על מה אתם חושבים כשאתם שומעים את השם "אור יהודה"? בשנים האחרונות התרחשה באור יהודה מהפכה שקטה אך מטאורית, שלא מעט מומחי נדל"ן נותנים עליה את הדעת בניסיונות להסביר, כיצד הפכה העיר המנומנמת מהזדמנות נדל"נית להצלחה מוכחת?
הסכם הגג - הצירוף הנכון בזמן הנכון
כמו בהרבה סיפורי הצלחה, כל מה שצריך זה צירוף של הבנאדם הנכון שיזהה את המהלך הנכון ויקדם אותו. במקרה של אור יהודה היה זה הסכם הגג שנחתם בין העירייה לממשלה ב-2017, מהלך שהובילה ראש העיר, ליאת שוחט, זמן קצר אחר היבחרה לראשות העיר. ההסכם הבטיח בניית אומנם רק כ-5,000 יחידות דיור חדשות, אך הוא טמן בתוכו עוגן כלכלי אדיר לעיר, תוספת של 1,140,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר וכן הוא הבטיח את חידושן של השכונות הוותיקות בהיקף רחב מאוד. תוסיפו לכך שהעיר קידמה את התכניות לשכונות החדשות במהירות שיא ובמקביל היא אחת המובילות בישראל בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית.
להבדיל מרשויות אחרות שהסכמי הגג שלהן הובילו לפקק כלכלי, באור יהודה בנו מנגנון חדשני וייחודי אשר מאפשר עצמאות לעירייה וזו, מעניקה לעירייה היכולת לקדם פרויקטים תוך הקפדה על רמות גימור גבוהות במיוחד ורף איכות של מבני ציבור שעמדו עוד בטרם האכלוס של הדייר הראשון.
ההשקעה בחינוך ובסל שירותים עשיר מניבה פירות
הסכם הגג היווה ללא ספק את יריית הפתיחה, אך במקביל אליו ולא רק כפועל יוצא שלו, החלו לנבוט ניצנים של שינוי גם בתחומים נוספים וכולם ביחד יצרו את המארג המבטיח הצלחה. העירייה בשנים האחרונות החליטה על השקעה חסרת תקדים של תקציבים ומשאבים בתחום החינוך וסל השירותים לתושב וקידמה רפורמה מוצלחת מאוד במערכת החינוך שלה שהובילה לזכיה בפרס הארצי לחינוך ולשיפור חסר תקדים בכל מדדי החינוך, כולל עלייה של 14% אחוזים בזכאות לבגרות של תלמידי העיר והובלה בהשקה עירונית פר תושב.
הנתונים הללו, ביחד עם אפשרויות תעסוקה כמעט בלתי נגמרות, המיקום הכי אטרקטיבי בגוש דן (10 דקות מכביש 6 ו-5 דקות מתל אביב) ומערכת תחבורה ציבורית המתוכננת במקום ((רכבת קלה, מטרו ומהיר לעיר), מושכים עוד ועוד זוגות צעירים ומשפחות צעירות והעיר קיבלה צביון חדש ורענן.
המספרים לא משקרים
דווקא בסוגייה ניתן לראות את אחד הפרמטרים המשמעותיים ביותר לקפיצה המטאורית באטרקטיביות של אור יהודה. אם בשנת 2017 עלות ממוצעת למטר בדירה במחירי שוק חופשי אור יהודה היה 18,000 ₪, הרי שהיום הוא עומד על כ-25,000 ₪. עלייה של כ-40%, בעוד שבממוצע הארצי העלייה בין השנים הללו עומדת על כ-16% בלבד. נתון מרשים נוסף שאפשר למדוד איתו אטרקטיביות: בעוד לפרויקט הראשון של מחיר למשתכן באור יהודה ניגשה חברה יזמית אחת בלבד, הרי שלפרויקט האחרון נרשמו לא פחות מ-50 חברות.
כל המומחים מסכימים כי מדובר כאן בתשואה נדירה על ערך הנכס ואטרקטיביות רבה. כיום ניתן לראות זאת בבירור בשכונה החדשה, "נווה איילון", הנבנית בימים אלה בעיר. השכונה, שתמנה כ-2,500 יחידות דיור בתמהיל מגוון, נחשבת לסיפור הצלחה נדל"ני והדירות ממש נחטפות מידי היזם בביקושי שיא.
O PARK – מתעלה על כל המתחרים
קידום הפיתוח המהיר של או פארק ( O PARK – פארק העסקים והבילוים במיקום הטוב בישראל) הוא אחד הדברים שאור יהודה עשתה ועושה בנחישות וכנראה הוא אחד החשובים להפיכתה לסיפור הצלחה כזה.
בין עשרות פארקי התעסוקה שמשווקים בשנים האחרונות ברחבי הארץ, אין ספק ש O PARK מנצנץ כיהלום בתמהיל נתונים שכמותו לא ניתן למצוא:
מיקום (PRIME LOCATION) - באזור האטרקטיבי ביותר, בין צירי התחבורה המרכזיים של מדינת ישראל ובמיקום האסטרטגי ביותר בגוש דן, בסמוך לפארק השלישי בגודלו בגוש דן, המשתרע על פני 600 דונם ונחל האיילון.
נגישות תחבורתית – בין צירי התחבורה הראשיים של מדינת ישראל וביניהם התחנה המאספת היחידה של רכבת המטרו לנתב"ג, תחנה של הקו הסגול של הרכבת הקלה, מהיר לעיר ולצד פתרונות חנייה נרחבים.
תמהיל שימושים מגוון- כמיליון מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר לחברות מובילות במשק הישראלי, צמוד גדר לנתב״ג, חברות ממשלתיות, חברות פיננסיות, היי טק, ביו טק, גרין טק ועוד. בנוסף, יוקמו בו מתחמי בילוי פנאי ותרבות ובעיקר הסעדה מגוונת ואיכותית.
תכנון אדריכלי פורץ דרך - על תכנון המבנים היחודי הופקד האדריכל גדי הידוע גידי בר אוריין. הוא העניק למקום אופי יחודי שמחבק את הירוק ומכניס אותו כמעט לכל משרד עם גגות ירוקים, מרפסת בכל קומה וחלון בכל משרד.
הצלחה מוכחת
לאחרונה הוכרזו הזוכים בשלב ב' של מכרז השיווק של רמ"י. גם פה המספרים מדברים בעד עצמם. בעוד שברחבי ישראל יש עודף בהיצע של שטחים המיועדים למשרדים, המחירים במכרז האחרון פשוט מבטאים בצורה הטובה ביותר את האטרקטיביות של המקום.
מספר החברות שניגשו לשלב ב' היה גבוה פי שלושה מהניגשים לשלב א' וכך גם הסכומים שהציעו המתמודדים היו גבוהים פי 3 מאלו שהוגשו במכרז הראשון שנערך בשנת 2018. הנתונים מורים כי מחיר ממוצע של דונם תעסוקה ומסחר באור יהודה עלה ב-2018 כ-3.3 מיליון שקלים, הרי שהיום הוא עומד על יותר מ-9 מיליון ש"ח, וזוהי כבר עלייה של 300 אחוזים! ועם נתונים כאלה של הצלחה מוכחת אי אפשר להתווכח.
העתיד כבר כאן
מומחי הנדל"ן תמימי דעים כי עבור אור יהודה זוהי כבר הצלחה אבל ברמה העסקית והכלכלית זו רק ההתחלה. השינויים המתחוללים בעיר כעת לצד המיקום המעולה שלה יזניקו עוד הרבה קדימה. אין ספק, הם אומרים, שאור יהודה היא כבר היום הצלחה נדל"נית מוכחת וזו רכבת שכדאי לכל אחד לקפוץ עליה בדרך להזדמנויות טובות יותר גם בעתיד.
לפרטים נוספים: opark.co.il