ועדת הפנים בראשות חה"כ ווליד טאהא  אישרה היום (שלישי) כמה הצעות חוק משמעותיות שנועדו להקל על שלבי האישור והתכנון ולסייע בפתרון משבר הדיור. במסגרת פרק ההתחדשות העירונית שאושר, הופחת הרוב הנדרש לתוכנית פינוי בינוי מ-80% ל-66% בלבד. בפרקים האחרים שאושרו היום בוטל שלב ההקלות באישור תוכניות בנייה ואושר מתווה וולונטרי להליך רישוי באמצעות "מורשה להיתר". הצעות החוק יובאו לאישור הכנסת בהצבעה הסופית על חוק ההסדרים.

מהצעת החוק עולה כי ישנה הבנה שההתחדשות העירונית מהווה פתרון מרכזי למחסור בבנייה בערים, והקלות על התנאים שמאפשרים פינוי בינוי לבניין יאפשרו שימוש יותר נרחב במסלול הזה. בנוסף, נקבע רף מינימלי לכמות הדירות שיצטרכו לבנות בפרויקט של פינוי בינוי, במטרה לעודד בנייה מאסיבית יותר.

בית דירות ישן בשכונת גונן בירושלים (צילום: הדס פרוש, פלאש 90)
בניין ישן. תמונת ארכיון | צילום: הדס פרוש, פלאש 90

שתי הצעות החוק האחרות נועדו להתמודד עם אחד מצווארי הבקבוק המרכזיים בהליך הבנייה בישראל - שלב מתן ההיתרים והאישורים. משך הזמן הממוצע להוצאת היתר בניה למגורים בישראל עומד על 400 יום, בעוד שהממוצע במדינות ה-OECD הוא 150 יום בלבד. זהו חסם משמעותי בהגדלת היצע הדיור ועל כן, חוק ההסדרים מבקש לטפל בו.

הצעת חוק ההתחדשות העירונית

  1. יופחת הרוב שדרוש לתביעת בעל דירה שלא מסכים לתוכנית פנוי בינוי - מ-80% מבעלי הדירות במקבץ ל-2/3 ולפחות חצי מהשטחים המשותפים בכול בניין מוצמדים לדירות, במקום 2/3 היום. בנוסף, בית המשפט יהיה רשאי לקבוע כי לצורך חישוב הרוב המיוחס מבין בעלי הדירות, לא יילקחו בחשבון זכויותיו של בעל דירה שלא הסכים לעסקת הפינוי בינוי, אם מצא שההתנגדות נובעת מבנייה או משימוש שלא כדין ברכוש המשותף, או שהתנגדותו נובעת מפיצול דירה שלא כדין.
  2. במקום מגבלה של 24 דירות לפחות בבניין הישן והכפלת הדירות בבניין החדש, תוכניות פינוי יוכלו לחול על כל המתחמים בתנאי שמספר יחידות הדיור במתחם יהיה לפחות 70.
  3. שיעור היטל ההשבחה בשל תוכנית פינוי בינוי נותר רבע ההשבחה, אך רשות מקומית תוכל לשנותו בתחום מסוים למחצית או שלא תחיל בו חובת תשלום.

עוד נקבע כי 70 מיליון שקלים מתוך הכספים שיש להעביר לקרן להתחדשות עירונית ייועדו לתמיכה במיזמי פינוי בינוי בגליל ובנגב, והיתר להסכמי מסגרת בין המדינה לרשויות מקומיות וששר השיכון ידווח לוועדת הפנים עד 30 באפריל בכול שנה על השימוש בכספים בשנה החולפת.

פועל בניין באתר בנייה (צילום: רויטרס)
תמונת ארכיון | צילום: רויטרס

רישוי באמצעות מורשה להיתר

כיום הסמכות הבלעדית להוצאת היתרי בניה הוא של הרשות המקומית. העומס עליה, יחד עם מבנה ההליך שיוצר "פינג פונג" בין מבקש ההיתר לרשות הרישוי, מעכב את ההליך. על כן מבקשת הממשלה במסגרת חוק ההסדרים להציע מתווה וולונטרי, להחלטת הוועדות המקומיות לתכנון ובניה, שיאפשר הליך רישוי באמצעות "מורשה להיתר".

מיהו "מורשה להיתר"? אדריכל, שיכין את ההיתר ויעביר אותו לרשות הרישוי. האדריכל יהיה אחראי על כל ההליך: מתן ההיתר, מתן אישור תחילת עבודה ומתן תעודת גמר. רשות הרישוי תישאר מעורבת בשלב מסירת המידע, וכן תוכל להצביע על ליקויים טרם מתן ההיתר.

על מנת לפקח על אותו מורשה, נקבעו בחוק תנאים מחמירים לניגוד עניינים וועדת אתיקה שתוכל להתלות את רישיון האדריכל. בנוסף נקבע כי מורשה שימעול בתפקידו וייתן היתרים בלא עמידה בתנאי הסף צפוי ל-150 אלף שקלים קנב. יש לציין כי יועמ"ש הוועדה טען שמדובר בסכום נמוך מידי מכיוון שמדובר לעיתים בפרויקטים של מיליונים.

דמרי נוף הפארק בנתיבות (צילום: בנייה)
תמונת ארכיון | צילום: בנייה

ביטול ההקלות

הצעת מנהל התכנון לביטול שלב ההקלות באישור תוכניות בנייה אמורה לקצר את זמן קבלת היתר הבנייה מהרשות העירונית. המתווה שאותו אישרה הוועדה קובע כי תוכנית חדשה שיוחלט על הפקדתה אחרי ינואר 2023, תהיה במסלול ללא הקלות כמותיות (שטח בנייה, מספר יחידות דיור ומספר קומות). הקלה בנושאים אחרים, תתאפשר רק אם נושאים אלה ייקבעו במפורש בתקנות כנושאים שניתן לבקש לגביהם הקלה.

באשר לתוכניות ישנות, הוחלט לאפשר שלוש שנים (עד ינואר 2025) במסלול ההקלות הקיים כיום עם אפשרות של שנתיים נוספות באישור שרת הפנים, כדי לאפשר לשוק הדיור זמן היערכות לביטול ההקלות ולהכנת תוכניות מעודכנות.

דלית זילבר (צילום: ניב קנטור)
דלית זילבר, מנכ"לית מנהל התכנון | צילום: ניב קנטור

במנהל התכנון הסבירו כי השימוש בבקשות להקלות מהרשות העירונית, לאחר קבלת אישור ממוסד התכנון, הפך לדבר שבשגרה והוא מייצר הליך תכנוני נוסף הכולל שלבים רבים: פרסום הקלות לשכנים ולבעלי עניין נוספים, דיון תכנוני משמעותי בוועדה המקומית והכרעה בהתנגדויות, ולעיתים קרובות אף דיון בוועדת ערר מחוזית ובבתי המשפט - לאחר שהתוכנית כבר עברה את כל השלבים במוסד התכנון. על פי ניתוח שערך מנהל התכנון והוצג לוועדה, הליך רישוי שכולל הקלה גורם להארכת תהליך הרישוי בכמה חודשים לפחות ולעיתים אף שנה ויותר.

חבר הוועדה חה"כ איתן גינזבורג סיכם: "זו הצעת חוק מאד חשובה שתפחית את זמן הרישוי. הסרת עולם ההקלות שהיה חסם בניה ישפיע גם הוא. הוועדה תרמה לכך שתהיה בניה יותר נורמלית, חכמה ויעילה".