השלכות המלחמה על החקיקה בתחום ההתחדשות עירונית ובענף התכנון והבנייה בישראל

המלחמות האחרונות – "חרבות ברזל" ו"עם כלביא" – לא שינו רק את סדר היום הביטחוני של מדינת ישראל, אלא גם את מפת החקיקה בתחום התכנון והבנייה. המחוקק והממשלה הבינו כי המציאות החדשה מחייבת גמישות, התאמה ותגובה מהירה, הן ברמת מתן ההיתרים והן בהיבטים של בטיחות, אנרגיה ודיור. בשנה האחרונה פורסמו מספר תקנות וחוקים שנולדו מתוך הלקחים הקשים של המלחמות, ושמטרתם להבטיח רציפות תפקודית, עמידות מבנית, והאצת תהליכי שיקום והתחדשות

1. מתן תעודת גמר גם בטרם השלמת תנאי היתר – הוראת שעה (2025)

ב-1 ביולי 2025 פורסמו תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה) (הוראת שעה) (מס’ 2), התשפ"ה–2025, המאפשרות לרשות הרישוי להעניק תעודת גמר למבנה מגורים חדש גם אם לא הושלמו כל תנאי ההיתר, וזאת לתקופה מוגבלת של 120 ימים.

מטרת ההוראה היא להגדיל במהירות את מלאי הדירות הכוללות מרחבים מוגנים דירתייים (ממ"דים), על רקע המחסור החריף בדירות ובמיגון ראוי שנחשף במהלך מבצע "עם כלביא". מדובר בצעד יוצא דופן, המאזן בין דרישות בטיחות לבין הצורך המיידי באכלוס מבנים חדשים הכוללים ממ"ד תקני.

2. החובה להתקנת מתקנים פוטו-וולטאיים – לקחי המלחמה והעתיד הירוק

ב-11 ביוני 2025 נכנסו לתוקפן תקנות חדשות המחייבות התקנת מתקנים סולאריים על גגות מבנים חדשים. החל מדצמבר 2025, כל בניין חדש שאינו למגורים עם גג ששטחו מעל 250 מ"ר, וכן בתים פרטיים חדשים עם גג מעל 100 מ"ר, יחויבו בהתקנת מערכת פוטו-וולטאית.

התקנות נולדו לא רק מרצון לקדם אנרגיה מתחדשת, אלא מתוך לקחי המלחמה: התקיפות המדויקות על תשתיות אנרגיה הוכיחו את הצורך בפיזור ייצור החשמל ברחבי הארץ, כך שתקלה או פגיעה באתר אחד לא ישביתו את המשק כולו. מעבר זה צפוי להוסיף עד שנת 2040 מתקנים בהספק כולל של 3,500 מגה-וואט – שווה ערך לחשמל לכחצי מיליון משקי בית – ולחזק את חוסנו של משק האנרגיה הישראלי.

3. תיקון מס’ 163 לחוק התכנון והבנייה – הרחבת הזכאות להקמת ממ"דים

תיקון מס’ 163 לחוק התכנון והבנייה, שפורסם ב-22 ביולי 2025, עוסק בהרחבת האפשרות להגדלת שטחי ממ"דים בבניינים קיימים ובמתחמים חדשים.

החוק מאפשר כעת לבעלי דירות בבנייה קיימת (עד תשע קומות) להרחיב את שטח הממ"ד עד ל-15 מ"ר, כולל אפשרות להוספת חדר רחצה ושירותים – תוספות הפטורות מהיטל השבחה.

הוראה זו, שנבעה ישירות מאירועי 7 באוקטובר 2023 ומהשהייה הממושכת במרחבים מוגנים ברחבי הארץ, נועדה לאפשר שהייה ממושכת ובתנאים אנושיים גם בעתות חירום.

החוק מבדיל בין בניינים קיימים, בניינים בתכנון ישן ובניינים חדשים שתכניותיהם טרם הופקדו, וקובע מסלול ברור לתוספות בנייה בהתאם למצב הבניין.

4. מסלול מואץ בהתחדשות עירונית לשיקום אזורים שנפגעו

אחד החידושים החשובים שנולדו לאחר המתקפה האיראנית הוא הקמת צוות ממשלתי מיוחד בראשות משרד הפנים ומשרד הבינוי והשיכון, שגיבש מתווה לשיקום מהיר של אזורים שנפגעו קשות.

המתווה שגובש לתזכיר חוק, מאפשר לכלול במתחם התחדשות עירונית, גם מבנים שלא ניזוקו ישירות, במטרה לאפשר תכנון כולל מיטבי ויעיל של האזור שנפגע  מירי הטילים . המודל מחלק את המבנים למספר קטגוריות לפי חומרת הפגיעה –ומאפשר לכלול  בנוסף לאותם המבנים שניזוקו ונהרסו, גם מבנים שלא נפגעו כלל  ככל שהדבר מוצדק תכנונית וזאת כדי לשפר את התכנון המרקמי  של האזור שנפגע .

בנוסף הופחת רף ההסכמה הנדרש מדיירים לשיעור של 51% בלבד בכלל המתחם שנפגע עקב פגיעת הטילים בעקבות המלחמה וזאת במקום 66.6% במתחם פינוי בינוי רגיל, זאת כדי להבטיח שיקום מהיר של אזורי האסון והחזרתם לתפקוד . מתנגדים שיסרבו להשתתף בתהליך יזכו לפיצוי כספי מטעם המדינה, חלף דירה חדשה במתחם.

סיכום: חקיקה בעידן של אי-ודאות

השינויים שנחקקו בעקבות המלחמות מבטאים מעבר מחשיבה ביורוקרטית-אזרחית לחשיבה לאומית-חוסנית.

החקיקה החדשה אינה רק תוצאה של מצבי חירום – היא מניחה יסודות לעתיד שבו התכנון העירוני, האנרגיה, והביטחון האזרחי נשזרים זה בזה.

המדינה, הרשויות המקומיות, והעוסקים במלאכת התכנון נדרשים מעתה לשלב בין יעילות תכנונית, בטיחות תושבים ורציפות תפקודית – שלוש אבני יסוד שעתידות לעצב את ישראל שלאחר "חרבות ברזל".

מאת עו"ד בתיה בראף מליכזון, שותפה בכירה, הררי טויסטר ושות'