"יש מגמה ברורה של עליית מחירים בשוק הנדל"ן"

מדד המחירים שפורסם בתחילת השבוע בישר על מגמה מפתיעה: האינפלציה אמנם ירדה ב-0.3%, אולם סעיף הדיור זינק ב-0.8% ובכך הפריך, לפחות לעת עתה, את הטענות על ירידת מחירים מתקרבת. רוני אלפרן, סמנכ"ל הדאטה בדן אנד ברדסטריט, מסביר כי השינוי האחרון במרכיב הדיור של מדד המחירים לצרכן מהווה למעשה היפוך מגמה בשוק. "מחירי הדירות חוזרים לעלות לאחר תקופה ממושכת של קיפאון יחסי. נתונים אלו אף תואמים את התחזיות שלנו מסוף השנה".

לדבריו, היפוך המגמה הזה אף מציב אתגר אמיתי בפני בנק ישראל. "השינוי בענף הנדל"ן לא נוצר בחלל ריק. הפחתות הריבית בנובמבר ובינואר שבאו ברצף שיפרו את יכולת המימון של הרוכשים ובכך הובילו להתעוררות של שוק הנדל"ן, לאחר ירידת מחירים שקדמה לכך. במקביל, כפי שניכר במדד, האינפלציה מתמתנת ועומדת על 1.8% במונחים שנתיים – השיעור הנמוך ביותר מזה כחמש שנים (יוני 2021). כאשר משקללים את כל הנתונים הללו נוצרת סביבה מורכבת במיוחד עבור בנק ישראל: ירידת המחירים תומכת בהמשך הפחתות אך חזרה לעליות מחירי הדיור יכולה לחדש את לחצי האינפלציה דרכם".

אלא שחרף המורכבות, סבור אלפרן כי בהחלטה הריבית הקרובה (שני הבא, 23.2) הריבית תשאר ללא שינוי. זאת על רקע הפיחות המתמשך בשער הדולר, אי בהירות באשר לתקציב המדינה, התפתחות אפשרית של חזית באיראן וכאמור רגישות לשינויים בשוק מימון הנדל"ן. "בנק ישראל נוטה היסטורית לגישה שמרנית וזהירה, לכן על אף שהאינפלציה מאפשרת תיאורטית הפחתה נוספת, מכלול השיקולים והסתכלות על "התמונה הגדולה" תומכים להערכתנו בהותרת הריבית ללא שינוי בהחלטה הקרובה".

"שוק הנדל"ן לרוב במגמת עלייה"

יועצת המשכנתאות וכלכלת המשפחה עינת תמיר מסבירה כי עליית מחירי הדיור, כפי שמסתמן במדד האחרון, מצריכה תשומת לב מצד רוכשי הדירות ובפרט אלו ששוקלים לרכוש דירות בימים אלו. "מדד מחירי הדירות היה בשנה האחרונה היה במגמה שלילית ובחודשיים האחרונים אנחנו רואים שינוי מגמה ומדד מחירי הדירות עולה. ירידת הריבית והקיפאון המסוים שהיה בשוק הנדל"ן עד לא מזמן, גרמו לציפייה שנראה ירידה מסוימת בנטל הפיננסי. כעת הריבית אמנם במגמת ירידה אבל הריביות של המשכנתאות עדיין יחסית גבוהות ועכשיו שמחירי הדירות עלו הדבר עלול להכביד על רוכשי הדירות ויידרש הון עצמי גבוה יותר כדי לרכוש דירה. בדומה, על מנת להפחית את ההחזר החודשי ייתכן שיהיה צורך להאריך את תקופת ההלוואה ובכך גם העלות הכוללת של ההלוואה תתייקר (מחזירים יותר ריבית לאורך יותר זמן) ולאורך זמן הנטל הכלכלי יהיה גבוה. לכן, חשוב להסתכל על כל ההתנהלות הפיננסית ולהבין את ההשלכות של כל עסקה על התשלומים החודשיים של משק הבית".

עם זאת, מבהירה תמיר, "לא הייתי נמנעת מלהיכנס לעסקה מסוימת אך ורק בגלל הנתונים הללו. מעבר לעובדה שמדובר במגמה שהיא מחוץ לשליטת רוכשי הדירות, יש פרמטרים רבים שנכנסים לתמונה בהחלטה לגבי רכישת דירה. ניתן לראות לפי דיווחי הקבלנים שיש קיפאון בעסקאות של רכישת נכסים חדשים, אבל לאורך זמן ועם הירידה בריבית ייתכן שנראה שגם בתחום הזה המגמה תשתנה. חשוב לבחון כל מקרה לגופו, להגיע לעסקה בעיניים פקוחות ולזכור שבאופן כללי, ולאורך זמן, שוק הנדל"ן בישראל הוא לרוב במגמת עלייה".

לירן סלע, מנכ"ל ומייסד סלע השקעות ופיננסים, מבהיר כי בענף הנדל"ן מתרחשים כרגע כמה תהליכים מקבילים שכבר התבטאו במדד האחרון ויורגשו ביתר שאת ככל שהשנה תתקדם. "בימים אלו ענף הנדל"ן 'מתנקה' מרוכשים שחיפשו אקזיט קל שניצלו את הריבית הנמוכה ואת עסקאות 90\10 מכל הסוגים. חלק מהרוכשים הללו הם צעירים מטרנד הטיק טוק שלא באמת חשבו עד הסוף כיצד לממן את הרכישה ורצו למכור באמצע הדרך בשוק עולה. אקזיטים קצרי טווח הם נדירים בתחום הנדל"ן ולכן דווקא עכשיו יש הזדמנות לרכוש דירות במחירים שהם יחסית אטרקטיביים. את מקומם של אותם 'רוכשים לסיבוב מהיר' צפויים לתפוס רוכשים יציבים ושקולים יותר שלא בהכרח מחפשים כסף קל ומיידי ולכן מבססים החלטה לרכישה מושכלת יותר עם ראייה ארוכת טווח".

במקביל, מציין סלע כי "הריבית במשק צפויה לרדת בשנה-שנתיים הקרובות, גם אם בקצב איטי והסיכון ממתקפה באיראן כבר מתומחר בשווקים. שני הפרמטרים הללו, יחד עם 'התבגרות השוק' וירידה בהיקף התחלות הבנייה על רקע מצוקת כוח האדם, מייצרים מגמה ברורה של עליית מחירים".

"גיים צ'יינגר של הדיור"

אריאל פוקוטינסקי, מנכ"לECOWALL , סבור כי עליית מחירי הדיור, כפי שאכן ניכרת במדד המחירים שפורסם בתחילת השבוע, היא תגובה מתבקשת למגמה המתרחשת בשוק. "שתי הורדות הריבית הרצופות שהיו החזירו את הרוכשים ואת המשקיעים לתמונת הנדל"ן בישראל ואפשר לראות תנועה באתרי המכירות. אני מעריך שהמגמה הזו תמשך ועד הקיץ כבר נראה שוב התייחסויות לכך שהיצע הדירות בישראל נמוך. זו תגובה טבעית של השוק אחרי שנתיים של המלחמה. בהקשר הזה, חשוב לזכור כי ייתכן ונראה סבב לחימה נוסף עם איראן אך ככלל ההבנה בשווקים היא שהוא יהיה הסוף לשנות הלחימה ומכאן נראה מגמת התאוששות של השווקים וחזרה הדרגתית אך מורגשת לפעילות בשוק הדיור".

יחד עם זאת, פוקוטינסקי מצביע על כך שההתמודדות עם יוקר המחיה צריכה להיות באופן יצירתי יותר, ולא להתמקד אך ורק בבעיית ההיצע. "לשיטות הבנייה יש משקל משמעותי במחיר הדיור", הוא מסביר. "עלות הבנייה מהווה 20%-50% ממחיר הדירה עצמו, וזאת בהתאם למיקום הדירה ושווי הקרקע באזור הספציפי. שיטת הבנייה בישראל כיום היא מיושנת מאוד ומתבססת על כוח אדם זר ויקר. מעבר לבנייה מתועשת, שבה חלקי המבנה מיוצרים מראש בסטנדרט גבוה ורק מורכבים באתר הבנייה, עשויה להיות הפתרון לכך. היא תפחית עלויות כוח אדם ובנייה ותוכל להוביל לירידת מחירים.

ערן כרמי, מנכ"ל SHAHAF PY המפתחת מערכות הדפסה מתקדמות, מסביר כי "יוקר הדיור בישראל רחוק מלהיות דבר חדש אך הזינוק האחרון במדד רק מוכיח את עומק הבעיה. אחת האלטרנטיבות המתבקשות כאן היא מעבר להדפסה דיגיטלית של דירות ובניינים".

לדברי כרמי, "מדובר בצעד שמצד אחד יוכל להרחיב את ההיצע ולקצר את משך הבנייה ומצד שני יוזיל את עלויות הבנייה עצמה. זה עשוי להיות 'הגיים צ'יינגר' של שוק הדיור הישראלי. הטכנולוגיה כבר קיימת ולכן חשוב כבר עכשיו להיערך גם בצד הרגולטורי".