בסקירתו האחרונה של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר התחבא נתון שלא זכה לחשיפה, אך עשוי ללמד על שינוי מגמה משמעותי בשוק הנדל"ן. באזור מרכז הארץ, נרשמה במאי 2019 עלייה של 9% בשיעור משקיעי הנדל"ן. אמנם מדובר בכ-160 דירות בלבד, אך לאחר שלוש שנים שבהן פלח המשקיעים מתכווץ בעקביות - נראה כי העלייה בשכר הדירה והציפייה לעליית מחירי הדיור, מושכות אט־אט משקיעים חזרה אל השוק של גוש דן.
אז היכן כדאי לרכוש את הדירה הבאה שלכם? אם מדובר בדירה למגורים, כמו רוב הדירות הנרכשות בשוק, השאלה מורכבת ותלויה בין היתר במקום העבודה, בטיב אזור המגורים, הבניין, מערכת החינוך וכדומה. אבל אם אתם נמנים עם בני המזל שמחפשים אפיק השקעה מעניין לכמה מאות אלפי שקלים, התשובה פשוטה יותר ותלויה בתשואה השנתית: כלומר, ביחס בין מחיר הדירה שרכשתם לבין שכר הדירה שניתן לקבל עבורה. במלים אחרות, המטרה היא למצוא דירה זולה שניתן לקבל עבורה שכר דירה גבוה ככל האפשר.
השקעה בדירה להשכרה אינה בהכרח ההשקעה המשתלמת ביותר, ואפילו לא המשתלמת ביותר בתחום הנדל"ן. הנתונים שמפרסם אגף הכלכלן הראשי מצביעים על ירידה קבועה במספר המשקיעים המחזיקים בדירות מגורים מאז החליט שר האוצר, משה כחלון, להכביד את מסי הרכישה. היקף הירידה במלאי הדירות להשקעה מתקרב כבר ל-20 אלף, והמשמעות היא שאלפי משקיעים עברו לאפיק השקעה אחר.
מה שאמור לאזן את יציאת המשקיעים הקטנים משוק הדירות להשכרה הוא מיזמים מוסדיים לפרויקטים של דירות להשכרה, ובראשם ההחברה הממשלתית "דירה להשכיר". אבל התוכניות הממשלתיות הגדולות להרחבת ענף הדירות להשכרה עמדו ביחס הפוך ליכולת הביצוע, ועד כה לא נרשם גידול משמעותי בהיצע הדירות להשכרה.
שמאי המגורים והרכב לוי יצחק מבקר את המדיניות המכוונת להוצאת המשקיעים משוק הדירות ומזהה שינוי מגמה: "המשקיעים הם פלח חשוב מאוד בשוק הנדל"ן, ואין למדר אותם ולהטיל עליהם מסים שיגרמו להם לנטוש את השוק המקומי. מצב זה גורם לקיפאון ולמיעוט עסקות, כשאין מי שירכוש את דירותיהם של משפרי הדיור. כתופעת משנה, מחירי הדירות בשכר חודשי עולים, עקב היצע נמוך של דירות להשכרה. בישראל אין כמעט בנייה למטרת השכרה, ומרבית הדירות המוצעות בשכר חודשי נרכשות על ידי משקיעים ומוצעות להשכרה", הוא אומר.
לדבריו, "בחודשים האחרונים יש עלייה של כ-2% ברכישת דירות על ידי משקיעים. על פניו נראה כי הבחירות הניעו את השוק כלפי מעלה. החשש מעליית מחירים ושינויים במיסוי הביאו לרכישה מוגברת של דירות וסגירת עסקות". בהקשר זה, במשרד האוצר מציינים שקצב מכירת הדירות על ידי משקיעים עדיין גבוה מקצב הרכישה ולכן, למרות העלייה שעליה מדבר לוי יצחק, נמשכת הירידה בנוכחות המשקיעים בשוק.
שיאניות התשואה
האפיק החלופי להשקעה בדירות הוא בדרך כלל נדל"ן מסחרי: שטחי מסחר ומשרדים. התשואה בתחום המסחרי גבוהה יותר, אבל זהו אפיק דיסקרטי פחות מתחום המגורים: השכרת דירה בפחות מ-5,000 שקל לחודש אינה מחייבת דיווח לשלטונות המס, בעוד שאין עסק מסחרי שישכור שטחי נדל"ן מבלי לדרוש חשבונית מס שניתן לקזז עליה מע"מ, ולהכניס אותה לדו"ח הוצאות העסק. באחרונה התעוררו חששות מפני עודף היצע בבנייני משרדים ומסחר שהוקמו על ידי קבוצות של משקיעים פרטיים, ובהם לכל משקיע חלק קטן מהבניין הגדול. אם יתאמתו החששות, עלולים המשקיעים לחוות ירידה בתשואות וקשיים באיתור שוכרים (ראו מסגרת). אפיק מעניין לא פחות הוא השקעה עקיפה, באמצעות הבורסה, במניות של חברות נדל"ן מועדפות, איגרות חוב, תעודות סל או קרנות המתמחות בתחום.
פנינו לשלושה מקורות, מהגדולים בענף, בניסיון לאתר את האזורים הטובים להשקעה בדירות להשכרה. כמעט בכל המקרים הובילו שיקולי התשואה לפריפריה ולשכונות עניות בערים הגדולות. המספרים היבשים עשויים להטעות מעט, מפני שבמקרים רבים משקף המחיר הממוצע של הדירות להשקעה באזורים אלה את מחירן של דירות מוזנחות.
משקיע שאינו רוצה להסתבך בבעיות תחזוקה יצטרך להוסיף להשקעה סכומים שיכולים להגיע ל-10%–20% ממחיר הדירה "על הנייר", על מנת שיוכל להשכיר אותה במחיר סביר, או לחילופין להשכיר דירה מוזנחת במחיר נמוך. בכל מקרה, המשקיע עלול לגלות שהתשואה לה הוא זוכה בפועל נמוכה מהצפוי.
תל אביב, העיר המבוקשת ביותר למגורים, אינה בהכרח הזירה הטובה ביותר להשקעה. נראה שהמשקיעים הבוחרים בעיר סומכים בעיקר על יציבות המחירים, ועל הנטיה הכמעט קבועה שלהם לעלות גם כשהשוק חלש. על פי סקירת לוי יצחק, תל אביב מציעה את התשואה הנמוכה ביותר מבין הערים הנסקרות - 2.3% בממוצע. את התשואה הממוצעת הגבוהה ביותר מניבות הערים הדרומיות, באר שבע ואשקלון, עם כ-3.5%.
על פי לוי יצחק, חיפה מציעה תשואה ממוצעת של 2.9% על דירות 3 ו-4 חדרים. מעט דרומה מחיפה, בשכונת הפארק בחדרה, אפשר להשקיע 1.21 מיליון שקל בדירת 3 חדרים, ולהשכירה ב-3,800 שקל לחודש - כלומר בתשואה שנתית של 3.4%.
ברשת אנגלו סכסון גורסים שהתשואה הגבוהה ביותר מחכה דווקא בעיר נוף הגליל (נצרת עילית לשעבר). שילוב של מצוקת דיור וחוסר זמינות של דירות מביא את שיעור התשואה השנתית על השכרת דירה בעיר ל-6%. בהשקעה של 400 אלף שקל ניתן לקנות בעיר דירה, ולהשכירה ב-2,000 שקל לחודש. בעיר הקטנה נשר, שנמצאת סמוך לחיפה ולטכניון, התשואה מגיעה ל-5.9% אומרים באנגלו סכסון. תשואות גבוהות יחסית בשיעור של 5.6% אפשר לקבל בערד ובעכו.
אלון קסלסי, זכיין אנגלו סכסון בנוף הגליל מסביר: "מחירי השכירות עולים כאן כל הזמן, והתשואה עלתה למרות שגם מחירי הדירות עולים. המיתון שהיה בקצב עליית מחירי הדירות בשאר חלקי המדינה פסח על נצרת עילית, מפני שכאן כמעט לא היו פרויקטים של מחיר למשתכן. רק לאחרונה נכנסו שני פרויקטים והם לא משפיעים על העיר. למעשה, מאז שנות ה-90 לא היתה פה כמעט בנייה של דירות חדשות. בשנים האחרונות מגיעים לעיר תושבים ערביים, שסובלים ממצוקת הדיור בישובים שלהם. קשה להשיג דירות לרכישה ולכן הברירה הטבעית היא לשכור דירות. יש גם תופעה של נשים גרושות: במגזר הערבי לא מקובל שאישה שמתגרשת נשארת בבית, ולכן יש נשים שנאלצות לשכור דירה".
על פי נתוני חברת הייעוץ מדלן, את התשואה הגבוהה ביותר אפשר לקבל בחיפה. שילוב מנצח של מרכז מתיישן וניהול עירוני גרוע גורמים לתושבים רבים לעזוב את השכונות המתרפטות - ומחירי הדירות יורדים בהתאם. מצד שני נוהרים שוכרים לשכונות הקרובות לטכניון ולאוניברסיטת חיפה, והביקוש הזה שומר על שכר הדירה הגבוה יחסית.
מנכ"ל מדלן, איתן זינגר, אומר שלמרות הפופולריות הרבה של "שכונות הסטודנטים", דווקא שכונות שבהן רוב השוכרים הם משפחות מחזיקות כיום בשיאי התשואה. ייתכן שחלק מהמשפחות נמנות עם "היושבים על הגדר" שחדלו לרכוש דירות לקראת סוף השנה שעברה, נוכח חוסר הבהירות בשוק.
ארז בנקר, זכיין אנגלו סכסון חיפה: "שכונת הדר עליון נהפכה בעשור האחרון למוקד משיכה לצעירים וסטודנטים, מה שגרם לעלייה בביקוש המשקיעים. השכונה נחשבת לאזור תוסס עם רחובות כמו הלל ומסדה המכונים 'שינקין של חיפה'. גם הכרמלית שעוברת בשכונה מגדילה את האטרקטיביות. רוב הדירות בשכונה הן בנות 2–3 חדרים, שמחירן נע בין 600 אלף למיליון שקל, תלוי במצבן, והתשואות נעות בין 4% ל–5%".
על פי אתר מדלן המיקום הטוב ביותר הוא שכונת נוה פז, שבצד הצפון־מזרחי של הכרמל, שהחלק המזרחי שלה קרוב מאוד לטכניון. התשואה הממוצעת לדירת שלושה חדרים בשכונה היא 4.65%. זוהי תשואה ברוטו כמובן, לפני מסים, הוצאות אחזקה להן אחראים הבעלים, חובות אבודים ותקופות בהן עשויה הדירה לעמוד ריקה. בקצה הגבוה עשויה התשואה השנתית להגיע ל-5%: כך למשל נמכרה בשכונה דירת 2 חדרים במחיר 432 אלף שקל, שעליה אפשר לקבל שכר דירה ממוצע של 2,063 שקל לחודש. דירה ממוצעת של 3 חדרים נמכרה בשכונה ב-607 אלף שקל. צירוף דומה של דירות במחירים נמוכים ושכירות גבוהה יחסית מציעה גם באר שבע, עם תשואות של 4% על דירות 3 חדרים בשכונות ה' ו-י"א. גם כאן יש שילוב בין שכונה ישנה עם דירות זולות, לביקוש מצד אוכלוסייה צעירה וסטודנטים.
יום קשה במשרד: העתיד של השקעות הנדל"ן
האופנה הלוהטת כיום בקרב משקיעי נדל"ן היא בנייני משרדים. המשקיעים בדירות ספגו בתקופת כהונתו של שר האוצר, משה כחלון, גזירות וכמעט גזרות - העלאת מס הרכישה לדירות ואיומים במס על דירה שלישית. הפתרון האידאלי היה השקעה בנדל"ן מסחרי. התשואות על הנדל"ן המסחרי גבוהות בדרך כלל מהתשואות על דירות להשקעה, ונעות כיום בין 6% ל-7%. עם קצת מזל, אפשר למצוא שוכרים נוחים בעסקה ארוכת טווח.
אבל הכסף לא בא בקלות. המספר הגדל והולך של "מגדלי המשקיעים" - שנמצאים בבעלות של כמה משקיעים המחזיקים כל אחד בחלק מהבניין - יוצר היצע גדול. חלוקת הבניין בין מספר רב של בעלים מרתיעה חלק מהשוכרים. מגדלי המשקיעים פועלים בשוק מוגדר של שוכרים רבים וקטנים, מפני שחברות הענק השוכרות כמה קומות או אפילו בניין, מעדיפות לעבוד מול חברות הנדל"ן הגדולות, המחזיקות בבעלות על בניין שלם ויכולות לשלוט באיכות התחזוקה ולהתאים את הבניין לצרכים המיוחדים של השוכר.
מנתונים שאספה חברת Plan A, העוסקת בשיווק נדל"ן מסחרי, עולה שחיי משכירי המשרדים עומדים להיות קשים מהרגיל בחודשים הקרובים. במחצית השנייה של השנה צפוי באזורי המשרדים הגדולים איכלוס מסיבי של משרדים, בשטח כולל של 225 אלף מ"ר: מגדלי We, רסיטל וסוזוקי בתל אביב; מגדל ספיר במתחם הבורסה ברמת גן; ומגדל הכשרת היישוב במתחם BBC בבני ברק. לאחר תקופה של יציבות, ייתכן מאוד שנראה בקרוב ירידת מחירים. עידן אלקבץ, מנכ"ל Plan A, מסביר: "בכל מגדל כזה יש מאות שקנו משרדים ויצטרכו לשווק אותם. אני מעריך שנראה ירידת מחירים, אבל רק לתקופה קצרה. יעבור מעט זמן, אבל כל המגדלים יתאכלסו".
מה קורה למחירי הדיור?
מבול המספרים עשוי לבלבל: מצד אחד, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) דיווחה באחרונה על ירידה חדה במכירות הדירות - נתון המלמד על שוק חלש, ויוצר ציפייה לירידות מחירים. מצד שני, מפרסום מדד מחירי הדירות השבוע מתברר שלא רק שהמחירים אינם יורדים - הם אף עולים.
בפילוח לאזורים, מצטיירת תמונה מדאיגה יותר. דווקא בפריפריה ובאזורים החלשים מבחינה כלכלית, שבהם אמורה היתה תוכנית מחיר למשתכן לחולל שינוי, המחירים עולים ביתר שאת.
האזור היחיד שבו לא היו כמעט שינויים במחירים היה תל אביב - אזור שבו לא היתה כמעט נוכחות של תוכנית מחיר למשתכן. הסיבה: בתל אביב מתנהל סחר חופשי בדירות ופעילות בנייה ענפה, ועודפי הביקוש וההיצע מקזזים את עצמם באמצעות מנגנוני השוק. בפריפריה, במקומות שבהם ניסתה הממשלה "להנדס" את השוק באמצעות סבסוד דירות, אירעו תנודות טראומטיות: במקומות מסוימים נוצרו עודפי היצע שגרמו לירידת מחירים זמנית ולשיתוק פעילות השוק החופשי. כשהסתיימו מבצעי מחיר למשתכן לא היה מי שימשיך את פעילות הבנייה - והמחירים חזרו לעלות.
מדדי המכירות והמחירים משקפים היטב את מצבם של מרבית הפועלים בשוק: בצד היזמים והקבלנים, מדיניות הממשלה גרמה לירידה חדה בפעילות, המתבטאת בהקטנת פעילות הבנייה והיצע הדירות בניסיון לשמור על יציבות מחירים והימנעות מסיכונים. לכך התכוון ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים, כשאמר: "הירידה במכירות משקפת את הירידה בהיצע - ולא בביקוש. לכן המחירים עולים". ניתוח זה מעורר דאגה, שכן סרוגו מרמז על ביקוש כבוש - לקוחות הדוחים את קניית הדירה נוכח המחסור בשוק. כשיירדו הקונים הפוטנציאליים מהגדר, הם יגלו שמלאי הדירות בשוק לא עלה, ואף פחת. התוצאה עלולה להיות זינוק מחודש של מחירי הדירות.
הביקוש החזק ניכר השבוע גם בהתנהגות שוק הדירות מיד שנייה. בחודשים האחרונים השתנתה האווירה בשוק: המוכרים פחות מוכנים להתפשר, גם כשנדרשת המתנה נוספת למכירת הדירה, והמחירים עולים. למרות המגמה המדאיגה, עליית מחירים של 1.6% בשנה אינה משמעותית ואינה משקפת התייקרות ריאלית. הנתונים המדאיגים באמת הם אלה שמצביעים על ירידה בהתחלות הבנייה, קיטון במספר הדירות הנבנות ובהיצע בשוק הדיור, זאת בעוד שהביקוש צפוי להמשיך ולגדול, לפחות בקצב הריבוי הטבעי באוכלוסייה, וקצת יותר.
יודעים מה הסיפור הבא של mako כסף? כתבו אלינו money@mako.co.il
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
ממשיכים לטפס: מחירי הדירות עלו ב-1.6% בשנה
מציאה מפתיעה בגבעתיים: דירת 4 חדרים - ב-2.45 מיליון שקל בלבד