"המבצע מעצים את הביקוש להתחדשות עירונית"

מבצע שאגת הארי, למרות דיווחים על מגעים בין ארה"ב לאיראן, עדיין נמצא בעיצומו - אלא שלמרות זאת כבר עכשיו ברור איזה ענף צבור לצבור תאוצה משמעותית בעקבותיו: ההתחדשות העירונית. אחרי שנתיים שבהן היקף הפעילות בענף היה נמוך יחסית, על רקע סיום תוכנית תמ"א 38 ושינויים בתחום, נראה שהחל מהחודשים הקרובים המגמה עומדת להשתנות. זאת, בעקבות צורך לשקם בניינים שנפגעו, צורך בהוספת ממ"דים וכן פוטנציאל עסקי לא מבוטל.

לדברי רוני אלפרן, סמנכ"ל הדאטה של דן אנד ברדסטריט, תחום ההתחדשות העירונית צפוי לצבור תאוצה לנוכח המלחמה וזאת לנוכח שתי סיבות מרכזיות. הראשונה, לא קשורה בהכרח למלחמה ונובעת מירידה שחלה בפרויקטי תמ"א בשנים האחרונות, כאשר במקומם מבוצעים יותר פרויקטים של פינוי בינוי. השנייה, שצפויה למעשה להאיץ את התהליכים היא הצורך לשקם את נזקי המבצע הנוכחי וכן את נזקי עם כלביא, והתחדשות עירונית היא הפתרון לכך.

עו"ד לירז לביא, מומחית להתחדשות עירונית ומקרקעין, המתמחה בייצוג בעלי דירות וליווי פרויקטים מורכבים, מסבירה כי "המצב הביטחוני הנוכחי לאור מבצעי "עם כלביא" ו"שאגת הארי" מעצימים את הביקוש להתחדשות עירונית. אנו נמצאים בימי לחימה בהם בניינים ללא מיגון או לחילופין עם מיגון שאינו עומד בדרישות חשפו את הדיירים לסכנה ממשית, כך שההתחדשות העירונית הפכה עבורם לצורך ביטחוני ממשי שהוא בגדר חובה. בשנים האחרונות הממ"ד הפך כתנאי הכרחי למגורים, מה שמעלה את הכדאיות בהתחדשות עירונית בעבור הדיירים, בעבור המדינה וכמובן גם בעבור היזמים. בימים אלו, אנו רואים שהמדינה מקדמת מתווה חדש לתכנון מואץ להתחדשות עירונית אשר יחליף את ההליך הטורי באמצעות 'שולחן עגול' - המתווה מציע תיאום מלא בין כלל הגורמים הרלוונטיים לפרויקט, באופן שיאפשר אישור תוכניות בתוך שנה וחצי. בנוסף המדינה פועלת באמצעות חקיקה להפחתת הרוב הדרוש להסכמה של הדיירים, ואף הפקעת זכויות מסרבים וזאת לצורך שיקום בניינים שנפגעו בלחימה".

"מדיניות ברורה לגבי הבניינים שנפגעו"

לדברי רו"ח ועו"ד חופית גוטסדינר, שותפה וראש אשכול הנדל"ן בפירמת BDO, במצב הדברים הנוכחי המדינה משלמת שכר דירה וצריכה גם לשלם פיצויים לדיירים על הנזקים. קידום תהליכי התחדשות עירונית יכול לחסוך חלק ניכר מההוצאות הללו שכן היא והיזם יכולים לחלוק בהן, כמו גם לגבי עלויות ההקמה. קרוב לוודאי שגם הרשויות המקומיות וגם הדיירים יגלו גמישות בתרחיש כזה".

זו גם הסיבה שלדבריה, חידוש של מהלכי התחדשות עירונית תלוי ברגולציה מצד המדינה והרשויות המקומיות. "צריכה להיות מדיניות ברורה לגבי אופן והיקף השיקום של בניינים שנפגעו, לצד התגייסות והסרת חסמים בכל רשות ורשות. ניסיון העבר שלנו מוכיח שבמקרים כאלו רצוי לבנות 'מסלול עוקף' למבנים שנפגעו, המאפשרים תכנון וביצוע מהירים ומאפשרים להניע את הפרויקטים בקצב גבוה יותר, עם פחות בירוקרטיה. מדובר בהליכים שמצד אחד יעניקו ודאות לקבלנים ומצד שני גם יאפשרו לדיירים עצמם לקבל נכסים משודרגים בזמן מהיר יותר".

"הכדאיות הכלכליות פוחתת בפריפריה"

ההדדיות בין הדיירים לקבלנים מתבטאת גם בהיבט נוסף. לטענת לירן סלע, מנכ"ל ומייסד סלע השקעות ופיננסים, "בעיות המיגון שקיימות, בייחוד בשכונות ישנות במרכז הארץ, יובילו לכך שבעלי דירות ללא ממ"ד יתקשו למכור אותן ולמעשה הן יהפכו לדירות 'לא סחירות' – כלומר דירות שאי אפשר למכור אותן אלא אם מתבצעת פשרה גדולה מאוד על המחיר. בתרחיש כזה ההיתכנות מצד התושבים להתחדשות עירונית תהיה גבוהה מאוד – בטח ובטח לאחר המלחמה. גם לקבלנים עצמם מדובר בעסקה משתלמת שכן אין להם עלות של הקרקע. נוצר כאן win-win לשני הצדדים.

עם זאת, סלע מסביר כי ההתחדשות העירונית בסבב הצפוי לא תהיה באופן גורף בכל הארץ. "בערי המרכז כמו הרצליה, תל אביב, חולון, בת ים וראשון לציון נראה פרויקטים רבים לנוכח פוטנציאל הרווח הגבוה והיכולת למכור כל דירה במחירים גבוהים. לעומת זאת, ככל שמתרחקים לפריפריה, ובפרט כשמדובר באזורים ישנים, הכדאיות הכלכלית פוחתת ולכן בעלי דירות ללא ממ"ד עשויים למצוא את עצמם בבעיה. הוספת ממ"ד עשוי להיות מה שיפתור את זה וייתכן שזה יצדיק את ההשקעה".

"ראייה תכנונית רחבה"

לדברי לביא, יישום נכון של התחדשות עירונית מצריך ראייה רחבה – הן מצד הרשויות והן מצד הדיירים עצמם. "חשוב לראות פרויקטים של התחדשות מתוך ראייה תכנונית רחבה של אזור ולא רק של בנייה בודדת, על מנת לייצר אחידות ולא לייצר עומס על תשתיות קיימות. תכנון אזורי ייצר פתרון בהתאמה התשתיות, יצירת שטחים ציבוריים, תכנון תחבורה ציבורית ואחידות אדריכלית – מה שבסופו של דבר יביא לוודאות גבוהה יותר לפרויקט ליזמים ולדיירים. כמו כן, חשוב לבחור ביזם בעל ניסיון שיוכל להוביל את הפרויקט ללא עיכובים משמעותיים, לקבל ליווי בנקאי ולהתמודד עם בירוקרטיה – לעיתים בלתי צפויה – מצד הרשויות, הבנקים וגם הרשויות. מלבד זאת, חשוב לבחור עו"ד שמתמחה בהתחדשות עירונית ובייצוג דיירים בפרט שילווה את הדיירים בצורה מיטבית עבורם – קבלת בטוחה על הדירה וכן פתרונות לשלל מצבים במקרה של עיכובים או כשל בפרויקט".

"תלות גדולה מאוד בכוח האדם"

אין ספק שהתאוצה המתהווה בענף ההתחדשות העירונית היא בשורה, אך אריאל פוקוטניסקי, מנכ"ל ECOWALL, מציין שיש גורם שעשוי להעיב עליה. "ענף הנדל"ן בישראל סובל מתלות גדולה מאוד בכוח האדם. זאת, מפני שיטות בנייה מסורתיות שלא התעדכנו עשרות שנים וגורמות לכך שהבנייה עצמה יקרה וממושכת מאוד", הוא אומר.

לדברי פוקוטניסקי, "כאשר התחדשות עירונית הופכת לכורח המציאות לנוכח המצב הביטחוני בישראל, הענף כולו לא יכול להרשות לעצמו להמשיך להתנהל באופן הזה. מעבר לבנייה מתועשת, שבמסגרתה רוב חלקי המבנה מיוצרים מבעוד מועד ורק מורכבים באתר עצמו, היא הפתרון לכך. באמצעות שימוש בשיטה הזו ניתן יהיה לקצר מאוד את משך הבנייה, להוזיל אותה ואף לצמצם פערי מיגון – שהם יעד לא פחות חשוב".