מהו שוויה של הקרבה לים במחיר של דירה חדשה? מתברר שזה תלוי בעיר שבה היא נמצאת. בעוד שבאשקלון, למשל, דירת ארבעה חדרים חדשה על קו החוף עולה בממוצע כמיליון שקל - מחיר כמעט זהה למחיר הממוצע של דירה חדשה באותו גודל בחלק אחר של העיר, בתל אביב עשוי מחירה של דירה כזו בפרויקט מגורים סטנדרטי (כלומר, לא במגדלי היוקרה שברחוב הירקון) להיות קרוב למיליון שקל יותר מזה של דירה מקבילה באזורים אחרים בעיר - כך עולה ממדגם שערך עבור TheMarker אתר כאן בונים, שסקר מחירי דירות בעשרות פרויקטים חדשים בשש ערי חוף, בהן בנוסף לאשקלון ותל אביב, גם בת ים, נתניה, חדרה ואשדוד.
עוד באתר לעיצוב הבית:
העובדה ששוויו של הנוף לים שונה מעיר לעיר איננה ממצא חדש; היא צוינה, בין השאר, במחקר רשמי שערך השמאי הממשלתי הראשי לשעבר, יעקב אודיש, ב–2006. באותו מחקר, העיר שבה נצפתה ההשפעה הגדולה ביותר של נוף על מחירי הדירות היתה תל אביב, ואודיש קבע כי דירות תל אביביות המשקיפות לים צפויות להיות יקרות בעד כ–50% מדירות זהות שאינן צופות לים.
ואולם מאז שנערך המחקר חלו כמה שינויים בשוק הנדל"ן. פרויקטי הבנייה בקו החוף התפתחו והתרחבו גם לערים שאינן מזוהות עם מגורי יוקרה, כמו חדרה, בת ים ואשקלון, שבהן נבנו בשנים האחרונות אלפי יחידות דיור. דירות על קו החוף בערים אלה נמכרות במחירים שעשויים להתאים גם לרוכשי דירה ראשונה - כלומר, בטווח של 1–1.5 מיליון שקל.
משה פלדמן, מייסד ובעלי אתר כאן בונים, מציין כי במדגם החדש נדגמו דירות טיפוסיות בנות ארבעה חדרים בכ–40 פרויקטים חדשים בשש ערי החוף. במסגרת המדגם נבדקו כמה פרמטרים: מחירה הממוצע של דירה על קו החוף; הפער בין מחיר דירה כזו לבין דירה באותו פרויקט שאינה פונה חזיתית לים, כך שמראה הים נשקף רק באופן חלקי מאחד מחדרי הבית (נוף חלקי); וכן פער המחירים בין דירה על קו החוף לבין דירה חדשה דומה, שאינה סמוכה לים. כל הפרויקטים שנבחנו במדגם הם פרויקטי מגורים סטנדרטיים - לא מגדלי פאר או פרויקטים לשימור, המציעים דירות ברמות מחיר שונות לחלוטין. הבחנה זו תקפה במיוחד לתל אביב, שבה נסקרו בעיקר שכונות החוף הצפוני - ג' החדשה, ל' החדשה והגוש הגדול.
פער של 19% במחירי הדירות בחדרה
במדגם של כאן בונים נמצא בין היתר כי הפער הממוצע בין דירת ארבעה חדרים שצופה לים לבין דירה באותו פרויקט שאין בה נוף ים הוא כ–20%; באשקלון הפער מתבטא בתוספת זניחה יחסית של כ–50 אלף שקל במחירה הממוצע של הדירה (5.2%), ואילו בתל אביב נמצא הפער הגדול ביותר מבין שש הערים - תוספת ממוצעת של כ–700 אלף שקל (26%) במחיר הדירה. אחרי תל אביב ניצבות נתניה, עם פער של 400 אלף שקל (25%); אשדוד, עם פער של 340 אלף שקל (26%); בת ים, עם פער של 250 אלף שקל (16%); וחדרה, עם פער של 230 אלף שקל (19.2%).
לפי ממצאי המדגם, בדירה עורפית שנהנית רק מנוף חלקי לים, המחיר נמוך בכ–10%–15% בממוצע לעומת דירה באותו בניין שנהנית מנוף מלא לים. בבת ים, לדוגמה, דירה בת ארבעה חדרים הצופה לים בקומה אמצעית עולה כ–1.78 מיליון שקל בממוצע - לעומת כ–1.65 מיליון שקל (10% פחות) לדירה עורפית זהה, שנהנית רק מנוף חלקי לים. באשדוד, מחירה הממוצע של דירת ארבעה חדרים הצופה לים הוא כ–1.65 מיליון שקל, לעומת כ–1.24 מיליון שקל (כ–25% פחות) לדירה זהה המרוחקת משם כ–100 מטרים בלבד.
לדברי פלדמן, הערים נבדלות זו מזו, בין היתר, בפרמטר של תוספת מחיר לקומה. "ברוב ערי החוף מדובר בתוספת של 10–40 אלף שקל לקומה, וככל שהמיקום מרכזי יותר, פער המחיר בין קומה לקומה גדול יותר. דירה בקומה גבוהה באותו בניין עשויה לעלות בקירוב פי שניים מדירה בקומה ראשונה או שנייה", הוא אומר.
פער המחירים עשוי להגיע לעתים קרובות למאות אלפי שקלים, בין דירה הצופה לים לבין דירה זהה הממוקמת באותה שכונה ללא תצפית לים. "לא מדובר בדירות יוקרה בתל אביב, אלא בדירות במחירים עממיים יחסית, בפריפריה שמחוץ לגוש דן - עובדה הממחישה עד כמה הישראלי מוכן לשבור תוכניות חיסכון ולקחת משכנתא מוגדלת עבור הגשמת החלום של לראות את הגלים מול העיניים. בדיוק כפי שלמשקיע זר יהיה שווה לשלם פרמיה של עשרות מיליוני שקלים עבור פנטהאוז יוקרתי ברחוב הירקון בתל אביב, כך גם אדם מהיישוב יהיה מוכן להוסיף עוד כמה מאות אלפי שקלים לדירה סטנדרטית", מוסיף פלדמן.
עתודות הקרקע האחרונות בקו החוף
לדברי שמאי המקרקעין ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, גם בשוק הדירות יד שנייה ניכרים פערים משמעותיים במחירי דירות שבהן נוף לים לעומת מקבילותיהן בעלות הנוף האורבני השגרתי. "הדוגמה הבולטת ביותר היא רחוב הירקון בתל אביב, שבו באותו בניין ממש - בניין ישן ומתפורר - עבור דירה יד שנייה ממוצעת בת שלושה חדרים שפונה לים, ניתן לקבל לעתים קרובות עד 50% יותר לעומת דירה שאינה פונה לים. כלומר, מחיר של 3 מיליון שקל לעומת מחיר של 2 מיליון שקל".
לטענת יזמים הבונים בקרבת הים, לא רק שאנשים מוכנים לשלם הרבה יותר עבור נוף לים, הדירות האלה אף נחטפות הרבה יותר מהר מדירות באותו בניין שאינן פונות לים. רוכשי הדירות האלה מתעלמים לעתים מחסרונות שבמקרים אחרים ייתכן שהיו משפיעים על שיקול הדעת שלהם ברכישת הדירה. עוד טוענים היזמים כי בסופו של דבר, מדובר במוצר מוגבל.
המחירים בנתניה עלו בעיקר ליד הים
בפרויקט AQUA שבשכונת עין הים בחדרה, למשל, מחירן ההתחלתי של דירות ארבעה חדרים חדשות הוא כיום 1.29 מיליון שקל. "עין הים היא אחת מעתודות הקרקע האחרונות של מגורים ליד הים, והבנייה החדשה בשכונה מאפשרת לרוכשים רבים להגשים את חלום הדירה על הים במחירים שעדיין נחשבים שפויים", אומר ערן ברק, סמנכ"ל השיווק של חברת עמרם אברהם, יזמת הפרויקט. כיום רמת המחירים באזור גבוהה ב–10%–15% מזו שהיתה באותה שכונה לפני שנה וחצי־שנתיים, אז המחיר הממוצע לדירת ארבעה חדרים היה 1.2 מיליון שקל.
לעומת זאת, קו החוף של נתניה כבר נמצא מחוץ לטווח המחיר העממי, שעדיין מאפיין את חדרה, אשקלון ובמידה מסוימת גם את אשדוד. בשכונות שעל קו החוף בנתניה כבר לא ניתן למצוא דירות בפחות מ–2 מיליון שקל. "נתניה נהפכה בשנים האחרונות למעצמה בתחום הנדל"ן, והביקושים הרבים באזור הובילו לכך שהמחירים האמירו מאוד, בעיקר בקו הראשון לים", מסביר חנן סגל, סמנכ"ל השיווק בחברת דיזנגוף סחר, הבונה את פרויקט Lagoon במערב נתניה.
בהתאם לכך, גם תמהיל הרוכשים באזור משתנה. בעוד שבאשקלון ובחדרה, הפרויקטים החדשים על קו החוף פונים בעיקר לזוגות צעירים, בין רוכשי הדירות החדשות בקו החוף של נתניה ובשכונות כמו הגוש הגדול בתל אביב עולה חלקם של מצמצמי הדיור וזוגות בגיל השלישי, שמעדיפים ליהנות מהקרבה לים לאחר שהילדים עזבו את הבית.
לדברי יעקב בריגה, יזם הפרויקט YAM בשכונת עיר ימים, שעל קו החוף של נתניה, "85% מרוכשי הדירות בפרויקט שלנו הם ישראלים, מצמצמי דיור שעזבו בתים גדולים בתל אביב, בהרצליה ובמושבי השרון, והיתר הם תושבי חוץ, המגיעים בעיקר מבריטניה, מצרפת ומרוסיה".
הכתבה המקורית פורסמה באתר TheMarker
עוד כתבות: תרמית הענק - המתווך שמכר דירות ללא רשות בכ-18 מיליון שקלים
פרויקט תחזית מחירי הדיור ל-2014
