שוכרים רבים מצאו את עצמם לאחרונה ללא עבודה. גם עצמאים שגרים בשכירות מצאו עצמם ללא פרנסה. יש מי שהיו אמורים להתחיל עבודה חדשה, אך מקום העבודה החדש נסגר בינתיים ולא ברור אם המשרה תחכה להם לאחר המשבר. אחרים הוצאו לחל"ת.
כולם אמנם יקבלו פיצוי מהמדינה, אבל קטן משמעותית מהשכר אותו הביאו לפני חודש הביתה. בתל אביב הבעיה גדולה במיוחד עקב שכר הדירה הגבוה יחסית. צעירים תל אביביים שעבדו כמלצרים פוטרו, אחרים – עובדי הייטק, שהרוויחו משכורות יפות ולכן גם שכרו דירות במחיר גבוה, לא יוכלו לשלם את שכר הדירה עם דמי האבטלה שיקבלו, גם אם קצצו מאוד בהוצאות
יש שוכרים שזוכים להבנה מצד בעלי הדירה שלהם, אך ברוב המקרים הם נדרשים להמשיך ולשלם את שכר הדירה כבעבר. יש לזכור, שגם חלק גדול ממשכירי הדירות בבעיה, שכן שכר הדירה מהווה חלק משמעותי מההכנסות שלהם.
המצב שנוצר עלול להביא חלק מהשוכרים למצב שבו הם יפרו את החוזה עליו חתמו מול בעלי הדירה. בעלי הדירה יכולים במצב כזה לממש את הערבות הבנקאית. במצב מאתגר כזה, האם יש סיכוי לשוכרים במערכת המשפט?
עו"ד ג'ון גבע, מומחה למשפט מסחרי ודיני ביטוח, חושב שיש לשוכרים בסיס להפרת חוזה בתנאים הקיצוניים הקיימים היום, וזאת על פי סעיף סיכול חוזה בחוק החוזים.
על פי סעיף סיכול חוזה, במקרה שהפרת החוזה היא כתוצאה מנסיבות שהצד המפר לא ידע עליהן ולא היה חייב לדעת עליהן בזמן כריתת החוזה, הוא אינו יכול למנוע את הנסיבות המסכלות ולא ניתן לקיים את החוזה בנסיבות אלו, לא תחשב ההפרה ככזו שמאפשרת פיצויים או אכיפה.
"את מגפת הקורונה איש לא היה יכול לצפות, בטח לא שוכרי הדירות שנותרו אובדי עצות לאחר שאיבדו את מקום עבודתם," טוען גבע. "מלחמות בישראל ניתן לצפות, ולכן במקרים רבים בתי המשפט פסקו נגד השוכרים, שגם אז לא יכלו לשלם שכר דירה. אבל במקרה של הקורונה - איש לא היה יכול לצפות מגפה עולמית, את מהירות התפשטותה וקצב ההדבקה שלה, ואת הצעדים שננקטים כדי למנוע אותה. לכן, במקרה כזה, הפרת חוזה לא תהיה עילה לאכיפה באמצעות תביעה בבית משפט.
ההמלצה שלי בכול מקרה זה קודם כל לנסות להגיע להבנות עם בעלי הדירה, כי גם עיקרון תום לב הוא פקטור חשוב בבית המשפט. אסור לנצל לרעה את המצב שנוצר. אפשר להתפשר על הסכום, לדחות תשלומים, או לפרוס את התשלומים שנותרו (בדרך כלל חודשיים שזה זמן ההתראה מראש המקובל) לתקופה ארוכה יותר. גם ככה המשכיר לא ימצא היום שוכר בקלות, ואני מניח שרבים מבעלי הדירות ילכו לקראת השוכרים".
עו"ד גבע ממחיש את התהליך שמגיע לכדי הפרת חוזה מצד השוכר: "בשלב ראשון פונה השוכר למשכיר ואומר לו – אין לי כסף ואין לי לאן ללכת. איני יכול לשלם את שכר הדירה שאתה מבקש ואותו שילמתי בעבר. אם המשכיר לא מוכן להתפשר, והשוכר לא משלם זו הפרת חוזה שבצדה יש לרוב עונשים בחוזה עצמו, שגם אותם הוא לא יוכל לממש. הוא יפנה בשלב ראשון להוצאה לפועל. השוכר יוכל לטעון שאין לו כסף לשלם את שכר הדירה ואין לו לאן ללכת. השלב הבא יהיה הגשת תביעה של המשכיר נגד השוכר בבית משפט עם בקשה לאכוף על השוכר לשלם או לפנות את הנכס, ואז המשכיר יכול לדרוש גם פיצויים. דווקא בבית המשפט, כאמור, יכול השוכר להשתמש בסעיף סיכול חוזה".
יש גם מצבים שבהם לא מדובר על הפרת חוזה. למשל, מי שחתם על חוזה שכירות בדירה אחרת אליה הוא אמור להיכנס ב-1 באפריל, או היה אמור להיכנס קודם. הוא לא מצא שוכר חלופי עקב הנסיבות שלא מאפשרות אפילו להראות את הדירה. במצב הזה עלול אותו שוכר אומלל למצוא את עצמו משלם דמי שכירות על שתי דירות.
לדעתו של עו"ד גבע, גם כאן אפשר להשתמש בסעיף סיכול חוזה על רקע המצב הבלתי צפוי של התפרצות מגפת הקורונה והשלכותיה הכלכליות על השוכר.
אפשר לצאת, גם אם לא מצוין בחוזה
עו"ד אביבית דוד ממשרד עו"ד צבי שוב המומחה בתכנון ובניה ונדל"ן: "לרשות השוכר עומדות מספר אפשרויות. ראשית סעיף הסיכול בחוק החוזים המאפשר יציאה מהתחייבויות חוזיות בהתקיים תנאים מסוימים וקיצוניים שלא הייתה אפשרות לצפותם. למרבה הצער, הסעיף פורש באופן מאוד מצומצם בפסיקת בתי המשפט בישראל ולכן, לא פחות חשוב, יש לבדוק את הסכם השכירות עצמו שעליו חתמו הצדדים. בכל הסכם ישנו סעיף כוח עליון שמפרט באיזה מקרים השוכר או המשכיר יהיו פטורים מהתחייבויותיהם בהסכם, ולעתים נוסח הסעיף כה מעורפל שניתן להחילו גם על דברים שאיש לא צפה אותם כמו מגיפת הקורונה".
"בכול מקרה, לא הייתי מייעצת לשוכר לבצע צעדים חד-צדיים ללא ייצוג של עו"ד מומחה בתחום, כי זה יכול לחזור אליו כמו בומרנג. אחד הדברים המידיים שהמשכיר יכול לעשות זה לפדות את הערבות הבנקאית שהשוכר הפקיד בידיו", מציינת עו"ד דוד.
להערכתה, בתי המשפט יתחשבו במצוקת השוכרים בימים אלה. "אנחנו בתקופה מאוד קיצונית, יותר קיצונית אפילו מבתקופה של מלחמות, שכן גם במלחמות החיים המשיכו להתנהל כרגיל ברוב המקומות, ולכן אי אפשר להשוות את זה למצב הקיים היום עקב מגפת הקורונה".
"אני ממליצה לנסות קודם כול להגיע להסכמות, להפחית סכומים, לפרוס אותם בצורה אחרת. רצוי לתעד את השיחות וההתכתבויות עם בעלי הדירה. חשוב מאוד לזכור שעל פי הדין בישראל צדדים להסכם מחויבים לנהוג בתום לב האחד כלפי השני, וכפועל יוצא מכך גם להקטין את נזקיהם ככל האפשר. לאור הקיצוניות של המצב, יש להעריך שבית המשפט ילך לקראת השוכר יותר מבימים רגילים, ואולם במקרים של שכירות למטרות מגורים כאשר השוכר ממשיך להתגורר בדירה, נראה כי לפי המצב המשפטי הקיים, יהיה על השוכר להמשיך ולשלם את דמי השכירות ומכאן חשיבות ההסכמות עם המשכיר בתקופה הנוכחית".