"אז קודם כל, מיליון שקל זה יפה מאד, זה סכום שבטוח אפשר לקנות בו דירה, מה שלא בטוח, זה איפה. למשל, שאלתם לגבי דירת סטודנטים או דירה בפריפריה: יש סטודנטים גם בפריפריה, למשל, באר שבע או הגליל. גם באזורים האלה יש מכללות ואוניברסיטאות, מוכרי הדירות מודעים לפוטנציאל הזה, המחיר בהתאם ולכן יהיה קצת קשה להגיע לתשואות של 4 אחוז.
אז אני מציע לבדוק את הדבר הבא: אנחנו צריכים מקום בו תהיה לשכירות 100 אחוז תפוסה (סטודנטים), אנחנו רוצים שתמיד הביקוש והמחיר ישמור על עצמו פחות או יותר (גם פה התשובה היא "סטודנטים"). אבל שימו לב שבשתי הדוגמאות, גם עיר כמו תל-אביב או עיר שאיננה פריפריאלית עונה על הצרכים האלו.
ראינו תופעה מעניינת בתקופת הקורונה, למשל, שבאזורים של סטודנטים, בזמן שלא התקיימו הלימודים, הביקוש ירד. זה לא קרה בתל-אביב, גם באזורי סטודנטים. לכן, המסקנה היא שאזורי ביקוש טומנים בחובם פחות סיכון, אבל כך גם התשואה. והנה לנו הקונפליקט הגדול בין 4 אחוז שציפית להם לבין 2-3 אחוז תשואה שתקבלי בערים גדולות. אז הביטחון נמצא בסיכון מול הסיכוי ושם הפער הזה בדיוק בין ה-4 ל-3 אחוז.
אבל אני רוצה להציע עוד משהו, אם כבר ניתנה לי הבמה: איך באמת מגיעים לתשואה של 3 אחוז? החוכמה היא ביצירתיות. ניתן למצוא נכס מקבלן או יזם, שעומד לרכישה בשלב מוקדם ובמחיר נמוך. כשהוא יהיה מוכן, נצפה להשבחה ואם מדובר בנכס להשכרה, זה יאפשר להגיע לתשואה של קרוב ל-4 אחוז. במידה ובעוד 5 שנים, הנכס יימכר במחיר של 20 אחוז מעל המחיר של הרכישה - קיבלנו תשואה של 4 אחוז בשנה".