לאן הולך שוק המשרדים? "הכוח נמצא כרגע בידיים של השוכרים"

שוק המשרדים ידע לא מעט עליות ומורדות בשנים האחרונות. אחרי כמה שנים מוצלחות וכניסה מואצת של חללי עבודה לישראל, הקורונה יצרה טלטלה משמעותית בענף והכניסה אותו לתקופה תנודתית במיוחד. בין היתר חברות נדל"ן שפעילות בתחום חוו התאוששות מהקורונה שהובילה לעלייה בביקוש, משבר בהייטק שהוביל לצמצום שלו וחוסר ודאות כללי. המלחמה בשנתיים האחרונות רחוקה מלתרום ליציבות בתחום, אולם על פי ההערכות, דווקא בחודשים האחרונים נרשם ביקוש יציב יחסית למשרדים בגוש דן. מאידך, באזורים מרוחקים יותר, התפוסה נמוכה משמעותית.

"שוק המשרדים נמצא כיום במצב סטטי, שכן תהליכים מקזזים זה את ההשפעה של זה", מסביר לירן סלע, מנכ"ל ומייסד של סלע השקעות ופיננסים. "מצד אחד, שוק ההייטק, שהוא קטר הצמיחה של המשק ולא בהכרח מושפע מהשלכות המלחמה, כן חוזר לעבוד מהמשרד ולכן כן מרחיב פעילות ונכנס למשרדים, בעיקר בגוש דן ובמיקומים נגישים. מצד שני, עסקים קטנים או בעלי מקצועות חופשיים שהם 'וואן מן שואו' משלמים את מחיר המלחמה ולכן כן מעדיפים לוותר לעת עתה על משרדים משלהם לטובת עמדת עבודה במתחם או שכירת חדר בודד בתוך משרד קיים כדי להוזיל עלויות. יש גם כאלו, במיוחד בתחומים שלא נדרשים לפגישות תכופות עם לקוחות, שהכנסתם נפגעה ולכם דווקא הם שבים לעבוד מהבית. בעל מקצוע שכבר עובד תקופה כעצמאי כבר לא יחזור להיות שכיר כי זה לא משתלם לו, אבל הוא כן יתאים את עצמו - לפחות זמנית - למצב".

תמונת מראה של שוק העבודה

"שוק המשרדים משקף לא פעם את התהליכים בשוק העבודה", מחדד אייל בר עוז, מנכ"ל ומייסד Webiz. "על פניו נראה כי המגמה לחזור לעבוד מהמשרד תייצב או לפחות תשמר פעילות בשוק המשרדים. מצד שני אי אפשר להתעלם מכך שלא מעט חברות, ובפרט ענקיות טכנולוגיה, ביצעו בשנה האחרונה גלי פיטורים גדולים יחסית והם הורגשו גם בישראל". לדברי בר עוז, התוצאה של זה היא דווקא צמצום שטחי המשרדים כדי להוזיל עלויות, או לכל הפחות הימנעות מהרחבה שלהם. "למרות שחברות טכנולוגיות רבות כן שומרות על יציבות למרות המלחמה, הגיוסים מבוצעים בצורה שקולה ונקודתית ולא בהיקפים גדולים כפי שהיו בתחילת העשור".

לפי בר עוז, "ייתכן שנראה פה ושם עסקאות גדולות, בעיקר של חברות שנהנות מיציבות וביקוש קשיח כמו תחומי הסייבר וה-AI, אבל בסופו של דבר חשוב לזכור שההייטק התבגר. משרדים, ובעיקר ההטבות שבאו איתם במקרים מסוימים, היו יותר סמל סטטוס שכיום נתפס כ'שומן' ומשהו שהוא nice to have אבל לא מהותי. חברות יעדיפו לפחות בטווח הנראה לעין שכירת משרדים בחוזים גמישים ונוחים מבחינה תפעולית".

העדפה לגמישות

הצורך בגמישות ניכר גם בשטח. לדברי אורן גביש, סמנכ"ל השיווק של חברת השכרת המשרדים switchup, לחברות כיום יש העדפה ברורה לחוזי שכירות גמישים יחסית - לרוב בטווח של 3-5 שנים שמאפשרים להן מרחב תמרון תפעולי ואסטרטגי בשוק שמשתנה תדיר".

עוד הוא מציין כי "אחת המגמות הבולטות שאנחנו מזהים לאחרונה היא התחזקות הביקוש מצד חברות גדולות וגלובליות, במיוחד כאלה עם פעילות משמעותית בישראל, שמבקשות להרחיב את הנוכחות שלהן בתל אביב. החברות האלו מציבות רף גבוה במיוחד: הן מחפשות משרדים בפרויקטים יוקרתיים ובסטנדרט בנייה ועיצוב גבוה, כאשר הדרישה היא למשרדים מוכנים לכניסה שמעוצבים בהתאם לתפיסות עבודה מודרניות".

מאידך, לדבריו, באזורים מחוץ לתל-אביב ניכר ביקוש נמוך. "חברות הנמצאות על ציר הרכבת הקלה (בני-ברק ופתח תקווה בעיקר) מנצלות את הנתיב הקל לתל אביב ומבקשות לעבור גם הן לאזור הסיטי של תל אביב והבורסה ברמת גן".

"עסקאות אטרקטיביות במחירים מצוינים"

סלע מציין כי חוסר הוודאות על רקע המלחמה הנמשכת ישמר את המצב הסטטי בשוק המשרדים כיום. "אף אחד לא ירכוש דירה כשהוא לא יודע מה קורה עוד שנה-שנתיים ובדומה הוא גם לא ישכור משרד, במיוחד שיש לו היום פתרונות ועמדות עבודה על בסיס חודשי או רבעוני. בסופו של דבר עסקים נדרשים לוודאות".

אלא שבאותה נשימה, מציין סלע כי הקיפאון הנוכחי דווקא מייצר הזדמנויות לא מבוטלות. "הכוח עכשיו נמצא בידיים של השוכרים והרוכשים. בעל עסק שרוכש נכס נמצא כיום בנקודה שהוא יכול ללחוץ על המוכר וגם על הקבלן. זה לא עניין של מה בכך ולטווח ארוך זו עסקה שעשויה מאוד להשתלם - ולהעניק יציבות לעסקים. כמובן שחשוב לבדוק כל נכס לגופו, ולמצב הספציפי של העסק, אבל יש לא מעט נכסים מסחריים ומשרדים באזורים אטרקטיביים ובמחירים משתלמים".

לדבריו, גם החרם המסתמן על ישראל בעולם, עשוי לתרום לאותה עליית שווי עתידית. "כל הפגנה ביוון נגד ישראל טובה לנדל"ן המקומי. אנשים מבינים שזו המדינה שלהם ושגם אם מרחיבים פעילות לחו"ל, הרי שהסיכון גבוה והתמונה לא בהכרח יציבה. כשהמשבר הביטחוני ייגמר והאיום יידעך, קרוב לוודאי שנראה גל מחודש של פעילות בשוק המשרדים, בדומה למה שהיה בקורונה. אנשים יצאו לעצמאות, העסקים יתאוששו והפעילות תתייצב. מי שניצל או מנצל את ההזדמנות כעת, יוכל להרוויח תוך טווח קצר יחסית".

גביש שותף גם הוא להערכה זו. "חוסר הוודאות בישראל בעקבות המלחמה המתמשכת בהחלט משפיע על קבלת ההחלטות של חברות קטנות (של 20-30 עובדים) שמעדיפות לדחות את המעבר למשרד ולהישאר תחת חוזים גמישים. השנה האחרונה היא בהחלט שנה של הזדמנויות, כאשר חברות היי-טק גדולות מנצלות את החשש של בעלי הנכסים מקושי באכלוס ומצליחות להשיג עסקאות אטרקטיביות באזורי פריים-לוקיישן במחירים מצוינים".