מחירי הקרקעות והדירות במדינת ישראל רק עולים ועולים, ובאזורי הביקוש הם מזמן כבר הרקיעו שחקים. למרות אינספור יוזמות שכבר נעשו בנושא, האמת היא שלמדינת ישראל יש פתרון למשבר בדמות אלפי דונמים הנמצאים בידי בסיסי צה"ל, חלקם ללא היגיון אמיתי, וזאת בזמן שתוכניות ממשלתיות אחרות להורדת מחירי הדיור בישראל לא מצליחות להתרומם.

אז עד כמה גדולה האחזקה של שטחי צה"ל בישראל? בדוח המקיף ביותר שבוצע בנושא על ידי מבקר המדינה ב-2011, נכתב כי ברשות צה"ל שטחים בגודל של 8.8 מיליון דונם, שהם כ-40 אחוז מקרקעות המדינה, בנוסף לעוד כ-40 אחוז שצה"ל מגביל בהם את השימוש האזרחי.  כלומר, כ-80 אחוז מקרקעות המדינה נמצאות תחת שליטתו של צה"ל ולא משוחררות לשוק האזרחי. יש לציין שמאז כבר שוחררו חלק מהקרקעות לפיתוח, כמו בסיס צריפין או חלקים מבסיס הקריה, וזאת בעקבות פרויקט עיר הבה"דים בנגב (קריית ההדרכה) שכבר הוקם.

באזורי הביקוש לעומת זאת, המצב עדיין בעייתי. שמאי המקרקעין, שמוליק כהן ממשרד השמאות SK, יחד עם האדריכל, אורי סופר מאורבניסט נדל"ן, ביצעו לאחרונה הערכת סקר מקיפה כדי להבין – כמה שווה הקרקע של צה"ל באזורי הביקוש הגדולים בישראל?

לפי הבדיקה שלנו ב-6 מתחמים מבוקשים, ביניהם הקריה בתל אביב, בסיס הורדוצקי בגבעתיים, מתחם שייטת 13 בעתלית, בסיס זיקים, מטה רפא"ל בקרית ים ופלמחים – כולם יחד שווים כ-440 מיליארד שקל לפחות, אם יהפכו למתחמי דיור.

שמוליק כהן (צילום: דובי שמחי)
שמאי המקרקעין, שמוליק כהן | צילום: דובי שמחי

הקריה בת"א – מאות דונמים יקרים במרכז ת"א

אזור הקריה נמצא בפיתוח שיא בשנים האחרונות. יותר ויותר מגדלי יוקרה ומשרדים מגרדים את השמיים באזור, מרחוב הארבעה, שרונה, כיכר גבעון ועד המידטאון ברחוב מנחם בגין, אבל יש עוד הרבה לאן לצמוח באמצעות פינוי בסיס המטכ"ל. שווי הקרקע שעליה יושב הבסיס הגדול מוערך בכ-17 מיליארד שקל, והיא מגלמת בתוכה שווי של 50 אלף שקל למ"ר בנוי, עם אפשרות לבנייה של מעל ל-3,000 דירות בשטח.

"כנראה שלא יפנו את כל הקריה", אומר שמוליק כהן, "אבל ישנו סיכוי גבוה שיפנו חלקים מהקריה, כמו שפינו את מתחם שרונה ואת בניין 'כנרית' ".

בסיס פלמחים – הקרקע היחידה על הים בין בת ים לאשדוד

צמוד לראשון לציון, לא רחוק מכבישים מרכזיים וליד שמורות טבע, שוכן בסיס פלמחים שיושב על קרקע מבוקשת מאוד, בקו ראשון לים, אחרי שכל עתודות הקרקע באזור כבר החלו להיבנות. בחישוב לפי שווי של 30 אלף שקל למ"ר בנוי, הבסיס בן 9,500 הדונמים יכול לאכלס עשרות אלפי דירות, כשדירת 4 חדרים ממוצעת תעלה כשלושה מיליון שקל. והקרקע? בשווי כולל של 350 מיליארד שקל לאחר הבנייה.

מטוסים בבסיס פלמחים (צילום: Kobi Gideon / FLASH90)
מטוסים בבסיס פלמחים | צילום: Kobi Gideon / FLASH90

"על אף שלא יפנו את בסיס פלמחים לחלוטין, בגלל המרכזים הניסויים הצמודים, פינוי חלקים ממנו הוא דבר מתבקש. הקו הראשון לים הנדיר כל כך, בתוספת הקרבה לראשון לציון ומצוקת הקרקע הגדולה במרכז, יכולה לשחרר הרבה מאוד לחץ ולהוסיף המון דירות להיצע", אומר כהן.

מכון דוד בקריית ים – על הים בקריות

גם בצפון ישנם לא מעט שטחים מבוקשים, ובקריית ים אפשר למצוא את מכון דוד, שמשמש כמכון המרכזי של חברת אמצעי הלחימה רפאל. המתחם, שנמצא ממש על הים, מונה לפי הערכות כ-5,000 דונם באזור מבוקש. מחיר דירה ממוצעת של 4 חדרים בפרויקט תמנה כ-1.250 מיליון שקל, ובחישוב לפיו ניתן לבנות כ-7.7 דירות לדונם – אנחנו מגיעים לשווי קרקע של כ-48 מיליארד שקל.

"אנחנו מלווים מיזמי בנייה צמודים לשטח מכון דוד", מספר כהן, "ועל כן אנחנו מבינים את הפוטנציאל של השטח המבוקש הזה".

זיקים – במקום חילוץ והצלה, דירות חדשות

בסיס זיקים, השוכן ליד קיבוץ זיקים, בין אשקלון לרצועת עזה וליד אחד מחופי הים היפים ביותר בישראל, משמש כיום כבסיס האימונים והטירונות של חטיבת החילוץ וההצלה בפיקוד העורף. לפי ההערכה, שווי הקרקע של בסיס זיקים נאמדת בכ-18 מיליארד שקל בפרויקטים לדיור.

דירת 4 חדרים במקום יכולה להיות שווה כ-1.2 מיליון שקלים, ועל 3,000 הדונם עליהם משתרע הבסיס ניתן לבנות כ-8,000 יחידות דיור. "לדעתי זיקים הוא בהחלט אחד מהבסיסים בעלי הסיכוי הגבוה ביותר להתפנות בזמן הקרוב", אומר כהן, "והוא נמצא באחד מהאזורים היפים ביותר בישראל".

בסיס זיקים (צילום: דובר צה"ל )
חיילי פיקוד העורף מתאמנים בבסיס זיקים | צילום: דובר צה"ל

רבים מהמומחים בתחום הנדל"ן מצביעים על הקרקעות כגורם המרכזי של בעיית הנדל"ן בישראל. במדינה כבר אין איפה לבנות בשטחי הביקוש, המלאים לחלוטין, אז ישנה מלחמה אגרסיבית על כל פיסת קרקע אפשרית והדבר מתבטא במחירי הדירות המאמירים.

עכשיו מדינת ישראל צריכה לעשות חושבים ולהחליט – האם יש צורך אמיתי בעידן הנוכחי לשכן את חיל המודיעין בגבעתיים, או להחזיק כל כך הרבה שטח באזור הקריה הנחשק בתל אביב? ואם לא, שחרור הקרקעות לציבור יכול להועיל לישראלים מאוד.