כבר שנים שהשקעה בנדל"ן נחשבת לדרך הבטוחה ביותר לגרום לכסף שלכם לעבוד. ואולם, הזינוק המתמשך במחירי הדירות גורם לישראלים רבים להרגיש שכבר איחרו את הרכבת. המחירים באזורי הביקוש כבר בשמיים, אבל אם מחפשים טוב, אפשר למצוא מעט שכונות במרכז הארץ שעדיין לא מימשו את הפוטנציאל שלהן וניתן לרכוש בהן נכסים בזול יחסית.
חלק מאפיקי ההשקעה המומלצים הם בכלל לא דירות, אלא גם חנויות או משרדים באזורים מסויימים – ואפילו מחסנים לוגיסטיים. שאלנו מספר יזמים ומומחי נדל"ן היכן לדעתם יהיו העליות הגדולות הבאות בשוק ומה חשוב לדעת לפני שמשקיעים. אלה התשובות שלהם:
השקעה בשכונות הדרומיות של תל אביב
על פי גבי קלמן, מנכ"ל בנייני העיר הלבנה, שכונות שעליהן ניתן לשים את הדגש הן שכונת נווה עופר (תל כביר) בדרום תל אביב ושכונת תל גיבורים הסמוכה הממוקמת בגבול חולון-תל אביב. היום, הדירות בשכונות הללו מתומחרות בכ-1.2-1.5 מיליון שקלים לדירות קטנות של 2-2.5 חדרים, מוצר טוב בהחלט למשקיעים. לדירות 4 חדרים תשלמו כ-1.6 מיליון שקל, מחיר המגלם כ- 24-27 אלף שקל למ"ר.
לאחרונה נכנסו יזמי נדל"ן רבים לשכונות הללו והחלו להקים פרויקטים חדשים ופרויקטים של התחדשות עירונית כשהדירות החדשות נמכרות ברמות של בין 30-32 אלף שקל למ"ר. הצפי הוא לעליית מחירים של כ- 10%-15% בטווח של השנים הקרובות , הודות להתפתחות של האזור. למשקיעים בעלי אורך רוח, ניתן למצוא דירות יד שניה ולברר בתכניות העיריה צפי להתחדשות עירונית בסביבה.
שני בתי ספר מצוינים מצויים באזור - בית הספר לטבע, שנחשב לאחד מבתי הספר הטובים בארץ, עם רשימות המתנה ארוכות, ובית ספר חדש שנפתח לפני שנה בלבד בהשקעה עצומה של 120 מיליון שקל, ע"ש שמעון פרס, ממש בתוך שכונת תל כביר, שהוא התיכון הראשון שנבנה בדרום תל אביב אחרי שנים רבות. גם פארק החורשות והיציאה הקלה לצומת וולפסון, תורמים לעליית הערך העתידית של השכונה. שתי שכונות אלו, מזכירות ברמת הצפיפות שלהן את רמת אביב ונחשבות למרווחות במיוחד. ולכל אלו יש להוסיף את נושא התחבורה שהתפתח והרכבת הקלה.
שכונה נוספת, אמנם בדרום מזרח העיר, עליה ניתן לשים דגש היא שכונת התקווה, שרק החודש פורסם לגבי הסדרת החלקות והקרקעות בשכונה, שלא היו מוסדרות מעולם. סביר שההסדרים החדשים יעלו את רמת המחירים גם בשכונה זו.
דירות להשקעה באור יהודה
על פי איציק ברוך, בעלי קבוצת יובלים, במשך שנים סבלה אור יהודה מתת מיתוג, מתדמית אפורה ומהזדקנות של העיר, זאת על אף מיקומה האטרקטיבי וחרף העובדה שהיא ממוקמת בסמוך לתל אביב. התכניות החדשות לפיתוח העיר, התערבות הותמ"ל בשנתיים האחרונות עם תכנון מתחמי ענק להתחדשות עירונית ופיתוח מואץ של אלפי יחידות דיור חדשות במקביל להקמת תשתיות תחבורתיות, בראשן העבודות להקמת הרכבת הקלה שמסילתה נבנית היום ושתחנות שלה יהיו פזורות במרחקים קצרים בטווח של 500 מטר מהמתחמים החדשים והגדולים של התחדשות עירונית בעיר, הופכים אותה ליעד אטרקטיבי להשקעה, שכן מחירי הדירות בה עדיין לא עשו את הקפיצה הגדולה שלהם.
מחירי דירות יד שניה בעיר נעים בין 1.3-1.8 מיליון שקל ,תלוי בגודל הדירה, ואילו דירות חדשות מתומחרות בכ- 2-2.5 מיליון שקל. המחיר הממוצע למ"ר בדירות חדשות עומד על כ 23,000 שקל וממוצע מחירי השכירויות עומד על כ-5,000 שקל בחודש. הדירות האטרקטיביות יותר הינן דירות הממוקמות על תוואי הרכבת הקלה.
תכניות הבניה בעיר צפויות להכפיל את כמות תושביה עד 2030. באור יהודה מקודמת תכנית להקמת קו המטרו M3 וכן פארק תעסוקה חדש ומרכז עסקים ופנאי בחלקה הדרומי, לצד פארק נחל איילון ושדרוג של מרכז העיר. בעקבות השינויים האמורים ובשל המחסור הגדול בדירות באזור המרכז, הצפי הוא שמחירי הדירות יעלו משמעותית בשנים הקרובות ושהעיר תשנה את פניה בעשור הקרוב.
השקעה במחסנים לוגיסטיים בערים מרכזיות
על פי ערן לב, שותף בחברת גבע נדל"ן, הקורונה חידדה עוד יותר צורך שהיה קיים עוד לפני והוא נושא האחסנה שקרובה לאיזורי מגורים. קצב המשלוחים מחנויות אונליין גדל ואם בעבר היה לוקח לחבילה להגיע תוך כמה ימים, היום מדובר בכמה שעות עד יום עסקים. ממש "מהיום להיום". לשם כך, ישנו צורך באזורי אחסנה בערים המרכזיות, ולא רק בקרבה לנמלי ישראל או לנתב"ג.
מחירם של מחסנים כאלו יכולים לנוע ממיליון שקל ל- 2.5 מיליון שקל בממוצע, תלוי בשטח- כשככל שהשטח של המחסו קטן יותר כך דמי השכירות למ"ר גבוהים יותר. כהשקעה, מדובר בנתיב די אטרקטיבי.
בעקבות התאוצה של רכישות באונליין והסטנדרטים החדשים של משלוחים, מיקומם של מחסני הקצה מתקרב למרכזי הערים, זאת כדי לחסוך את עלויות השינוע ולקצר את זמני השינוע. אנחנו יכולים לראות כאלו מחסנים בחולון, תל אביב מודיעין ראשון לציון ועוד. השיטה הזו נקראת "המייל האחרון" והיא מאוד נפוצה בארצות הברית. היום אפשר לקנות נעליים, בלי למדוד אותן, ואז העניין של ההחזרות נהיה גם הוא אקוטי. בכלל ישנה פרסונליזציה בנושא המשלוחים.
לאחרונה ראינו שרמי לוי למשל השקיע בחברה בעלת מחסנים אוטומטיים בתוך ערים. מדובר במרתפים ובתוכם רובוטים ושיכולים לאפשר הגעתו של משלוח לבית הלקוח בתוך כשעה לצורך העניין. ישנן כמה קבוצות רכישה שקמו ומאפשרות למשקיעים בודדים לקנות מחסנים באורי תעשיה במרכזי הערים ובשוליהן בשטחים קטנים יחסית של 100-500 מטר.
השקעה בנכסים מניבים על ציר הרכבת הקלה
על פי אורן גלזר, זכיין אנגלו סכסון תל אביב ומנהל המחלקה המסחרית, כמו בפינוי בינוי או בתמ"א 38, ככל שאתה מגיע למועד המימוש השווי של הנכס עולה. כך זה צפוי להיות גם עם הרכבת הקלה, שהקו הראשון שלה אמור להיפתח בעוד כשנה, אם לא יהיו עיכובים נוספים. הקו האדום עובר בציר שבין התחנה המרכזית פתח תקווה דרך בני ברק על ציר ז'בוטינסקי, משם לארלוזרוב בתל אביב ולאורך דרך בגין ועד איצטדיון בלומפילד, ומשם דרומה לכיוון בת ים.
על ציר זה ישנם הרבה משרדים וחנויות המצויים ממש על תוואי הרחוב או בקרבה לתחנת רכבת קלה. בשנים האחרונות עסקים אלה סובלים מהבנייה המאסיבית, אבל הציפיה היא שככל שנתקרב למועד הפעלת הרכבת, ובוודאי לאחר הפעלתה, תהיה עליה בשווי הנכסים.
אחת הדרישות השכיחות והנפוצות בקרב שוכרי משרדים היא נגישות טובה לתחבורה ציבורית. הקרבה לתחנת רכבת קלה וההנגשה שהיא מאפשרת גם לתחנת הרכבת הכבדה תגרום לעליה בביקוש לאותם משרדים. כמו כן, העליה בכמות הולכי הרגל והחשיפה לחנויות בקרבת תחנות הרכבת הקלה יובילו לעליה בערכן.
אם ניקח לדוגמא משרד בפרויקט בסר סיטי בפתח תקווה, שעלותו כיום עומדת על כ- 11,000 שקל למ"ר ברמת גימור מלאה ומושכר במחיר של 65 שקל למ"ר, הרי שכיום הוא מניב לבעליו תשואה של כ-7% בשנה. לאחר שתפעל באזור הרכבת הקלה ובעקבות הביקושים שייווצרו כתוצאה מכך, צפויה עליה בשכר הדירה ובשווי המכירה של הנכס בכ-15 עד 20 אחוזים.
תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ רשמי, קבלת החלטה כלשהי על סמך נתון כלשהו המופיע באתר N12 היא על אחריות המשתמש בלבד.