ביישובים ערביים רבים בישראל, קיים מחסור משמעותי בקרקעות לבנייה ועל כן בעלי קרקעות נוהגים להגיש באופן קבוע תוכניות מפורטות להפשרת קרקעות לצורכי מגורים, מסחר ותעסוקה. למרות מגמה זו, תוכניות רבות נבלמות בוועדות התכנון עקב סיבות שונות ומגוונות.
התנאים שמציבות ועדות התכנון לצורך קידום תוכניות בניה ובעיקר ועדות התכנון המחוזיות שאחראיות לנושא שינוי ייעוד של קרקעות, מעניקים להן בפועל אפשרות להשפיע על תחום התכנון והבנייה בחברה הערבית.
לפניה ישירה אל מוחמד ביאדסה - משרד עורכי דין וייעוץ משפטי, לחץ/י כאן
התניית דיון בתוכנית מתאר מפורטת בקיומה של תוכנית מתאר כללית ביישוב
תנאי אחד שמציבות הוועדות לדיון בתוכנית מפורטת לבניה במגרש מסוים הוא סיום של תוכנית מתאר כללית ביישוב. טענת הוועדות בהקשר זה היא כי אין באפשרותן לשפוט ולאשר את התוכנית המפורטת שהגיש לה בעל קרקע כל זמן שתכנון היישוב הכללי עדיין לא הסתיים. מאחר שביישובים ערביים רבים סיום תוכנית המתאר של היישוב מתארך ונמשך שנים רבות, בפועל נוצר מצב שבו לבעלי קרקעות פרטיות אין אפשרות מעשית לקדם תוכניות מפורטות לבנייה ובמקרים רבים הדבר מוביל לביצוע בניה בלתי חוקית.
הגדרת תחום השיפוט של היישוב
בעיה נוספת שגורמת להאטה ואף לעצירה של הוצאת היתרי בניה הוא העיסוק בהגדרת תחום השיפוט של היישוב. לא אחת קרקעות פרטיות של תושבים ערבים, חורגות מתחום השיפוט של הרשות המקומית ולכן מוגדרות כשטח ללא רשות מקומית או שהחלקות נמצאות בשטחה של מועצה אזורית אחרת.
עמדת ועדות התכנון ביחס לנושא זה היא כי לא ניתן להוציא היתרי בנייה עד שתחום השיפוט של הרשות יותאם לגבולות הבניה שאושרו בתוכנית המתאר הכללית של היישוב - החלטה שנמצאת בסמכות משרד הפנים. מצב זה, גורם לכך שבעל קרקע שכבר המתין שנים להפשרת הקרקע שאושרה לבניה במסגרת תוכנית מתאר, יצטרך להמתין פעם נוספת עד שמשרד הפנים יכלול את הקרקע שאושרה לבניה בתחומי הרשות המקומית.
התניית דיון בתוכנית מתאר מפורטת בקיומה של פרוגרמה ליישוב
תנאי נוסף של ועדות התכנון למתן היתרי בנייה הוא שהדיון בתוכנית המפורטת יותנה בהגשת פרוגרמה ליישוב ורק אז תבדוק הוועדה את נחיצותה של התוכנית המפורטת שהגיש בעל הקרקע.
הפרוגרמה היא למעשה מסמך מיפוי תכנוני, כלכלי וחברתי מורכב שסוקר את מצבו של היישוב ואת צרכיו כאשר הכנת המסמך היא ממושכת ומלווה בעלות כספית משמעותית. מאחר שלרבים אין אפשרות פיננסית להכינו, מדובר בגורם שמשפיע אף הוא על האפשרות לאשר תוכניות מתאר מפורטות כאמור.
היבט נוסף שמשפיע על אישור תוכניות מפורטות בוועדת התכנון הוא התניה של הדיון בתוכנית המפורטת בהכנה של מסמך שכולל חלופות למיקום שנבחר לתוכנית. תנאי זה לרוב נדרש בתוכניות להקמת מיזמים ופרויקטים מסוגים שונים כגון מרכז מסחרי, אולם אירועים ועוד. בעל הקרקע יצטרך להוכיח כי המיקום שהציע בתוכנית הוא המיקום האופטימלי וזאת באמצעות הכנת מיפוי תכנוני מפורט ויקר המתייחס לאזור וליישוב.
ועדות התכנון מעלות בפני בעלי הקרקעות דרישה נוספת לצורך דיון בתוכנית המפורטת והיא הגדלת תחום התוכנית המפורטת לשטח גדול יותר מהשטח הפרטני של בעל הקרקע. כך, אדם שמעוניין להכשיר בניה של בית מגורים יצטרך לכלול בתוכנית המפורטת את כל השכונה שבה הוא מתכנן להקים את ביתו כך שהתוכנית למעשה תתייחס למספר בתים. דרישה זו מקשה לא אחת על בעלי קרקעות שמתקשים להגיש תוכנית רחבה יותר. חשוב לציין כי לפי הוראות חוק התכנון והבניה רק לאחר אישור תוכנית מתאר מפורטת, המבקש יוכל לקבל היתר בניה.
היעדר תכנון והתארכות הליכים מובילים לבעיית בנייה ללא היתר ביישובים ערביים
בישובים הערביים 98% מהקרקעות הן בבעלות פרטית ובהיעדר תוכניות מתאר מקומיות עדכניות ברוב היישובים הערביים, תוכניות בניה יוצאות לפועל מבלי שנערכת בחינה של המצב הכולל ביישוב, ומבלי שנבחן האם הבניה המתוכננת תואמת לתשתיות היישוב ומשתלבת בסביבה. מאחר שהליך הסדרת התוכניות הכוללות הוא הליך ממושך שאורך שנים רבות, ניתן לראות את המשך התרחבות תופעת הבנייה הבלתי חוקית ביישובים הערביים.
חשוב להבהיר כי כמעט ביחס לכל היישובים הערביים בישראל הוכנו ואושרו תוכניות מתאר מאז שנת 1965, אך התוכניות הללו אינן מתאימות לצורכי האוכלוסייה מאחר שהן לא עודכנו במשך השנים. כך, בהיעדר תוכניות מתאר רלבנטיות, כל בנייה שתתבצע ביישוב תסווג באופן אוטומטי כבלתי חוקית. מצב זה של ריבוי טבעי גבוה יחד עם מחסור בשטחים וצפיפות רבה מובילות משפחות רבות להרחיב את ביתן ללא אישור, דבר שמוביל לא אחת להוצאת צווי הריסה למבנים שנבנו בהיעדר רישיון מתאים.
התנגדות של בעלי קרקעות להפרשת חלקים משטחם לטובת צורכי ציבור
נוסף על כך, ההתנגדות של בעלי קרקעות פרטיות ביישובים הערביים להפרשת חלקים משטחיהם לטובת צורכי ציבור גרמו לכך שרק כשליש מהשטח הדרוש לצורכי ציבור מתוכנן או קיים בתוך הישובים.
עורך דין מוחמד ביאדסה עוסק בתחום המקרקעין והנדל"ן, ייעוץ בהיבטי תכנון ובנייה של עסקאות מקרקעין, ייצוג בוועדות תכנון ובניה, התחדשות עירונית, ליווי יזמים ובעלי דירות בהליכי פינוי בינוי ותמ"א 38, חוזי מכר ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.