הקלה זמנית או נקודת מפנה: לאן הולך שוק הדיור?

כל ירידת ריבית של 0.25% תאפשר לרוכשים לקנות דירה בסכום גבוה יותר מהמתוכנן בכ-3% בממוצע – כך עולה ממודל רגישות של פירמת הייעוץ וראיית החשבון BDO. המודל, שבוחן את שיעור השינוי ביכולת הקנייה של רוכשי דירה מתייחס לתנאי מימון של 70% (30% הון עצמי, 70% משכנתא), תקופת החזר של 25-30 שנה והחזר חודשי קבוע. בהתאם למודל, ולאחר הורדת הריבית האחרונה, רוכשי דירות שיכלו לרכוש דירה במחיר של 3 מיליון שקלים יוכלו באותם תנאי מימון והחזר לרכוש דירה במחיר של כמעט 3.2 מיליון שקל.

לדברי רו"ח דן אטיאס , שותף וראש זרוע הביקורת וחבר הנהלת הפירמה, "המשך הפחתת הריבית יכולה להחזיר רוכשים פוטנציאלים לשוק ולהמריץ את השוק ששרוי בהאטה בשלוש השנים האחרונות .במקביל, ירידת הריבית גם תפחית את עלויות המימון של היזמים ותשחק מעט את ההטבות הגלומות במבצעי המכירה".

גם משה ידגר, מנכ"ל קפטן קרדיט מבית דן אנד ברדסטריט, סבור כי הורדת הריבית היא בשורה חיובית לציבור. "ההורדה האחרונה צפויה להקל במידה מסוימת על הנטל הפיננסי של משקי הבית. כמו כן היא גם עשויה ליצור עבורם הזדמנות למחזר את ההלוואות והמשכנתאות שלהם ולהוזיל אותן משמעותית. אנחנו ממליצים לבדוק את תמהיל המשכנתא וההלוואה הקיימת שכן פוטנציאל החיסכון עשוי להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים".

"אפקט פסיכולוגי"

לירן סלע, מנכ"ל ומייסד סלע השקעות ופיננסים, מצביע על כך שבשטח מתחילים לראות התעוררות מסוימת בשוק הדיור, גם אם ראשונית. "האפקט הוא בעיקר פסיכולוגי. אנשים שעד תחילת השנה ישבו על הגדר וחיכו לראות מה יקרה, מבינים כי יהיו הורדות ריבית עד סוף השנה וזה מייצר אופטימיות. בנוסף, הקלה נוספת על הלווים באה גם מהצד התזרימי. המשכנתאות הופכות למעט יותר זולות בשל הורדת הפריים וצפי כי גם מסלולי האג"ח, שמרכיבים את יתר תמהליכי המשכנתאות, יוזלו במקצת".

עם זאת, מסביר סלע כי גם אם ניכרת אופטימיות מסוימת, חשוב לשמור על פרופורציה. לדבריו, "בימים אלו השוק 'מתנקה' מרוכשי דירות שלא היו במגרש לפני כן וניצלו את הטבות הקבלן אך כעת עומדים בפני שוקת שבורה, שכן אין ביכולתם לעמוד בתשלום היתרה. התוצאה היא עלייה במשכנתאות בסיכון גבוה יותר, כפי שניכר בנתוני בנק ישראל, פנייה לערוצי מימון חוץ-בנקאיים היקרים יותר לצורך השלמת היתרה ברכישה הישירה באמצעות דרגה שניה (אחרי המשכנתא של הבנק) או פניה לצדדים שלישיים כגון ההורים לצורך גיוס הכספים".

"משכנתא הפוכה עשויה להיות מסוכנת"

חלופה אחרת שהופכת לנפוצה יותר בשנים האחרונות היא נטילת "משכנתא הפוכה" על חשבון נכס קיים של ההורים. מדובר בצעד שהורים רבים עושים על מנת לסייע לילדיהם לרכוש דירה או להשלים רכישה קיימת. במסגרת משכנתא זו, נכסם של ההורים ממושכן כמשכנתא ללא זמן תפוגה ובמהלכה ניתן לבחור האם לשלם החזר חודשי בשוטף(קרן וריבית, ריבית בלבד או ללא החזר חודשי) ולדחות את החוב עד לאחר פטירת ההורים.

אלא שמאידך, מאור אליאסי, מנכ"ל ומייסד סוכנות הביטוח אוריינט מצביע על כך שמדובר באלטרנטיבה שעשויה להיות מסוכנת. "זה פתרון שהמשמעות שלו עשויה להיות גלגול החוב ליורשים – וזה לא תמיד צעד נכון", הוא מבהיר. "הריביות של הצעד הזה מאוד יקרות, ההכנסות של בעלי המשכנתא נמוכות יחסית ויש לא מעט סיכון שכן אף אחד לא יודע עד איזה גיל הוא יחיה. לכן, תרחיש שבו החוב 'עובר בירושה' עשויה גם לגרום לנזק וגם לתועלת – וחמור מכך: לצבור ריבית. כמו כן, במשכנתא מסוג זה אין ביטוח חיים ולכן במקרה של מוות היא לא נמחקת.

לאור זאת, ממליץ אליאסי, לא למהר לפנות לערוץ הזה. "כדאי לבדוק אלטרנטיבות מימון אחרות ולהתייעץ עם אנשי מקצוע. לעיתים מוטב להעמיד את הבית הקיים כבטוחה ובמידה ונדרשים סכומים נמוכים לקחת אפילו כהלוואה צרכנית. בתרחיש כזה, הנזק הפוטנציאלי נמוך בהרבה ולא 'מגלגלים' חוב הלאה".