מה שנמצא ליד הבית או הדירה שאתם רוכשים משמעותי בדיוק כמו מה שיש בתוכה. זה כלל ידוע. אבל כמה כסף זה שווה באמת. בררנו כמה כסף תפסידו או תרוויחו (תלוי באיזה צד של העסקה אתם נמצאים), על פי הנוף שנשקף מהחלון.

בית קברות: ירידה של עד 15 אחוז

אם אתם רואים מצבות (בית קברות), זה מוריד מערך הדירה כ-15%. אם הנוף הזה לא מפריע לכם, זה יכול לחסוך לכם אלפי שקלים. "אם יש נוף שהיינו רוצים להימנע ממנו כשאנחנו פותחים את החלון זהו בית קברות", קובע יו"ר איגוד שמאי המקרקעין חיים מסילתי. "זו פגיעה קשה מאוד לבעלי דירות הפונות לבית הקברות, השלכה של עד 15% משווי הנכס". מצד שני, אם בית הקברות מוסתר היטב בצמחי נוי, אפשר לדבר גם על עליית ערך במקרים מסוימים, טוען מסילתי.

שמורת טבע: מעלה ערך עד 15 אחוז

סמיכות לשמורת טבע, נחל או חורשה יעלו את ערך הנכס עד 12%, במיוחד אם הנכס נמצא בעיר. לדברי מסילתי, פארק הירקון בתל אביב, למשל, משביח את ערך הדירה, אפילו אם באים מבקרים רבים לפארק. "הנוף לפארק ישביח את שווי הנכסים ב־10%-20%, ואילו קרבה פיזית תעלה את ערך הדירה ב־3%-5% נוספים".

גם בפריפריה נוסף לריאות ירוקות מעלה את המחיר. לדברי אורי פליישמן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת לוינשטין, "מגורים בסמוך לשטחים פתוחים ירוקים נלוות גם תועלות כלכליות כמו עלייה של 7% ועד 13% בערך הדירות. פרויקטים שפונים אל שמורות טבע, גנים לאומיים ויערות, נחשבים לבעלי רגישות סביבתית גבוהה, לכן קיימת סבירות נמוכה שקרקעות אלו יופשרו וייבנו עליהם. בהתאם הביקוש למגורים מולם גבוה".

פארק שכונתי: תלוי באכיפת השקט בלילות

צריך להבדיל בין פארק שכונתי לפארק עצום כדוגמת פארק הירקון שמעלה את ערך הדירה ב-15% ובאזורים שונים אף למעלה מכך. בנוסף יש גם הבדלים בין הפארקים השכונתיים. "כיום נהוג לבנות שכונה חדשה מסביב לפארק", אומר מסילתי. לדבריו, "אם הרשויות אוכפות את השקט בלילות שווי הדירות שפונות לפארק במעגל הראשון יעלה בכ8%-10%".

לדבריו, בישראל קיימת תופעה של בני נוער משתכרים, צועקים ומלכלכים גינות ציבוריות בלילות. מפגע כזה ישפיע לרעה על ערך הדירות הפונות בקו ראשון לגינה ציבורית, בירידת ערך של עד 5%. אם אין רעש, או שהרשות אוכפת את השקט בלילות, לא תחול ירידה בערך הדירה. יש ערים כמו רעננה וראש העין, שבהן יש גינה סגורה (לאחר השעה 22:00), מה שמעלה את השווי ב־10%-8%.

לדברי רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק בחברת אשדר "מעבר לנוחות וזמינות השימוש בפארק  ובמתקניו, לרוכשי הדירות מול הפארק יש ביטחון שהנוף הנשקף מדירתם לא צפוי להשתנות, ואין ספק שזה תורם לעליית ערך הדירות".

"הסמיכות לפארק מהווה גורם אטרקטיבי, שהרוכשים מוכנים לשלם עליו פרמיה", אומרת שמחה גרידינר, יו"ר ובעלים של קבוצת נתיב פיתוח נדל"ן.

יורם אביסרור, סמנכ"ל בחברת אביסרור משה ובניו מסביר שהערך של קרבה לפארק בא לידי ביטוי לא רק בעצם העובדה שרואים נוף של פארק, אלא בעצם קיומו של הפארק עצמו - שבו משפחות יכולות לצאת לטיולים, ליהנות מספורט ובילויים. "יש לזה ערך משמעותי במיוחד בערים גדולות שאינן משיקות לאזורים ירוקים. כמו כן פארק ירוק מסמן הבטחה לא רק לעליית ערך הנכס, אלא הבטחה לכך, שהנוף הפתוח מול הבית יישמר. במיוחד כאשר מדובר על רכישת דירה במתחם חדש שבנייתו טרם הושלמה".

בתי ספר: תלוי בקרבה

יזמים נוהגים להדגיש בפרסומיהם את רמת החינוך בשכונה ומיקום בתי הספר כדי למשוך את הרוכשים. בית ספר טוב יכול להוסיף עד 10% לערך הדירה. עם זאת, צמידות לבית ספר יכולה דווקא להוריד את ערך הדירה, במיוחד אם היא קרובה למגרש הספורט.

צילום אווירי של קו החוף של אשדוד
שכונה מול המרינה באשדוד | צילום: LightField Studios, shutterstock

נוף לים: עלייה של עד 35 אחוז

בכל העולם, נוף לים מוכר דירות, ומי שגר ליד החוף מרוויח ובענק. נוף לים יכול להשביח את הנכס ב־30% עד 35% רק אם מדובר בדירה עם גזרת נוף רחבה לים, בפרויקט שנמצא בקו ראשון לים.

"כשהדירה נמצאת בטבעת השנייה והשלישית, מה שמשנה הוא בעיקר הנוף עצמו ולא הקרבה", אומר מסילתי. "דירה בטבעת השנייה שלא נהנית מנוף לים תימכר במחירי השוק. כך גם לגבי דירה שצריך להתאמץ כדי לראות איזו פיסה כחולה שמציצה מבין בנייני מגורים. לעומת זאת, דירה בטבעת השנייה עם נוף לים תהיה שווה 30%־15% יותר".

אצטדיון כדורגל: ירידה של 10 אחוזים

ברחובות ובגני תקווה מחו תושבים נגד הכוונה להקים אצטדיון בסמוך למקום מגוריהם. גם בנתניה לא עברה הקמת האצטדיון בשקט. אצטדיון יכול להוריד את ערך הדירות בכ־10%, תלוי במרחק בין האצטדיון לדירות ובגודל האצטדיון.

תחנת הרכבת בהרצליה
תחנת הרכבת של הרצליה | צילום: defotoberg, shutterstock

צמוד לתחנת רכבת: ירידה של 10 אחוזים

רוב תחנות הרכבת בישראל מרוחקות מהדירות. אפילו בתל אביב, תחנת סבידור למשל מרוחקת מאות מטרים מבנייני המגורים. אם הדירה לא ממש גובלת בתחנה ולא סובלת ממפגעי רעש, ערכה עולה עד 5%. דירות הגובלות בפסי רכבת פעילים נפגעות מהרעש שהרכבת יוצרת לאורך כל היממה, ולכן ערכן יורד עד 10%.

למשל, בירושלים פועל כיום הקו האדום של הרכבת הקלה. אורכו של הקו  13.8 קילומטר, הוא כולל 23 תחנות, הראשונה בפסגת זאב והאחרונה בהר הרצל. חברת צרפתי שמעון בונה פרויקט הנמצא מרחק 90 מטר בלבד מתחנת סיירת דוכיפת ומרחק 300 מטר מתחנת פסגת זאב. לדברי אבי צרפתי, סמנכ"ל חברת צרפתי שמעון "נושא הנגישות הפך בשנים האחרונות לפרמטר חשוב ביותר בעת קניית דירה. ללא הרכבת הקלה שכונת פסגת זאב הייתה פריפריאלית לעיר בצורה מובהקת. הרכבת הקלה חיברה את כל חלקי העיר יחדיו והנגישה את כל שכונות הענק שקמו בקצוות העיר במהלך העשור האחרון כדוגמת הר חומה, גילה ופסגת זאב. בזכות הרכבת זמן הנסיעה למרכז העיר התקצר באופן משמעותי"

איילון דרום. בת ים ברקע
בתי מגורים בבת ים מעל איילון דרום | צילום: Roman Yanushevsky, shutterstock

נוף לכביש סואן: ירידה של 5 אחוזים

אם הדירה סמוכה לכביש סואן במיוחד ואין קיר מבודד רעש, ערכה יכול לרדת עד 5%. "לדוגמה, פארק צמרת בתל אביב היא שכונה יקרה למרות שהיא גובלת באחד הכבישים המהירים והעמוסים ביותר", מסביר מסילתי. "הסיבה לכך היא מיתוג וצורת הבנייה שמנתקת את השכונה מהכביש. מצד שני, אם נתיבי איילון היו מרוחקים מהשכונה, ערך הדירות היה עולה ב־5%".