כל מי שעומד בפני עסקת חייו בדרך לנכס שנמצא בבנייה, בין אם למגורים או להשקעה, יודע שמפרט טכני הוא אחד המסמכים החיוניים ביותר. המסמך מפרט את התמורות של היזם לדיירים, וככל שהוא יהיה מפורט יותר - כך יהיו פחות "שטחים אפורים". לכן, כמו בכל הסכם, מה שלא כתוב - לא קיים.
המפרט הטכני הראשוני הדרך כלל בעל מספר עמודים קצרים מלאים במידע שחלקו פחות רלוונטי למפרט הטכני, ומהווה חלק מההצעה הראשונית שיזמים מגישים כחלק מהצעה במסגרת פרויקט של התחדשות עירונית. בדרך כלל בשלב הזה עדיין חסרה התייחסות מפורטת להיבטים רבים בדירה כגון נקודות חשמל, איכות תכנון וביצוע, פירוט לגבי איכות הפריטים ואיכות התמורות עליהם מדובר, מחירי הזיכוי ועוד, ובהמשך צפוי להיות המפרט מפורט עפ"י הדרישות ויהווה חלק בלתי נפרד מהמסגרת של העסקה.
כשהצעת היזם לא תואמת את צרכי בעלי הדירות
אחת מהבעיות שדיירים נתקלים בכל סוגי הפרויקטים של התחדשות עירונית, היא כשדייר רוצה לשדרג פרמטר בדירה ואז היזם ידרוש תוספת תשלום. מסיבה זו, מעבר לסיבות רבות אחרות, נדרש לנציגות הדיירים מפקח שיוכל לעשות סדר כבר בשלבים הראשונים של העסקה. בשלב המפרט הטכני אנו קובעים את מנגנון שינויי הדיירים ותמחורם כשהכול ידוע מראש בנושא זה וללא הפתעות שצצות בהמשך.
"מפקחים לוקחים את ההצעה הראשונית של היזמים ומפתחים אותה לכדי מפרט טכני מפורט ומלא," מסביר ערן רושו, בעלים שותף ב"רוש בריא 38 בע"מ" לפיקוח ותיאום עבור דיירים בהתחדשות עירונית, "המפרט הטכני עשוי להגיע לעשרות עמודים שמכילים את כל הפרטים שחשובים לדיירים. המפקח מכין עבור נציגות הדיירים רשימה מסודרת של כל הדרישות שמגיעות מהשטח ומתמחר באופן מוסכם עם היזם, וכך נמנעים חילוקי דעות בין הדיירים ומתקיים סדר בפרויקט."
המפרט יהיה מספיק מפורט כדי שאף אחד מהדיירים לא יישאר עם שאלות פתוחות. חשוב להדגיש כי לעיתים מה שברור ליזם, והוא בוחר שלא להכניס למפרט, לאו דווקא ברור לדיירים ולכן היזם מתבקש לבצע שינויים ולהוסיף את האינפורמציה בהתאם.
לאחר שהמפקח מרכז את הצרכים של בעלי הדירות וכותב את המפרט, הוא מנהל משא ומתן עם היזם, כאשר בתוך התהליך הזה הדיירים מעורבים באופן תדיר, ובסוף התהליך מי שמקבל את ההחלטה הסופית זו נציגות הדיירים.
יורדים לרזולוציות הכי קטנות
אם חשבתם שהפרטים נוגעים רק לבנייה עצמה, תחשבו שוב. המפרט הטכני מאגד בתוכו את כל מה שחשוב לדירה: כלים סניטריים, סטנדרט של המטבח, מיזוג ומפרט שלו, עבודות טיח, איטום, אינסטלציה ועוד. אם נותרים חלקים שנתונים לפרשנות בכל הנוגע למפרט הטכני, עלולים להיווצר פערים ומחלוקות בשלבים המתקדמים, וגם בהיבטים של התכנון ההנדסי או שיטות הביצוע ולכן, מסביר רושו, תפקידו של המפקח הוא למפות את מכלול היבטי התמורות במפרט: "כמו בשאלונים שמופנים ליזמים בהקשר לפרטי ההסכם וההצעה המסחרית כאשר מעוניינים לבחור ביזם, במסגרת הפיקוח נעשית עבודה דומה עם מפרט טכני, ואז כשבוחרים יזם ניתן לראות גם מהו המפרט הטכני."
"מדובר בתכנון מאד מדוקדק שלדיירים יש יכולת השפעה עליו, באמצעות המפקח, על מנת להשיג מפרט אופטימלי ואיכותי, ולכן מומלץ לגשת לנושא המפרט הטכני בשלב כמה שיותר מוקדם." מסכם רושו.