חלופת שקד לתמ"א 38 אושרה היום (חמישי) סופית במליאת הכנסת בקריאה שנייה ושלישית. תוקפה של תמ"א 38 היה אמור לפוג באוקטובר 2022 ולפני מספר חודשים היא הוארכה בשנה נוספת על מנת לאפשר את אישור החלופה ויישומה באופן חלק. החלופה יוצרת כלי תכנוני לטובת התחדשות עירונית בבניין הבודד תוך מתן תעדוף התחדשות מתחמית.
החלופה של שקד נועדה לתת מענה למספר קשיים שיצרה תמ"א 38, ובפרט לעובדה שתוכנית המתאר הארצית יצרה תמריצים לבנייה מאסיבית בערים מבלי לתת מענה לצורכי הציבור שנובעים מתוספות הבנייה הללו. בנוסף, החלופה מתמרצת הכנת תוכניות כוללניות להתחדשות עירונית אשר יתוו את מדיניות התכנון העירונית בצורה המיטבית.
"בשעה טובה ומוצלחת חלופת שקד לתמ"א 38 אושרה במליאה", מסרה שרת הפנים, איילת שקד. "זו בשורה גדולה לשוק הדיור ואני שמחה שאחרי משוכות רבות החלופה סוף סוף יוצאת אל הפועל. כפי שהתחייבתי, מיד עם כינוס מושב הקיץ העברנו את החוק על מנת לייצר וודאות לשוק. ביצירתיות ובחשיבה מעמיקה ומחוץ לקופסה, חלופת שקד מהווה אלטרנטיבה אופטימלית שנותנת פיתרון מלא לכלל האינטרסים הקיימים היום בשוק. החלופה תספק מענה לחסרונות התמ"א הידועים לכל ותגדיל את הכדאיות הכלכלית".
החלופה מאפשרת קידום תוכניות להתחדשות עירונית פרטנית במספר מסלולים:
- מסלול הריסה ובניה מחדש המאפשר תוספת זכויות בניה של עד 400% ואף יותר במקרים שישנה תוכנית כוללנית המאפשרת העמסת זכויות מעבר לכך. זה המסלול המועדף ביותר מכיוון שהוא יוצר חידוש אמיתי של הבניין, מאפשר הקצאת שטחי ציבור של עד 10% בבניין החדש.
- מסלול נוסף שהחוק יצר, הינו מסלול הריסה ובניה מחדש וניוד הזכויות, במקרים שבהם לא ניתן לנצל את זכויות הבניה הנוספות המסלול מאפשר את תוספת הזכויות במתחם אחר (מתחם קולט) אשר בכוחו לשאת את הזכויות הנוספות (מה שמכונה "ניוד זכויות").
- המסלול השלישי הינו מסלול של חיזוק מבנה שם בדומה לתמ"א 38 המבנה הבודד עובר שיפוץ וחיזוק תוספת ממ"ד ונוספות לו יחידות דיור בשיעור של עד 200%.
החוק כולל סעיף שמטרתו קידום פרויקטים להתחדשות עירונית בפריפריה, שבה שווי הקרקע נמוך, ומאפשר לשרת הפנים לקבוע בצו אזורים שבהם יהיה ניתן לקבוע את תוספת הזכויות עד לסך של 550% לטובת פרויקט של הריסה ובניה מחדש.
בנוסף עוגנה בחקיקה האפשרות של תכנית היתר: איחוד התוכנית וההיתר לשלב תכנוני אחד שמצמצם את ההליכים שעד כה קודמו זה אחר זה. עד לתיקון זה על היזם היה תחילה לפעול במישור התכנוני, לקדם תוכנית ורק לאחר אישורה היה עליו לפנות לרשות הרישוי ולקדם את מתן ההיתר. תיקון החוק מאפשר את איחוד ההליכים שצפוי להאיץ מתן היתרי בניה, תפסיק את כפל ההליכים ותוביל לתוכניות מונחות רישוי.
סוגיה רגלוטורית נוספת שהתווספה לחוק הינה שאלת ברירת המחדל בעררי רישוי. בשנים האחרונות קיימת מחלוקת בין ראשי ועדות הערר לעניין רישוי בדבר מה היא ברירת המחדל בערר רישוי, האם יש להקפיא את מתן ההיתר לחלוטין או שמא ניתן לאשר את ההיתר ובד בבד לדון בערר. בחוק נקבע כי יש לאפשר מתן היתר בניה במקרים בהם הוגש ערר ואין באי הקפאת ההיתר צעד בלתי הפיך. עוד נקבע כי שרת הפנים בתקנות תקבע על אלו סוגי עררי רישוי יכול הכלל. שינוי זה צפוי לקצר את משך הזמן להוצאת היתר ויצמצם את הנזק הנגרם מכוח עררים פרטניים או קנטרנים.
יו"ר מטה התכנון הלאומי, שלומי הייזלר: "תיקון החוק מהווה בשורה בעולם ההתחדשות העירונית, החלופה פותרת כשלים שעלו בעבר ופותחת פתח לאזורים רבים בארץ אשר לא ניתן היה לקדם בהם התחדשות עד עתה, בנוסף תיקון החוק כולל שלבים נוספים ומהותיים כחלק ממכלול שלם של יוזמות ורפורמות אשר מוביל מטה התכנון במטרה לייעל רגולציה ולקצר את משך הזמן מיזום עד ביצוע בפועל".