מצאתם דירה שאתם אוהבים, קיבלת מבעל הדירה את החוזה, עברתם בתשומת לב על כל הסעיפים וחתמתם בשעה טובה. מזל טוב! אבל רגע לפני שאתם נכנסים לדירה, חשוב שתדעו שיש בה כמה דברים שחשבתם שהאחריות עליהם חלה על בעל הדירה – אבל היא בעצם שלכם.
לכאורה, שוכר שרכש ביטוח תכולה או מבנה מוגן באופן אוטומטי מפני סיכונים שקשורים אליהם, אולם חריגים בפוליסה ופסיקות שונות של בתי המשפט חושפים את השוכרים לתביעות פיצויים. בסיועו של עו"ד אסף ורשה, יו"ר ועדת נזיקין בלשכת עורכי הדין ומומחה לדיני ביטוח, מיפינו את הסיכונים המהותיים שעשויים לסבך את חייהם של שוכרי הדירות, והבאנו לכם את כל הטיפים שיעזרו לכם להגן על עצמכם אם אתם שוכרים דירה.
עובדים מהבית? ביטוח הדירה לא מכסה אתכם
לשוכר נכס יש אחריות כלפי הנעשה בדירה במהלך הזמן שבו היא מוחזקת על ידו, ובכלל זה כלפי שלומם ורכושם של צד ג', או במילים אחרות – כלפי האורחים שלו. אמנם לשון החוק והפסיקה מטילים אחריות גם על בעלי הנכס, אבל חוזי שכירות רבים כוללים סעיף שמעביר את האחריות על כתפי השוכר, שמתחייב לפצות את המשכיר בגין כל סכום שיחויב לשלם, לרבות החזר עבור ההוצאות המשפטיות שנשא בהן בשל התביעה שהוגשה כנגדו. כך יוצא ששוכר עלול למצוא את עצמו מתמודד עם תביעת נזיקין שגובהה יכול להגיע גם למיליוני שקלים במקרים של פציעות חמורות.
כיום, לאור העובדה שמשכירים רבים מחייבים את השוכרים לרכוש ביטוח מבנה ולעיתים אף ביטוח תכולה, השוכרים לכאורה מוגנים, אבל זה לא מדויק. עשרות אלפי שוכרים שמוגדרים כעצמאיים עובדים מביתם ומייעדים חלק מהדירה לקליניקה, סטודיו, משרד ועוד. במקרה של נזק שנגרם לאורח שהגיע לדירה לצורך ביצוע עבודתו של העצמאי, חברת הביטוח תתנער מאחריותה. הסיבה לכך היא סעיף שקיים בפוליסות שקובע כי "המבטח לא יהיה אחראי לשפות את המבוטח בשל סכום שיושת עליו או שנשא בו, בגין חבות של המבוטח כלפי צד שלישי הקשורה באופן ישיר למקצועו או לעיסוקו של המבוטח, אלא אם כן צוין כיסוי לפעילות זו במפורש". המשמעות היא שאם האורח החליק, לדוגמה, בחדר המדרגות בעקבות מפגע או נפצע במהלך השהות בדירה – השוכר יאלץ להתמודד בכוחות עצמו עם ההשלכות הפיננסיות של המקרה.
אז מה עושים? "יש לעדכן את סוכן הביטוח או המבטחת על כך שהדירה משמשת גם כעסק", אומר עו"ד ורשה, "ייתכן מאוד כי המבוטח יתבקש להוסיף פרמיה עבור הכיסוי הנוסף".
שוכר משנה נפצע בנכס? השוכר הראשי יפצה אותו
שוק הסאבלטים בישראל רותח, ומדי שנה עשרות אלפי דירות מושכרות לטווחי זמן קצרים. היתרון הכספי שטמון בכך עלול להפוך לחיסרון גדול במקרה ששוכר המשנה או אורח שלו נפצעים במהלך שהותם בדירה. לדברי עו"ד ורשה, הסיבה לכך היא שאם המארח, כלומר השוכר הראשי, השכיר את הדירה לאורח, כלומר שוכר משנה, מבחינת החובות והזכויות של הצדדים ייחשב השוכר הראשי למשכיר, ושוכר המשנה ייחשב לשוכר. הפיכת השוכר למשכיר חושפת אותו לקשת רחבה מאוד של סיכונים מעצם האחריות שחלה על בעלי נכס. כך, למשל, היה ושוכר המשנה נפצע בדירה – למשל החליק בגלל מרצפת שבורה או נפל מכיסא רעוע – מבחינתו הכתובת לתביעה תהיה הגורם שהשכיר לו אותה.
בהקשר הזה, מצבם של משכירי הדירות במסגרת AIRBNB טוב יותר, כי החברה מעניקה כיסוי ביטוחי ראשי מפני תביעות צד ג' עד למיליון דולר לכל תביעה במקרה של נזקי גוף או רכוש. התוכנית מכסה נזק מסוים לרכוש בחללים משותפים של הנכס שנמצאים מחוץ לנכס עצמו (למשל לובי הבניין). גם איגודים של בעלי בתים או בעלי דירות מכוסים במקרים מסוימים שבהם התביעות מוגשות נגדם בגלל פציעה של אורח במהלך האירוח או נזק שאורח גרם לבניין. כך, לדוגמה, במקרה שבו אורח שובר יד לאחר שהחליק על השטיח או נפצע במהלך אימון בחדר הכושר של בניין המגורים, ומגיש תביעה נגד המארח.
אז מה אפשר לעשות? "בכל מקרה שבו הדירה מושכרת לסאבלט, יש לדאוג לרכוש ביטוח ו/או לברר שהפוליסה מעניקה כיסוי למקרה של שכירות משנה", אומר עו"ד ורשה, "קל הרבה יותר להתגונן משפטית כאשר חברת הביטוח מקומית ולא זרה. יש להקפיד להדגיש בפני סוכן הביטוח או המבטחת כי הדירה מושכרת באופן הזה אף אם מדובר על פרק זמן קצר.
האחריות על תקינות מערכת החשמל עלולה לחול על השוכר
לכאורה, האחריות לתקינות מערכות החשמל בדירה חלות אך ורק על המשכיר, אולם פסק דין מכונן של בית המשפט העליון קבע מבחן על פיו יוחלט מי אחראי לשאת בנטל הפיצוי במקרה של נזק שיגרם בנסיבות של פגם במערכת החשמל בנכס.
במקרה הנדון, שכרה שוכרת נכס במשך תקופה ארוכה. באחד הימים הוזמן חשמלאי לתיקון בעיה, ובמהלך עבודתו התחשמל ומת. לכאורה, בעיית חשמל מהווה בעיית תשתית בדירה שהמשכיר אחראי עליה, אך בית המשפט קבע כי יש לבחון את סוגיית השליטה בנכס. בסופו של יום, נקבע כי השוכרת יכלה לגלות במאמץ סביר שמערכת החשמל לקויה, ועל כן, נוכח העובדה ששכרה את הנכס במשך שנים ארוכות – האחריות תוטל עליה.
בית המשפט קבע כי החובה לפעול לגילוי ותיקון ליקויים בטיחותיים חלה לאורך כל התקופה שבה קיימת שליטה אפקטיבית בנכס. כמובן שהאחריות לא מועברת באופן אוטומטי לכתפי השוכר, אלא תלויה במידת השליטה של המשכיר בו. במצב שבו הנכס מושכר במשך שנים ארוכות, כל שכן בשכירות משנה, עשויה להתבסס הטענה מצדו שהאחריות לנזק חלה על השוכר.
אז מה אפשר לעשות? "ביטוח תכולה ומבנה יספק הגנה ראויה", אומר עו"ד ורשה, "במקרה שבו השוכר אינו רכש כיסוי ביטוחי, מומלץ בכובד ראש לזמן חשמלאי לדירה שיבדוק את מערכותיה ויוודא כי הכל תקין".