השבוע סיכמו שר האוצר אביגדור ליברמן, שרת הפנים איילת שקד ושר הבינוי והשיכון זאב אלקין על עקרונות התוכנית לטיפול במשבר הדיור. האם אלה הצעדים שיבלמו את השתוללות מחירי הדיור? שאלנו מומחים בשוק הנדל"ן: התשובות שלהם נעות בין אופטימיות זהירה לפסימיות מוחלטת.

מה מתכננת הממשלה?

  1. ארנונה כפולה - קיימות בארץ קרקעות פרטיות שניתן לבנות עליהן אך בעליהן מעדיפים שלא לעשות זאת. על מנת לתמרץ אותם להתחיל בבנייה הם ידרשו לשלם עליהן ארנונה כפולה.

  2. קיצור תקופת הפטור ממס רווח הון - כיום אפשר למכור דירה ולא לשלם מס רווח הון על מה שהרווחת, בתנאי שאתה קונה בית אחר בתוך 24 חודשים. הטבת המס מתמרצת אנשים להחזיק בשתי דירות במקביל לתקופה ארוכה, ובכך הופכת משפרי דיור רבים למשקיעים, שמחכים לעליות המחירים עד שהם מוכרים את דירתם הראשונה. שלושת השרים רוצים להוריד את התקופה הזו ל-12 חודשים ובכך להחזיר את הטבת המס לתפקידה המקורי: לאפשר למשפרי הדיור למכור את הדירה שברשותם בזמן סביר.

  3. מיסוי דירות Airbnb – מטרת המס היא לשחרר את הדירות לשוק השכירות ולחזק את המלונאים בארץ. כל מי שיש לו יותר מ-100 לינות בשנה, ישלם ארנונה כפי שמשלמים עסקי התיירות.

  4. העלאת מיסוי על דירה שנייה ומעלה – הצעד שמעורר הכי הרבה ויכוחים בקרב השרים. בעוד באוצר רוצים להעלות את מס הרכישה על דירות להשקעה, ובכך להרחיק משקיעים מהשוק, שרים אחרים מתנגדים לצעד.

הדבר המרכזי שחסר בתוכנית שפורסמה הוא הגדלת ההיצע: מדינת ישראל חייבת להאיץ את קצב הבנייה כדי לעמוד בביקושים, ולפחות על פי מה שפורסם, לא ברור כיצד היא מתכוונת לעשות זאת. יש לקוות שכשתפורסם התוכנית המלאה, יימצא פתרון גם להיבט חשוב זה.

בנוסף, שינוי מבנה המס (כך שירחיק משקיעים, או לפחות יאט את פעילותם), הוא הסעיף שלגביו סימני השאלה הרבים ביותר. זאת על אף שבסקירות הכלכלנית הראשית באוצר רואים חודש אחרי חודש שמי שמוביל את העלייה במחירים הם דווקא המשקיעים, כנראה בשל הריבית האפסית במשק.

הצעדים יובילו לעליות מחירי השכירות?

"הצעדים שמגבשת המדינה הם חשובים וטובים ואכן ישפיעו על כדאיות המשקיעים ברכישת דירות, ואולם נראה שיש בהם לכל היותר לייצב את המחירים באופן זמני ולשמר את המצב הקיים", מעריך אופיר סולמי, ראש קבוצת מיזוגים ורכישות בחטיבת המס, Deloitte ישראל. "בשל מדיניות המס השונה המשפיעה על תשואה נטו בין אפיקי ההשקעה השונים, בוחרים המשקיעים באפיק הנדל"ן למגורים, שנטל המס בו נמוך משמעותית מנטל המס בשוק ההון. עד שהמדינה לא תבצע רפורמה בתחום נראה כי המשקיעים ימשיכו להשקיע באפיק זה".

עוד סבור סולמי כי ה"גזרות" על המשקיעים שמובאות בתוכנית הממשלה "עשויות לפגוע בשוק ההשכרה ואף להביא לעליית מחירים, ולכן צריך לעודד כניסת שחקנים גדולים לשוק ההשכרה על ידי הגדלת הטבות בחוק עידוד ומתן הטבות גם על דירות יד שנייה. כדי להגדיל היצע ולהצליח להוריד מחירים, יש מקום למתן הטבות במכירת דירות להשקעה בתקופה קצובה".

"מחירי הדירות לא ירדו - הם ימשיכו לעלות"

מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, מתרשם עוד פחות מהמהלכים: "הצעדים החדשים לא ישיגו את המטרה אלא רק יובילו זוגות צעירים, משפרי דיור ורוכשי דירות יד שניה לרכוש יותר נכסים, בה בעת שכמות המשקיעים בשוק תקטן", הוא אמר.

באשר למיסוי החדש על דירות Airbnb, וידר העריך כי זה "לא צפוי להשפיע על שוק הנדל"ן, אלא יוביל רוכשי נכסים לבצע השקעות באופן אחר ובמקומות פחות מרכזיים, מה שצפוי להערכתי להגדיל את ההיצע לתקופה הקרובה לפחות. מחירי הדירות בישראל אינם צפויים לרדת אלא בדיוק להיפך, הם ימשיכו לעלות בשל רמת ביקוש קשיחה והיצע נמוך, שאינם מאפשרים להוזיל את המחירים", מסכם וידר.