שוק הדירות היה קפוא בזמן האחרון, באופן יחסי, בעיקר בגלל הניסיון להוציא את המשקיעים מהשוק. הכישלון של שר האוצר כחלון להביא לירידה במחירי הדיור, בצירוף ההאטה הבלתי נמנעת בענף הנדל"ן בגלל משבר הקורונה הובילו להחלטה של שר האוצר ישראל כץ לעודד את המשקיעים לחזור לשוק. אבל האם הורדת המס היא באמת הזדמנות לרכישת דירה?

שיעור המס בגין מדרגת המס הראשונה ירד משמעותית מ-8% ל-5%. מדובר בהנחה של עשרות אלפי שקלים. מדרגות המס החדשות יהיו תקפות עד סוף ינואר 2021.

מדרגות מס הרכישה החדשות:

עד לסך של 1,292,280 שקלים - 5%.

מסך של 1,292,280 שקלים עד לסך של 3,876,835 שקלים - 6%.

מסך של 3,876,835 שקלים עד לסך של 5,338,290 שקלים - 7%.

מסך של 5,338,290 שקלים עד לסך של 17,794,305 שקלים - 8%.

מסך של 17,794,305 שקלים ומעלה –10%.

לדברי עו"ד ליאת קיסרי יהלומי, שותפה במשרד ברנע ג'פה לנדה, במקביל להורדת המס, משבר הקורונה שגרם להאטה במשק ולירידה בהיקף עסקאות הנדל"ן, הביא לכך שהקבלנים מוכנים להוריד במחירים על מנת לבצע עסקאות מהירות שיעזרו להם להתמודד עם המשבר. ישראלים רבים משכו כספים מהבורסה ומקופות שונות ולא יודעים מה לעשות עם הכסף. לדעתה, אין ספק שנוצרה בתקופה זו הזדמנות לרכישת דירה נוספת להשקעה.

לדבריה, יש לשים לב, כי במסגרת הדיווח על העסקה לרשויות המס, קיימות זכאויות להנחות נוספות במס הרכישה, בין השאר לעולים חדשים, לבעלי מוגבלויות, לניצולי שואה, נכי צה"ל, משפחות שכולות ועוד. חלה חובת דיווח על רכישת הדירה בתוך 30 יום ממועד חתימת ההסכם ותשלום מס הרכישה לא יאוחר מחלוף 60 יום ממועד חתימת ההסכם.

מס שבח – אפשר לנכות הוצאות

בעת מכירת הדירה להשקעה יחול מס שבח במלואו (נכון להיום עומד על 25%), אולם המוכר יוכל לנכות משווי הרכישה המקורי הוצאות שונות כגון שכר טרחת עו"ד, דמי תיווך, הוצאות בגין שיפוץ הדירה, היטלי השבחה וכיו"ב.

 השכרת הדירה – מסלולי המיסוי

בשעה טובה קיבלתם את הדירה שרכשתם ומצאתם שוכר מתאים. בשלב זה, עורך הדין יוכל להכין חוזה אשר ישמור על האינטרסים שלכם בצורה הטובה ביותר. בחוזה שכירות, אתם מוסרים לשוכר נכס ששווה מיליונים, תמורת שכר דירה של כמה עשרות אלפי שקלים בשנה וחשוב לדאוג במסגרת החוזה לביטחונות שיבטיחו שהשוכר יקיים את החוזה וימנעו בעיות בעתיד.

קיסרי יהלומי, מוסיפה, כי במסגרת הייעוץ שתקבלו, תוכלו לבחור את מסלול המיסוי על ההכנסות מהשכירות. ישנם שלושה מסלולי מיסוי בהקשר זה:

כמה מס לשלם? אם מדובר בדירה היחידה אותה אתם משכירים, ודמי השכירות ממנה אינם עולים על סך של 5,090 שקלים, ייתכן ומגיע לכם פטור מלא בגין ההכנסות משכירות. במידה ודמי השכירות גבוהים מסכום זה ועד 10,000 שקלים, יחול חישוב שונה:

  • מפחיתים מדמי השכירות את סכום תקרת הפטור, וההפרש ביניהם ייחשב כסכום עודף.
  • מפחיתים מסכום תקרת הפטור (5,090) את הסכום העודף. ההפרש הוא הסכום הפטור ממס.
  • מסכום ההכנסה החודשית מדמי השכירות מפחיתים את הסכום הפטור. ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס.

"לשם הדוגמא, נניח שדמי השכירות הם 6,100 שקלים," מסבירה קיסרי יהלומי, "החישוב יהיה כך: סכום ההכנסה מדמי השכירות (6,100 שקלים) פחות תקרת הפטור (5,100) =אלף שקל. תקרת הפטור יורדת בסכום הזה, כך שהפטור יורד בעצם ל-4,000 שקלים. מכאן שחבות המס היא על ההפרש בין דמי שכירות של 6,100 שקלים לפטור של 4,000 שקלים, כלומר הסכום החייב במס הוא 2,000 שקלים. על הסכום החייב במס, יחול שיעור מס לפי ההכנסות הכוללות של המשכיר".

עו"ד ליאת קיסרי יהלומי (צילום: נמרוד גליקמן, יחסי ציבור)
עו"ד ליאת קיסרי יהלומי | צילום: נמרוד גליקמן, יחסי ציבור

מסלול מופחת מס. קיים מסלול מס מופחת, בשיעור של 10%. מסלול זה מומלץ למקרים בהם דמי השכירות עולים על סך של 10,000 שקלים בחודש. במסלול זה, לא ניתן לנכות הוצאות ששולמו בקשר עם השכרת הדירה. שיעור המס הנמוך הוא הטבה שניתנת בגין אי ההכרה בהוצאות. אם ההכנסה מדמי השכירות אינה עולה על סך של 339,000 שקלים בשנה, אין חובה להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה, אולם נדרש לשלם את מלוא המס בתוך 30 יום מסיום שנת המס.

תשלום מס על פי הכנסה של המשכיר. המסלול השלישי הוא מיסוי על פי שיעור ההכנסה של המשכיר, כאשר המדרגה הראשונה היא 31% (למעט מי שמלאו לו 60 ואז המדרגה הראשונה היא 10%). במסלול זה ניתן לנכות הוצאות, אולם כאשר תמכרו את הדירה, ינוכו מסכום הרכישה של הדירה הסכומים שהוכרו כפחת, מה שיגרום להעלאת התשלום למס השבח במכירה. בחירה במסלול זה מחייבת הגשת דו"ח שנתי.

בכל המקרים האלה, בעת מכירת הדירה יפחיתו את הסכום שניתן לנכות כפחת מסכום הרכישה, כך שמס השבח יגדל.