אחרי מחאה ארוכה ו-145 הסתייגויות, הכנסת אישרה בקריאה שנייה ושלישית את "צמצום עילת הסבירות", ומבחינת רבים משמעותו היא ביטול עילת הסבירות. הנוסח הסופי של החוק, "מי שבידו סמכות שפיטה ע"פ דין, לרבות בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק, לא ידון בעניין סבירות ההחלטה של הממשלה, של ראש הממשלה או של שר אחר, ולא ייתן צו בעניין כאמור; בסעיף זה: 'החלטה' - כל החלטה לרבות בענייני מינויים או החלטה להימנע מהפעלת כל סמכות".
אינסוף מילים נכתבו על ההשלכות האפשריות של החוק הזה, אך איך עלולה לבוא לידי ביטוי השפעתו על תחום הנדל"ן? שוחחנו עם עורכי דין מתחום המקרקעין והם מזהירים מכך שהעברת החוק עלולה להוביל לשורת השלכות בעייתיות על הענף, בהן פגיעה בערך המקרקעין, הפקעות לא מידתיות ופגיעה בסביבה.
עו"ד משה רז-כהן, שותף במשרד רז-כהן, פרשקר ושות', אומר כי "עילת הסבירות מגנה על האזרח מפני הפריבילגים המקורבים לשלטון, היא מגנה על האזרח מפני מוקדי הכוח. עילת הסבירות מטרתה לרסן את השלטון על מנת שלא יהיו אזרחים סוג ב'. בכל מקרה שבו יושמה, בית המשפט מימש את עילת הסבירות למען האזרח וכנגד קבוצות הכוח והשלטון. המקרה הבולט הוא בג"ץ הקשת הדמוקרטית המזרחית בו נמנעה מהמדינה פעולת הקצאת קרקעות בחינם להתיישבות העובדת. בית המשפט הגן על בני השכונות והעיירות הפיקוח, המזרחי המקופח, מפני העמקת אי השוויון כלפיו".
איך קרה שדווקא אלה שטוענים לקיפוח הם אלה שנלחמים כנגד עילת הסבירות? וכיצד הם שכנעו חלק מהמדינה שעילת הסבירות לא טובה להם?
"שנאה והפחדה הם כלים ידועים בכל משטר טוטליטרי - כל הדוגמאות שהוצגו לציבור של פסיקות בעניין הסבירות עסקו באויב הערבי, וכך הציגו את בג"ץ ככזה המקדם ערכים פרוגרסיביים של מגן האויב. למשל, כאשר אישר הצגתו של סרט שמכפיש את חיילי צה"ל ומהלל את האויב, או אישור הכניסה של משפחות שכולות פלסטיניות לטקס יום הזיכרון המשותף. סימון אויב משותף ושנאה כלפיו היא טכניקה לגיוס ההמון. ביטול עילת הסבירות מספר החוקים רק יגביר את השבר בין קבוצות הכוח בין הצד המוחלש שלוחם נגד עילת הסבירות לבין בעלי הכוח המקורבים לשלטון".
"עילת הסבירות יכולה לפגוש כל אזרח שנפגע מהחלטת השלטון"
עו"ד ענת בירן, בעלת משרד ענת בירן- עורכי דין ומומחית לתכנון ובנייה, מסבירה כי "אישור ביטולה של עילת הסבירות הוא מכה רצינית ליכולתו הדמוקרטית של האזרח להתנגד להחלטותיה של הרשות השלטונית מתוך הטענה שהחלטות אלה התקבלו באופן בלתי סביר או בחוסר סבירות קיצוני. לא מתקבל על הדעת שטענה לחוסר סבירות בהחלטות של גוף כזה או אחר לא תהיה יותר בלקסיקון. עילת הסבירות עשויה לפגוש כל אזרח בישראל שנפגע מהחלטת השלטון בתחום המשפט".
עוד אומרת עו"ד בירן כי "עילת הסבירות והטענה שהחלטה שנעשתה איננה סבירה הייתה הפתרון היחיד של האזרח נגד השלטון. היכולת להוכיח טיעונים שקשורים לשיקולים זרים של המחליט או לשחיתות היא מאוד קשה. על ידי שימוש בטיעון עילת הסבירות, האזרח הקטן יכול לפנות לבית המשפט ולתקוף החלטה שלטונית ובית המשפט היה מחויב לבחון לעומק את השיקולים שהביאו להחלטה וקבוע אם זו סבירה או לא".
הדבר גם משפיע על מוסדות השלטון, "שידעו שכל החלטה שלהם תיבחן על ידי בית המשפט תחת מבחן הסבירות, והדבר מהווה התוויה עבורם בקבלת ההחלטות. צמצום העילה או ביטולה יאפשר למוסדות השלטון להעביר כל החלטה שירצו, ולא יהיה ניתן לערער על כך".
מתי עילת הסבירות רלוונטית לעולם התכנון והבניה?
"במקרים שתוכניות בניה פוגעות בזכויות של תושבים או בקניין שלהם. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, לדוגמא, עוסק במקרים אלה הדורשים פיצויים ומדבר על מתחם הסבירות בתוכנית. בית המשפט בחן החלטה במקרה שאזרח טען לפגיעה כתוצאה מתוכנית והחליט כי הפגיעה לא עברה את תחום הסביר ולכן אישר אותה, אך גם ישנם מקרים שלא. דוגמא בולטת לחשיבות עילת הסבירות היא מקרה פרויקט המטרו מכיוון שהוא כולל מיקום תחנות בקרבת אזור מגורים באופן שיפגע בערך הנכס או אף הפקעות שטחים. בחינת מקרים אלו נעשית על פי מבחן הסבירות".
"אני מתקשה להבין למה הממשלה מעוניינת לצמצם או לבטל את עילת הסבירות. האם זו לא חובתו של מוסד שלטון לבחון את מעשיו ולוודא שהם סבירים? במיוחד שהמקרים שבית המשפט באמת מתערב בשיקול הדעת של רשות שלטונית הם מאוד מצומצמים, והטענה של חלק משרי הקואליציה הטוענים ששלושה שופטים יושבים ומחליטים מה סביר ומה לא היא לא ברורה - הם אינם פועלים מתוך אג'נדה אישית".
הרס גן לאומי נמנע בעזרת עילת הסבירות
עורכי הדין שמרית גולן ואסף עירוני, שותפים ומובילי תחום תכנון ובניה במשרד ש. פרידמן, אברמזון ושות' מסבירים כי עילת הסבירות היא כלי קריטי במקרה כמו הפקעת קרקע. "בתי המשפט טענו לא אחת שהם אינם 'מתכנן על' ולכן לא שמים עצמם במקום של מוסדות התכנון, להם סמכות רחבה. על כן, במקרים חריגים שבית המשפט כן מתערב בהחלטות תכנוניות, הוא עושה שימוש בעילת הסבירות ביחס לשיקול הדעת שהפעיל מוסד התכנון. בשימוש בעילת הסבירות נקבע שלא ניתן להפקיע שטח פרטי ללא פיצוי וללא הגבלה, גם כאשר השטח נחוץ לצורך ציבורי".
"בלי עילת הסבירות", אומרים עורכי הדין גולן ועירוני, "הייתה מאושרת התוכנית להקמת העיר חריש כעיר לחרדים בלבד. בית המשפט קבע שתוכנית שמאפשרת להפוך יישוב קיים לעיר חרדית בלבד, תוך פינוי האוכלוסייה הקיימת בה לשולי הישוב אינה סבירה. כך גם הייתה מאושרת תוכנית לכביש מדרום לחדרה דרך הפארק הלאומי גן השרון (כביש 551), בלי עריכת סקירה על השפעתו על הסביבה. בעקבות התסקיר תוואי הדרך שונה".
לטענה זו מצטרפת עו"ד דקלה ברקוביץ ממשרד עו"ד קרן כהן בלחרסקי ושות' המתמחה בדיני מקרקעין: "תחומי תכנון שונים עשויים להיות מושפעים מביטול עילת הסבירות. למוסדות התכנון יש סמכויות רחבות ושונות למדי. בתחום ההפקעות לדוגמא. בישראל רשות יכולה לבצע הפקעה כפויה של מקרקעין, עם פיצוי או בלי פיצוי לטובת צורך ציבורי כמו למשל ביצוע דרך או הרחבה של דרך (לצורך הקמת מטרונית או קו רכבת לדוגמא), הקמת מבני ציבור, בניית מחלף וכדומה. במקרים אלה עילת הסבירות היא כלי קריטי של איזונים ובלמים- בחינה שהחלטת הרשות התקבלה תוך שיקולים ובמתחם הסבירות - האם הרשות מתחשבת בזכות הפרט ומנסה לצמצם פגיעה בו ככל הניתן, או שפגיעה בפרט אינה מהווה שיקול? האם הסיבה להפקעה של הרשות סבירה? האם יש דרך לצמצם פגיעה בפרט? מתן הכוח לרשות ללא בחינה האם ההחלטה לא לוקה בחוסר סבירות עלול להקשות בצמצום הפגיעה בבעלי הקרקע מול הרשות במקרים של הפקעות ולכן, לדעתי, יש צורך בנדבך של הסבירות שייתן נקודת מבט נוספת".
נכתב על ידי כתבי מרכז הנדל"ן.