הבעלות במרבית הדירות בבנייני מגורים ופעמים רבות גם בנכסים אחרים איננה בעלות בלעדית, אלא נחלקת בין שני אנשים או יותר.

לדוגמא – דירת מגורים במרבית המקרים תהא בבעלות שני בני זוג, ולעיתים נכס שהתקבל בירושה יהיה בבעלות מספר קרובי משפחה.

כאשר מדובר בנכסים המצויים בבית משותף אזי מכוח חוק המקרקעין, על בעל הדירה לשאת בהוצאות ניהול ואחזקת הרכוש המשותף בבניין.

מה קורה כאשר הנכס הינו בבעלות משותפת של מספר אנשים?

האם העובדה ששני בני זוג הם בעלים במשותף בנכס המצוי בבית משותף – כל אחד של מחצית – מטילה על כל אחד מהבעלים חובת תשלום דמי הועד/הניהול כחלקו בלבד או שמא החובה הינה לשאת, ביחד ולחוד, במלוא התשלום?

לדוגמא, זוג שרכש יחדיו דירת מגורים וכל אחד רשום כבעלים של מחצית מזכויות הבעלות. האם מחצית הבעלות משמעותה חובת תשלום מחצית מדמי הועד/הניהול בלבד או שכל אחד מבני הזוג חייב בתשלום מלוא ההוצאות (חיוב "ביחד ולחוד").

לאחרונה ניתן פסק דין של המפקחת על המקרקעין בתביעה שהגיש משרדנו ובה נטען כל בעל נכס בבית משותף, אף כזה שבעלותו חלקית, חב בתשלום מלא של דמי הועד/הניהול שנקבעו בהתייחס לנכס, ללא כל קשר לשיעור בעלותו בנכס.  המפקחת על המקרקעין קבלה טענה זו וחייבה את כל אחד מבעלי הנכס, ביחד ולחוד, בתשלום מלוא דמי הניהול.

הנימוקים שהעלינו בתביעה והתקבלו ע"י המפקחת:-

על פי חוק המקרקעין, הבעלות בנכס הינה בכל מ"ר ממנו, שכן לא ניתן להעלות על הדעת כי בעל נכס עושה שימוש רק בחלק מהנכס.

חוק המקרקעין מתייחס בסעיף 32 בו (פרק ה') לבעלות משותפת במקרקעין וקובע, כי בשותפות במקרקעין כל שותף חייב לשאת בהוצאות הדרושות להחזקתם התקינה ולניהולם לפי חלקו במקרקעין המשותפים. ואולם, סעיף 56 קובע, כי סעיף 32 לחוק לא יחול על בתים משותפים. כלומר, הבעלות בנכס מקרקעין איננה זהה לבעלות בנכס מקרקעין המהווה יחידה בבית המוגדר כ"בית משותף".

סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע, כי בעל דירה בבית משותף יישא בהוצאות הדרושות להחזקה התקינה של הרכוש המשותף.

המסקנה היא, כי בעל דירה כמובנו בפרק הבתים המשותפים בחוק הינו כל בעל דירה, ללא כל קשר לחלקו בבעלות.

העובדה, כי פרק ה' הכולל את סעיף 32, הוחרג במפורש מפרק בתים משותפים בחוק, יש בה כדי להעיד על כך כי כוונת המחוקק היתה, שבכל הנוגע לבתים משותפים הנשיאה בנטל הוצאות האחזקה לא תקבע לפי חלקו של הבעלים בנכס אלא להיפךכל אחד מהבעלים חב במלוא הוצאות האחזקה של דירתו.

לו הייתה כוונת המחוקק אחרת, דהיינו כי גם לעניין נשיאה בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף בבית משותף יקבע חלקו של כל בעל דירה בדירה, היה נרשם הדבר במפורש ובוודאי שסעיף 32 ופרק ה' כולו לא היו מוחרגים במפורש מפרק בתים משותפים בחוק.

כוונת המחוקק מתבקשת במציאות בה במרבית הדירות בבתים משותפים הבעלות מתחלקת בין מספר אנשים, ואין זה סביר שבכל הנוגע לנשיאה בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף תידרש נציגות הבית המשותף ו/או חברת הניהול, להתנהל מול מספר רב של בעלים של דירה לגביית הוצאות אחזקת הרכוש המשותף.

גם לא יתכן שבכל פניה בבית משותף יאלצו בעלי הנכסים לפנות לכל אחד מבעלי הדירה. לדוגמא, אם תהיה נזילה מדירת הנתבעים – האם ניתן יהיה לדרוש לתקנה רק משני הנתבעים וכל אחד מהם יהא אחראי לתיקון מחצית מהנזילה? ברור שלא. וכך נקבע בהחלטת המפקחת בענייננו:

"אין להטיל על התובעת את החובה לברר את מערכת היחסים בין הנתבעים בטרם תפעל לגביית החוב, והיא יוצאת ידי חובתה שעה שהיא פועלת לגביית החוב מבעלי הדירה הרשומים. הסכמי שכירות למיניהם שנחתמו בין בעלי הדירות לבין שוכרים, או הסכמים כאלה ואחרים שנערכו בין בעלי הדירות בינם לבין עצמם אין בהם כדי לחייב את התובעת".

דעתנו זו נתמכת בסעיף 13 לתקנון המצוי הקובע, כי בעת הצבעה באסיפה הכללית לכל דירה קול אחד, אף אם הינה בבעלות מספר אנשים. כך גם בפסק הדין בתיק מס' 4/489/2019 חסיד ישורון פרזנה ואח' נ' הדר יצחק ואח' בפני המפקח על רישום מקרקעין בחולון:

 "בהחלטות בהן נדרש בחוק שיעור הסכמה של בעלי דירות בבית, ממונה לדירה  שהבעלות בה היא משותפת נציג, אשר אמור להביא דעה אחת בשם כל בעלי הדירה.  מכאן שבעליה של דירה, יהא מספרם אשר יהא, צריכים להגיע להסכמה ולגבש לעצמם דעה אחת".

עמדתנו, שהתקבלה על ידי המפקחת על המקרקעין, היא שמערכת היחסים בין הבעלים בדירה בבית משותף והאופן בו הם מחלקים ביניהם את הנשיאה בהוצאות, אין בה כדי לחייב צדדים שלישיים ובכלל זה את בעלי הנכסים האחרים בבניין ו/או נציגות בעלי הנכסים ו/או חברת הניהול.

עו"ד דפנה גבור-חייבי (צילום: יחסי ציבור)
עו"ד דפנה גבור-חייבי | צילום: יחסי ציבור

לסיכום, כפי שנתמך בחוק המקרקעין וכאמור לעיל גם בפסיקה, בכל הנוגע לבעלות בנכס בבית משותף, החיוב בנשיאה בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף בבניין הינו במלואו, ביחד ולחוד, לכל אחד מבעלי הנכס, ללא קשר לחלקו בנכס.

מאת עו"ד דפנה גבור-חייבי, שותפה, גבור עורכי דין