עליית מחירי הדיור מעבר לפינה: "הדמוגרפיה לא עוצרת"

שנת 2026 כבר מעבר לפינה וענף הנדל"ן פוגש אותה באחד מהצמתים המרכזיים שלו. השנתיים האחרונות השפיעו על הענף באופן ניכר על רקע המלחמה, המחסור בכוח האדם, סביבת הריבית הגבוהה והאינפלציה השפיעו עמוקות על הענף והובילו לחוסר ודאות ניכר. כעת, כאשר רוחות המלחמה נרגעו במידה מסוימת וירידת הריבית מאותת על הקלה הדרגתית, האם השנה הקרובה תסמן מפנה, גם אם הדרגתי, או שעדיין חוסר הוודאות ייתן את הטון.

לדברי רוני אלפרן, סמנכ"ל הדאטה בחברת המידע העסקי הבינלאומית דן אנד ברדסטריט, "סיום המלחמה צפוי להניע מחדש את גם שוק המגורים, להאיץ עסקאות ולשפר את נגישות האשראי בענף. הצפי לזרימה מחודשת של עובדים זרים, שחששו להגיע בתקופת הלחימה, צפוי לתרום להוזלת עלויות הבנייה ולהאצת קצב השלמת הפרויקטים. במידה והריבית תמשיך לרדת, תתכן תנועה חיובית לרכישת דירות גם מצד ישראלים שישבו על הגדר וגם מצד יהודים מחו"ל שירכשו דירות בישראל. אם נוסיף לכך פתיחת ערוצי מסחר עם מדינות נוספות במסגרת הסכמי אברהם, זה גם עשוי להוזיל את חומרי הבנייה, ולסייע לרווחיות בענף הבניה".

עם זאת, לדבריו, יש לזכור כי זמני הבניה עדיין ארוכים, הריבית עדיין גבוהה והקבלנים נתקלים בקשיי תזרים לאחר ההגבלה על מבצעי 80/20 ולכן בטווח הקצר אנו מעריכים ששוק הנדל"ן יעבור למגמת יציבות ולכל הפחות לסטטוס קוו במחירי הדירות. עם זאת בטווח הבינוני אנו מאמינים שהביקוש ימשיך לעלות ואיתם גם המחירים".

"תוך שנה נראה שאין היצע מספיק של דירות"

אריאל פוקוטינסקי, מנכ"ל ECOWALL, שותף להערכה כי הביקוש לדירות צפוי להתחדש. כי "השוק כעת בנקודת קיפאון וההיצע גדול, כאשר הקונים 'על הגדר'. השילוב של תהליך הורדת המחירים, שכבר מתרחש, יחד עם האופטימיות הכלכלית בעקבות סיום המלחמה, יתניע מחדש את הביקוש לנדל"ן. להערכתי, בתוך שישה חודשים נראה התעוררות מאוד משמעותית, ובהסתכלות של שנה קדימה מהיום כבר נראה שוב כתבות שאין היצע מספיק של דירות בישראל".

יחד עם זאת הוא מפנה את הזרקור לשיטות הבנייה המיושנות בישראל. גורם זה לדבריו, מהווה חסם משמעותי שמונע ירידת מחירים בענף הנדל"ן, מעבר למחירי הקרקע. "ענף הבניה בישראל נסמך רובו ככולו על עבודה באתר עצמו, והיא איטית, לא מדויקת ונשענת על עבודה ידנית של כוח אדם מיובא ויקר. כתוצאה מכך, 'עלות הייצור' של דירת 4 חדרים מגיעה למיליון שקל וזאת עוד לפני מרכיב הקרקע, המימון והרווח הקבלני והיזמי. ניתן יהיה להוזיל משמעותית את מחירי הדיור על ידי אימוץ תיעוש בתהליך הבניה, העברת רוב התהליכים למכונות ולמפעלים ובאתר הבנייה רק לבצע 'הרכבה סופית'".

"ביקוש מתפרץ כשההיצע חלש"

לירן סלע, מנכ"ל ומייסד סלע השקעות ופיננסית, מעריך כי בחודשים הקרובים נראה ירידת מחירים בשוק הדיור אך היא קוסמטית ומוגבלת. "הירידה הזו היא רעש רקע. הדמוגרפיה הישראלית לא עוצרת, והתחלות הבנייה בירידה של עשרות אחוזים. זה מתכון קלאסי לעליות מחירים. אילוצי כוח האדם בענף, המחסור בעובדים ומגבלות על כניסת עובדים זרים ועלויות מימון יקרות מייצרות עיכוב בפרויקטים חדשים. חוסר הוודאות מצד היזמים עלולים להביא לכך שב-2026 יירשמו פחות התחלות בנייה מזה עשור, ועם ההשלכות של כך נתמודד היטב במונחי המחירים בשנים הבאות. התוצאה היא שבשנים 2026-2027 נקבל ביקוש מתפרץ כשההיצע חלש".

לדבריו, "המלאי שקיים היום לא נוצר בשל עודף היצע אלא בעקבות עצירת ביקוש והארכת הזמן לבנייה חדשה על רקע המלחמה. זה מוביל לכך שהשוק נמצא בצומת: אם הממשלה לא תצליח להחזיר עובדים לענף ולהאיץ הליכי תכנון המחסור יגדל והעלויות ב-2026 עשויות להיות משמעותיות. הדבר יוביל מיידית להפחתת מחירי הדירות וסוף ההתבססות בכוח אדם מיובא ויקר".

רו"ח דן אטיאס, ראש זרוע הביקורת וחבר הנהלת פירמת BDO, מוסיף כי "מבט מעמיק אל תוך המאזנים של חברות הנדל"ן מראה כי לירידת הריבית הקטנה בשלב זה יש השפעה זניחה על עלויות המימון של החברות. מדובר בשינוי שולי שלא יקטין באופן משמעותי את ההוצאות וכמעט שלא ישפיע על תחשיבי הרווחיות של הפרויקטים. נראה שרק המשך ירידת הריבית שתוביל במצטבר להפחתה משמעותית יותר במחיר הכסף, תוכל לייצר תנופת פעילות אמיתית בצד הביקוש והמכירות, שמירה על המחירים והכדאיות והקטנת נטל עלויות המימון על החברות".

"גיוסי החוב צפויים להימשך"

מחירי הדיור תופסים תשומת לב רבה, ובצדק, אך בענף הנדל"ן מתרחשות מגמות נוספות, ואחת המרכזיות שבהן היא הליכי גיוס ההון וההנפקות של חברות נדל"ן בבורסה. בשנה האחרון החל גל גיוסים של חברות ולכן מתבקש לשאול האם זה צעד שיימשך או ייעצר. לדברי אטיאס, בהקשר הזה, יש להבדיל בין גיוסי חוב לגיוסי הון (equity). "בגזרת גיוסי החוב, הכיוון ברור – גיוסי החוב צפויים להימשך", מבהיר אטיאס. "שוק ההון הנוכחי מאיר פנים לגיוסים של חברות בינוניות, סגמנט דומיננטי מאוד בענף הנדל"ן. חברות אלו מחפשות אלטרנטיבות למימון יקר, ומעדיפות בבירור ביצוע הנפקת אג"ח או גיוס הון על פני חלופות של הלוואות הון עצמי (מזנין) שמחירן יקר יותר ביחס לאלטרנטיבות בשוק האג"ח או לגיוס משקיעים-שותפים במודל משתתף ברווחים".

לגבי גיוסי equity, התמונה מורכבת יותר. "למרות שסקטור הנדל"ן רשם עליות בשנה האחרונה הוא עדיין מפגר אחר הממוצע הכללי של העלייה בשוק. המשמעות היא שהתמחור כיום אינו גבוה במיוחד או 'בועתי' ולכן אין כדאיות יוצאת דופן להנפיק הון דווקא בעת הזו משיקולי פערי שווי", אומר אטיאס. "עם זאת, לאור הביקוש בשוק הסחיר לחברות איכותיות ויציבות, ההערכה הרווחת היא כי נראה הנפקות נוספות במקרים בהם המהלך יתמחר שווי במכפיל הון מספיק לדעת הבעלים. וכי מגמה זו תמשך ככל הנראה במהלך שנת 2026 בוודאי ביחס לחברות שיש להן גם פורטפוליו של נדלן מניב שמתומחר בדרך כלל באופן נוח יותר ביחס לפעילות יזמית למגורים".

"הזדמנויות שלא היו כאן עשור"

2026 עשויה להביא איתה גם הזדמנות משמעותית בתחום הנדל"ן המסחרי. לדברי סלע, "המלחמה יצרה הזדמנויות שלא היו כאן עשור", הוא אומר. "בטווח הקצר השוק עדיין מהוסס אבל מי שמוכן להשקיע לטווח בינוני וארוך מוצא היום עסקאות שהיו נעלמות בתקופה אחרת. התהליך הוא זה תוצאה של התייצבות אופן העבודה במשק שמכתיבה חזרה למשרדים איכותיים על חשבון עבודה היברידית וכן של שיפור ביטחוני שמגדיל פעילות עסקית באופן מיידי". בהתאם, מעריך סלע כי הביקוש למשרדים מסחריים ונכסים לוגיסטיים יעלה ויחזיר משקיעים שהדירו את רגליהם מהשוק בשנה החולפת.