תמהיל משכנתא הוא צירוף של מסלולי משכנתא בתנאים שונים. אנשים חושבים שלקיחת משכנתא טובה היא לקיחת משכנתא בריבית נמוכה, אבל בפועל תמהיל שמשלב בין ריבית קבועה למשתנה, ובין הריבית הצמודה למדד לריבית השקלית, חשוב לא פחות, ואולי יותר, מהריבית עצמה. בחינת הפיזור של המשכנתא על פני המסלולים השונים לא פשוטה, אך הכתבה הזו תיתן לכם את הכלים להבין מה הם המסלולים השונים ומה היתרונות והחסרונות של כל מסלול.
תמהיל משכנתא – לפזר בין המסלולים השונים
המסלולים השונים והתנאים של כל מסלול הם כנראה הפקטור הקריטי בלקיחת משכנתא. אתם יכולים לקחת משכנתא שנראית לכם בריבית אטרקטיבית, אלא שאין לזה משמעות אם לא בניתם תמהיל נכון של מסלולים המותאם לצרכים שלכם.
לדוגמה, אם תיקחו (תיאורטית כי לא ניתן לאור רגולציה) את כל המשכנתא במסלול משתנה, אז ברור שהריבית תיראה נמוכה. אבל זו טעות אופטית. הריבית המשתנה על משכנתאות בדרך כלל נמוכה יותר אך מסוכנת. אם הריבית במשק תעלה - גם ריבית המשכנתא תעלה, ואיתה ההחזרים החודשיים. מנגד, הריבית הקבועה (הלא צמודה) נראית לכאורה ריבית יקרה, אבל היא פחות מסוכנת בהשוואה לריבית משתנה. כאשר הריבית במשק תעלה, הריבית הקבועה על המשכנתא לא תזוז.
התמהיל אשר משלב בין ריבית קבועה למשתנה, ובין הריבית הצמודה למדד לריבית השקלית, מאפשר לפזר את הסיכון ולייצר משכנתא מאוזנת. כמו כן, לתקופת המסלולים (כל מסלול יכול להיקבע לפרק זמן שונה) שלוקחים את המשכנתא יש גם חשיבות גדולה – היא משפיעה על הריבית עצמה. במסלולי ריבית קבועה, ככל שהתקופה ארוכה יותר, כך הריבית גבוהה יותר.
משך המשכנתא משליך על היומיום של המשפחה – תקופה ארוכה משמעה לרוב החזר נמוך יותר, ואז יש יותר כסף פנוי להוצאות אחרות. אבל אליה וקוץ בה – ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר, סך ההחזר לבנק גבוה יותר.
איך נקבע את תמהיל המשכנתא?
תמהיל משכנתא הוא למעשה שילוב בין כמה מסלולי משכנתא שמתחברים להלוואה אחת. כל מסלול למעשה עומד בפני עצמו, ולכל מסלול יש יתרונות וחסרונות. לא צריך לבחור בעשרה מסלולים כדי לייצר תמהיל טוב מבחינת הפיזור והסיכון. שילוב בין 3-4 מסלולים יכול להוכיח את עצמו כבחירה מוצלחת. למרות שהשילוב הופך לכאורה את ההלוואה למורכבת יותר לחישוב, המשכנתא שמקבלים תהיה גמישה יותר, מסוכנת פחות ומותאמת לצורכי הלקוח. לדוגמה, שילוב של ריבית קבועה לא צמודה עם ריבית משתנה, מאפשר ליהנות מקיבוע חלק מההחזרים מצד אחד וריבית נמוכה ואפשרויות סילוק מהצד השני.
התמהיל אינדיבידואלי, כמובן. לכל אדם יש צרכים, מאפיינים, מצב כלכלי ורמת סיכון שהוא בוחר, וזה משפיע על בחירת המסלולים במשכנתא.
ישנם לווים אשר מעדיפים לשלם בתקופה הראשונה סכומים נמוכים יותר (כאשר הילדים עדיין בגן פרטי לדוגמה), ישנם לווים אשר צפויים לקבל סכומי כסף משמעותיים (דוגמת קרן השתלמות). כל אלו מרכיבים משמעותיים שיש להביא בחשבון בזמן בניית תמהיל המשכנתא.
המטרה: פיזור סיכונים
אחת המטרות העיקריות של תמהיל משכנתא היא פיזור סיכונים. לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות. נניח שלקחתם משכנתא צמודה למדד – הסיכון הוא שהמדד יעלה בשיעור גבוה, ואז ההחזרים החודשיים יעלו. במשכנתא בריבית קבועה, מצד אחד ההחזר קבוע ואינו מושפע משינויי השוק, ומהצד השני המסלול פחות גמיש מבחינת אפשרויות הסילוק - החזר מוקדם של המשכנתא. מעבר לכך, ניתן לשנות את ההרכב של המשכנתא תוך כדי תנועה בהתאם לתנאי השוק.
בסופו של יום נרצה ליצור מסלול שהוא נכון ומשתלם לא רק בהווה אלא גם בעתיד. אם מחלקים את המשכנתא ליותר מסלולים, כך הגמישות העתידית (היכולת לשנות מסלולים או לפרוע) גדלה, וכך המשכנתא פחות מסוכנת ופחות מוטה לפרמטר אחד.
סיכום ב-3 נקודות
1. ריבית משכנתא חשובה לכם כלוקחי משכנתא, אבל תמהיל המשכנתא חשוב אפילו יותר.
2. התמהיל צריך לשלב בין ריבית קבועה לריבית משתנה, ובין ריבית צמודה למדד לריבית שקלית.
3. השילוב בין המסלולים השונים תלוי בכם – בסיכון שאתם יכולים ורוצים לקחת. ככל שפחות תרצו להסתכן, כך המרכיב הקבוע במשכנתא יהיה גבוה יותר (אבל גם יקר יותר).
האמור לעיל הינו בבחינת מידע בלבד ואינו מהווה הצעה למתן ההלוואה. מתן כל סוג אשראי/כרטיס אשראי בכפוף לשיקול דעת הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.