וגוברת. אלא שבפועל, קצב המימוש של הפרויקטים עדיין רחוק מלענות על צורכי המשק. לצד עלויות מימון גבוהות, מחסור בכוח אדם וחוסר ודאות תכנוני, מתמודדים יזמים, רשויות ודיירים עם שורה ארוכה של חסמים רגולטוריים, כלכליים ותפעוליים שמאטים את קידום המיזמים. התוצאה היא פער הולך ומתרחב בין ההכרה הרחבה בחשיבות ההתחדשות העירונית לבין היכולת להוציא פרויקטים אל הפועל בקצב הנדרש. כדי להבין את החסמים המרכזיים הקיימים כיום, פנינו למספר מומחים בענף הנדל"ן שיתייחסו לכך.

אריאל פוקוטינסקי, מנכ"ל ECOWALL ומומחה לבנייה מתועשת מציין כי על אף שהשיח סביב התחדשות עירונית מתמקד לרוב ברווחיות היזמית, המציאות בשטח מלמדת כי הכלכלה של הפרויקט היא רק חצי מהתמונה. בערים המבוקשות ביותר במרכז הארץ, החסם האמיתי אינו טמון במחשבון של הקבלן, אלא במאזן התקציבי של הרשות המקומית. "עיריות באזורי הביקוש ניצבות בפני דילמה אסטרטגית: כל דירה חדשה שמתווספת לעיר אינה רק יחידת מגורים, היא התחייבות לספק שירותי חינוך, רווחה, תשתיות וקהילה הוצאות שאינן מכוסות במלואן על ידי הארנונה למגורים. מנקודת מבטה של העירייה, קיים תמריץ כלכלי מובהק להעדיף פיתוח אזורי תעסוקה, מסחר ותעשייה, המניבים הכנסות גבוהות באפס מאמץ שירותי, על פני פרויקטים של מגורים המכבידים על הקופה הציבורית".

לאור זאת, הוא סבור כי הדרך להתגבר על כך הוא באמצעות יצירת רשת ביטחון ממשלתית. "המדינה חייבת לגבש תוכנית תמריצים מקיפה שתהפוך את ההתחדשות העירונית לכדאית עבור הרשות.הבטחת איזון תקציבי: המנגנון הממשלתי צריך להבטיח לעיריות כי הגידול באוכלוסייה לא יוביל לגירעון, אלא ילווה בשיפוי תקציבי שיכסה את עלויות הפיתוח והשירותים".

"פריצת תקרת הזכוכית של הצפיפות"

מיכאל לוין, סמנכ״ל התחדשות עירונית בדוניץ אלעד, מציין כי החסם המרכזי בענף ההתחדשות העירונית הוא החסם התכנוני - ובעיקר היחס בין מספר הדירות הקיימות לבין מספר הדירות החדשות שנדרש כדי להפוך פרויקט לכלכלי. "הדבר בא לידי ביטוי בעיקר בפרויקטים שנדרש בהם מכפיל גבוה יותר בעיקר באזורים פריפריאליים, שלעיתים יכול להגיע ל- 7, 8 ואף 9 דירות חדשות על כל דירה קיימת. המשמעות היא הגדלת צפיפות, נפחים וגובה, ולעיתים מעבר לבנייה מגדלית מורכבת. מה שנראה בתחילת הדרך כמהלך פשוט של חידוש מבנים ישנים, הופך בפועל לאתגר תכנוני, תשתיתי וכלכלי משמעותי - מגדלים דורשים תשתיות מתקדמות, תחזוקה יקרה יותר, עלויות ביצוע גבוהות יותר ולעיתים גם מחירי דירות גבוהים יותר".

כדי לאפשר התחדשות עירונית אמיתית גם מחוץ לאזורי הביקוש, ועדות התכנון והרשויות חייבות להפנים את הצורך בפריצת תקרת הזכוכית של הצפיפות, במיוחד במקומות שבהם העתיד העירוני נשען על תחבורה ציבורית ותכנון מוטה תחבורה. הפתרון אינו רק הגדלת זכויות באופן טכני, אלא תכנון כולל, אחראי ומקצועי שמשלב בין כדאיות כלכלית, תשתיות, תחבורה, שטחי ציבור ואיכות חיים. אלה פרויקטים עתירי הון, מורכבים וארוכי טווח, שמחייבים ניסיון, חוסן פיננסי, יכולת עבודה מול רשויות והשקעת משאבים משמעותית. אנחנו רואים בחסמים האלה אתגר שניתן לנהל ולפתור באמצעות תכנון נכון, שותפות עם הרשויות והובלה מקצועית של התהליך מתחילתו ועד סופו".

"קביעת לוחות זמנים קשיחים בחוק"

עו"ד פז רוקח, שותפה מייסדת במשרד ויזל-רוקח ושות' מציינת כי "החסם המרכזי והמשמעותי ביותר כיום בתחום ההתחדשות העירונית הוא חוסר הוודאות התכנונית והבירוקרטיה המסורבלת. כמוכן תהליכי אישור התב"עות וההיתרים איטיים ומדיניות הרשויות המקומיות משתנה באופן תדיר".

לדברי רוקח, "כדי לשחרר את הפקק ולפתור את המצב, נדרש שינוי מערכתי מקיף שיחזיר את הוודאות לשוק. הפתרון טמון בקיצור הליכים מסיבי, למשל על ידי קביעת לוחות זמנים קשיחים וקצובים בחוק לאישור תוכניות ולמתן היתרי בנייה. במקביל, חובה לתקצב ולתגבר משמעותית את כוח האדם המקצועי בוועדות התכנון והבנייה, תוך יצירת סטנדרט ארצי שקוף ואחיד שימנע החלטות שרירותיות ויאפשר ליזמים ולדיירים לדעת מראש לקראת מה הם הולכים. ברגע שהתהליך יהיה מהיר ושקוף יותר, נראה גידול אדיר בכמות הפרויקטים שיוצאים אל הפועל".