האשראי החוץ בנקאי מתעורר: למה כל כך הרבה שחקנים רוצים לתת לנו משכנתא?

שוק המשכנתא החוץ-בנקאי נחשב עד לא מזמן לשוק נישתי וקטן יחסית, אך אם לשפוט לפי גל החברות שהכריזו על כניסה אליו, נראה שהתמונה עומדת להשתנות. בחודשים האחרונים שורה ארוכה של חברות על כוונתן להיכנס אליו, בין אם באופן ישיר ובין אם כחלק משיתופי פעולה. קבוצת רמי לוי חברה לחברת הביטוח הכשרה לטובת הקמת מיזם משותף, קרסו מוטורס, חברת freesbe נערכות לכך גם והן מצטרפות לקבוצת שלמה ומימון ישיר שכבר מזהות פוטנציאל. לפי הערכות בענף, קרוב לוודאי שבחודשים הקרובים נמשיך לראות שחקנים נוספים שייכנסו אליו ויפיחו בו חיים – ואולי גם תחרות לבנקים.

לדברי משה ידגר, מנכ"ל לשכת האשראי לישראל מבית דן אנד ברדסטריט, הכניסה המואצת רחוקה מלהיות מקרית. למעשה, מסתתר מאחוריה ביקוש גובר לפתרונות חלופיים למימון דיור. "הרגולציה והפיקוח על הבנקים בישראל הוחמרו, והם מחויבים למגבלות מחמירות יותר כמו יחס החזר, אחוזי מימון ודרישות הון. הדבר שמוביל לכך שלווים רבים, במיוחד עצמאים או בעלי הכנסה לא יציבה, אינם עומדים בתנאים. במקביל, מחירי הדיור הגבוהים ועליית הריביות יצרו ביקוש חזק למימון שלא תמיד מקבל מענה מהמערכת הבנקאית, ולכן יותר אנשים פונים לפתרונות מימון חלופיים".

ידגר אף מצביע על כך ש"הגופים החוץ־בנקאיים מציעים גמישות גבוהה יותר, בין היתר באמצעות אישור עסקאות מורכבות, הסתמכות על נכסים קיימים ולא רק על הכנסה שוטפת, ובניית מסלולים מותאמים אישית. יתרון זה מושך לקוחות שהבנקים סירבו להם או הציעו להם תנאים פחות אטרקטיביים".

"יחס סיכון תשואה אטרקטיבי"

עוד הוא מוסיף כי עבור הגופים המוסדיים שנכנסים לשוק כמו קרנות פנסיה וחברות ביטוח, מדובר בהשקעה בטוחה למדי עם תשואה גבוהה יחסית, בשל הבטוחה שהיא הדירה עצמה. "זו הסיבה שבגללה מוזרם הון משמעותי לשוק החוץ־בנקאי, ומה שמאפשר את צמיחתו המהירה. במקביל, הריביות הגבוהות יותר במשכנתאות אלו מייצרות רווחיות גבוהה ומושכות שחקנים חדשים. נותני האשראי החוץ־בנקאיים נהנים מתשואה גבוהה יותר, גמישות בתמחור ובחיתום, ויכולת לבחור עסקאות עם יחס סיכון־תשואה אטרקטיבי. בנוסף, עומדות לרשותם בטוחות נדל"ן שמקטינות סיכון, וכן כלים כמו הלוואות גישור, מימון ביניים והשלמת הון עצמי, לצד מהירות ביצוע והתאמה אישית ללווה".

הערכת סיכון מדויקת יותר

מגמה נוספת שעליה מצביע ידגר היא הערכת סיכון מדויקת שנוצרה מאז מערכת נתוני האשראי של בנק ישראל. "זהו צעד שצמצם פערי מידע ומאפשר להעריך סיכון ולתמחר אותו בצורה מדויקת יותר, מה שמחזק את יכולתם של גופים אלו להתרחב ולפעול בשוק. בפועל, הסיכון יוצא מהמערכת הבנקאית ומתפזר אל גורמים חוץ־בנקאיים ולרוכשים עצמם, וכך נוצרת מערכת שבה פתרונות המימון והביקוש לדירות מתפתחים יחד ותומכים זה בצמיחה של זה.

כבר לא שחקן משלים

לירן סלע, מנכ"ל ומייסד סלע השקעות ופיננסים, רואה בצמיחה של שוק המשכנתאות, חלק ממגמה נרחבת ושינוי עמוק שעובר כל שוק האשראי הישראלי בשנים האחרונות. לדבריו, "לצד המערכת הבנקאית התפתחה מערכת חוץ בנקאית שהפכה מגורם משלים לשחקן משמעותי בהזרמת אשראי למשקי בית וענף הנדל"ן".

לדברי סלע, האשראי הבנקאי כבר לא זניח. היקף האשראי למשקי בית בישראל עומד כיום על 890 מיליארד שקל. כ-70% מתוכו (644 מיליארד שקל) הוא אשראי לדיור, וכ-30% (246 מיליארד שקל) הוא אשראי צרכני. על פי הערכות, כשליש מהאשראי הצרכני – בהיקף של 80-90 מיליארד שקל מגיע ממקורות חוץ בנקאיים. באשראי לצרכי דיור, עומד הנתח החוץ בנקאי על כ-30-40 מילארד שקל – שהם פחות מ-10% בתחום – אך לאור ריבוי השחקנים שנכנסים כאמור, ייתכן שההיקפים דווקא יצמחו בשנים הקרובות. "אם מסתכלים על סך כל האשראי החוץ בנקאי הרי שמדובר בכ-110-130 מיליארד שקל – שמהווה למעלה מעשירית משוק האשראי למשקי הבית. זה לא עניין של מה בכך", הוא מבהיר.

"הסיכון אינו נעלם, אלא מתפזר"

ועם נתח לא מבוטל מהשוק, כך מתברר, מגיע גם סיכון. לדברי סלע, חרף הבדלים מהותיים בין ישראל של היום לארה"ב של 2008, קשה להתעלם ממספר קווי דמיון שעשויים להזכיר את משבר הסאב-פריים בארה"ב. "יש הצטברות של מספר סימנים שחשוב לשים לב אליהם: חלק מהאשראי זורם ללווים שהמערכת הבנקאית אינה מעוניינת לממן, הצמיחה מהירה ולעיתים נשענת על הנחה שהסיכון לא בהכרח מתומחר כראוי ובמקביל שוק הנדל"ן ממשיך לשמש מנוע מרכזי לפעילות אשראי. המשותף שיש כאן הוא בעיקר עניין מבני. הסיכון אינו נעלם, אלא מתפזר למקומות עם פיקוח נמוך יותר ותיאבון גבוה יותר".

"חשוב גם לומר שבישראל אין שוק משכנתאות חוץ בנקאי רחב כפי שהיה בארה"ב ב-2008 והמערכת הבנקאית מפוקחת בצורה הדוקה יותר", מסייג סלע. "לכן הסיכון אינו מערכתי באותם סדרי גודל, אך הוא בהחלט קיים. המשמעות הפרקטית היא ש'מבחן הלחץ' עוד לפנינו: כל עוד הסביבה המאקרו-כלכלית תומכת, שוק העבודה יציב והריבית אינה מטפסת, האשראי החוץ בנקאי ימשיך לצמוח. עם זאת, בתרחיש של האטה כלכלית, עלייה באבטלה או ירידה במחירי הנדל"ן המבחן יהיה ברור: היכן שאיכות האשראי נמוכה יותר, שם גם תירשם הפגיעה הראשונה. האשראי החוץ בנקאי לא יפיל את המערכת אבל הוא יהיה הראשון להרגיש את הלחץ והמעגלים שאחריו ירגישו את ההדף".