לנוכח משבר הדיור, תופעת פיצול הדירות הולכת וצוברת תאוצה, ולא רק בתל אביב. אך לצד היתרונות העצומים עלולות להתעורר גם בעיות בעלות השלכות משפטיות כבדות. מה חשוב שתדעו לפני שתחליטו לפצל דירה, והאם גם השוכר עלול להסתבך מבחינה משפטית? מדריך
הסערה תקשורתית סביב פיצול הדירות של שר הבינוי והשיכון הנכנס יצחק גולדקנופף העלה לכותרות את הפתרון השנוי במחלוקת .מצד אחד, ישנו ביקוש רב לדירות קטנות שמחירן נמוך יותר, ומצד שני יש לטפל בזהירות רבה כשרוצים לפצל דירה שתענה על הצורך הזה.
התמריץ לבעלי דירות ברור- הם רוצים להרוויח יותר על ידי פיצול דירה אחת גדולה לכמה דירות קטנות. מה שמאפשר להם רווח גבוה ולעיתים אף כפול ומעבר. אבל מה אומר החוק? "בחוק נקבע שפיצול דירה (החל מפיצול לשתי דירות) מצריך קבלת היתר בנייה. ברגע שניתן היתר והפיצול נעשה כדין, יהיה ניתן לרשום, להשכיר או למכור את היחידות בנפרד", מסביר עו"ד עידן אטיאס הוא מומחה לליטיגציה, דיני חוזים ונדל"ן
כיצד מוגדרת בחוק דירה מפוצלת?
"כדי לבחון האם מדובר בפיצול דירה בהתאם להגדרות חוק התכנון והבנייה, הפסיקה העמידה מספר מבחנים כדי לקבוע האם השינוי שנעשה מהווה חלוקת דירה ליחידות נפרדות. בין היתר: עצמאות התפקוד של היחידות, עצמאות התשתיות שלהן, זהות הדיירים, מבחן הפרטיות ועוד. נסיבות שונות, כגון הימצאות מטבחים נפרדים, עשויות לחזק את ההנחה שמדובר ביחידות נפרדות", אומר עו"ד אטיאס.
מה עליכם לבדוק אם תרצו לרכוש דירה שפוצלה?
"ראשית, עליכם לבצע את כל הבדיקות המתחייבות בעת רכישת דירה, כגון בדיקת הנכס, המצב התכנוני של הנכס, השוואה אל מול המצב בשטח ועוד. בנוסף, דרשו לעיין ולקבל העתק של היתר פיצול הדירה, ואף להוסיפו כנספח להסכם הרכישה", ,מדגיש עו"ד אטיאס. " ישנם היבטים רבים שיש להסדיר בהסכם למקרים של תביעות עתידיות, ניתוקי תשתיות בהתאם לצווים של הרשויות, פיצויים מוסכמים, צורך לפנות את הדירה ועוד".
באילו מקרים יכולים לתבוע אותנו על פיצול דירה?
"קחו בחשבון שאם אין היתר, המשמעות היא שהפיצול נעשה שלא כדין, ורכישת הדירה עלולה לחשוף אתכם להליכים פליליים ואזרחיים", מזהיר עו"ד אטיאס. "במישור הפלילי, תהיו חשופים לכל הכרוך בניהול הליך פלילי שיתנהל כנגדכם כולל: כתב אישום, הוצאות משפטיות של ניהול ההליך, הרשעה פלילית, ויתר העונשים הקבועים בחוק כגון קנסות או מאסר. בנוסף, ייתכן ואף תדרשו להחזיר את הדירה שפיצלתם למצבה לפני הפיצול".
במקביל להליך פלילי, גם במישור האזרחי תהיו חשופים לקנסות ולעיצומים שניתן להטיל בעקבות השימוש החורג שנעשה בנכס בעת הפיצול, לרבות חיוב רטרואקטיבי בהיטל השבחה, כופר חניה והוצאות. "כדי להימנע מהחשיפה המשפטית, היצמדו להוראות החוק ובחנו היטב את הפעולות ברמה המשפטית לפני שתבצעו אותם", הוא ממליץ.
האם משבר הדיור יקנה לכם הקלות רגולטיביות למסלול מהיר?
תיקון 117 בחוק התכנון והבנייה (הוראת שעה משנת 2017) מאפשר הקלה בהליך הוצאת היתר לפיצול דירות (מסלול מהיר להוצאת ההליך) רק במקרים של דירות צמודות קרקע בערים, ששטחן 120 מ"ר לפחות. בנוסף התיקון לחוק לא חל על רשימה ארוכה של ישובים המפורטת בתמ"א 35.
"החוק מחייב את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להעניק הקלה של תוספת דירות למגורים, על ידי פיצול לדירה אחת נוספת. במידה ומתקיימים מספר תנאים המפורטים בחוק, כגון שטח הדירה המפוצלת, השימושים המותרים בדירה והמתקנים שבה. יחד עם זאת, לוועדה סמכות להגביל את מספר הדירות המאושרות בתחום מסוים, בהתאם לתבחינים שונים", מסביר עו"ד אטיאס.
האם השכנים יוכלו לתבוע אתכם על פיצול דירה?
"בהחלט", פוסק אטיאס. "ישנה חשיפה לתביעות מצד יתר בעלי הדירות בבית משותף, היכולים לתבוע אתכם בגין פגיעה בבניין, העמסה על התשתיות הקיימות ונזקים נוספים. כמו כן, הם יוכלו לתבוע גם את שוכר הדירה, וכל אלו עלולים לגרום להוצאות משפטיות רבות".
האם שוכר שיודע שהדירה פוצלה בניגוד לחוק יכול להסתבך?
חובת הדיווח תלויה בסוג העבירה ובנסיבות, ולכן תמיד מומלץ להתייעץ מראש עם עורך דין. "כאמור, פיצול דירה שלא כחוק מהווה עבירה פלילית. בהתאם לחוק, האחריות אינה מסתיימת בבעלי הדירה (המשכיר) והחוק קובע שניתן להעמיד לדין ולהאשים בעבירה פלילית זו גם את המחזיק והמשתמש בדירה (השוכר). לכן, גם שוכר תמים לכאורה יכול לגלות שהוגש נגדו כתב אישום בהליך פלילי בבית המשפט, ואף להיות צפוי לקנס או מאסר", הוא מדגיש.
האם יש הבדל בדיווח מס בין דירה רגילה למפוצלת?
"קבלת פטור ממס תלויה בהתקיימות תנאים ספציפיים בחוק, ואף כפופה לתנאי סף הקבועים בו", מסביר עו"ד אטיאס. "אחד מתנאי הסף הוא סיווג הנכס הנמכר כ-"דירת מגורים". כלומר, דירה בבעלות יחיד, שהבנייה בה הסתיימה והיא משמשת או מיועדת לשמש מגורים לפי טיבה".
פיצול דירה ללא היתר כדין, עלול להוביל לביטול הפטור, שכן נכס כזה אינו עומד בהגדרת "דירת מגורים". הפסיקה הכירה בעמדה המחמירה של מנהל מיסוי מקרקעין, גם לגבי דירות שפוצלו ללא היתר כדין. מכך, רשויות המס יכולים שלא להכיר בכל אחת מהדירות "כדירת מגורים" (על אף כי בפועל מתגוררים בה אנשים). "במצב זה, ייתכן שהמנהל לא יאפשר מתן פטור ממס במכירתן, על אף אחת מהדירות. בכל מקרה חשוב שתתייעצו עם עורך דין המומחה לענייני מיסוי מקרקעין".