כל מי שרכש דירה חדשה, מתוודע למונח "שנת בדק".
רבים וטובים כולל חלק מבתי המשפט טועים לחשוב כי המדובר ב"מונח משפטי" לפיו, הקבלן חב באחריות על הדירה ותשתיותיה במשך השנה למן יום מסירת החזקה, אך זה אינו המצב. מדובר בהטעיה הן מצד השימוש במונח כאילו היה שאוב מן הדין והן מצד משך תקופת האחריות.
מה הכוונה? ב"שנת הבדק" – הקבלן חייב לתקן כל נזק שמתגלה בדירה, נזק אשר לא קשור לשימוש רשלני או חבלה, מצד הרוכש.
מה קורה מעבר לשנת הבדק? על פי החוק, קבלן מחויב באחריות לליקויים שימצאו בדירה במהלך תקופת האחריות, שמתפרשת על תקופה של עד שבע שנים. למה "עד"? מכיוון שהחוק מגדיר במפורש מה תקופת האחריות לכל רכיב. לדוגמא, האחריות על מערכת האינסטלציה היא לשלוש שנים. האחריות על נזקי רטיבות היא לשבע שנים, וכן הלאה.
הטעיה נוספת, נוגעת לנושא: מסוגלות הרוכש המצוי לגלות ליקויי בנייה במהלך בניית הדירה ובמועד מסירת החזקה ו/או בשנה הראשונה.
המעשה הנכון הוא ככל האפשר, לקחת מפקח חיצוני, מטעם בעל הדירה, שיפקח על הליך הבנייה, גם אם קיימת פונקציה כזאת מטעם הקבלן המבצע. נכון אף להסתייע בחברה חיצונית להכנת דו"ח ליקויים, בטרם הכניסה לדירה, ולהציגו לקבלן.
אלא שקבלנים רבים מתנגדים לצעד זה, באופן ברור, ואף מחתימים את בעלי הדירה, במסגרת החוזה, כי לא יאשרו כניסת שום חברה חיצונית, של פיקוח או בקרת ליקויים, לדירה. לכן חשוב לעגן את האפשרות הזאת במסגרת הסכם הרכישה.
המדובר בזכותו של הרוכש להכניס לדירה כל אדם, או גוף שנראה לו – שהרי הדירה היא רכושו.
הסייג -במקרה שמדובר במהלך הבנייה, אזי יש לתאם זאת עם הקבלן כדי להימנע מפגיעה וכו'. וגם במקרים אלה – זכותו של בעל הדירה להכניס אליה בודקים מטעמו, בוודאי לאחר קבלת המפתח. הדבר משול לחוזה בו הקבלן מחייב את בעל הדירה לא להכניס אורחים לאחר שיתגורר בה. כמו כן, זכותו של בעל הדירה להציג לקבלן כל דו"ח ליקויים שיראה לו, בין אם נעשה על ידו או באמצעות חברה חיצונית.
גם חוזי השכירות לא חפים מטעויות
נושא הערבויות - החוק מותיר לצדדים להחליט מהי הערבות או הבטוחה להבטחת הנכס.
כיום מקובלים מספר בטוחות. הראשונה שבהן היא הפקדת המחאות הרשומות על שם חברת החשמל, חברת הגז, תאגיד המים והארנונה בידי המשכיר המדובר בבטוחות מקובלות שמטרתן לוודא כי השוכר לא יותיר אחריו חובות, שיגולגלו על בעל הנכס. על מנת להימנע ממצב לפיו שוכר יותיר אחריו חובות הנכון הוא לוודא כי בעירייה, בתאגיד המים העירוני ובחברת החשמל יירשם השוכר כשוכר הדירה כך, ככל שייערם חוב, החוב "ירדוף אחר השוכר" והמשכיר פטור. אין המצב כן לגבי חובות גז או ועד הבית שאז חשוב לוודא שיש בידי השוכר המחאות רשומות לטובת המשכיר.
בטוחה נוספת – ערבות בנקאית על סך שלושה חודשי שכירות בדרך כלל - המדובר בערובה אוטונומית לביצוע. כלומר, בהתאם להוראות החוזה וביום בו יפר השוכר את הוראות החוזה באופן יסודי, הרי שהמשכיר יוכל להיפרע ולפדות את ההמחאה המשוכה לטובתו מבלי להזדקק לבית המשפט.
בטוחה נוספת – שטר ערבות – המדובר בבטוחה מקובלת החתום על ידי שני ערבים בדרך כלל ואשר ביום פקודה, כאשר יפר השוכר את ההסכם באופן יסודי, יוכל המשכיר לפנות לערכאות המשפטיות על מנת לממש את השטר כולל פנייה לערבים וכו'.
חשוב לציין – לא מקובל לדרוש משוכר את כל הבטוחות גם יחד. הצדדים יגיעו להסכמה איזו בטוחה היא המתאימה עבורם.
הכותבת היא ראש מחלקת נדל"ן במשרד דנינו, שי, משה