"אנחנו בונים את השכונות החדשות של העתיד"

יש בהם משהו מבלבל. מצד אחד, שלושה גברים צעירים - אור בוקובזה, דוד שרז וחן אבני - ערכיים עם קבלות: שירות בסיירת מטכ"ל, לימודים גבוהים בתחומי חינוך, קיימות, פילוסופיה או כלכלה, זיקה ליהדות מתחדשת, התנדבות ותרומה לקהילה. אלה אנשים שמדברים במונחים של זכות לחלום, הגשמה עצמית, עידוד יזמות, דיור בר השגה, תרבות ואמנות, כלכלה מקומית, קהילה מעצימה. מצד שני, הם גם שלושה יזמים שהפכו לשחקני הנדל"ן חשובים ומשפיעים, שהפכו את שכונת שפירא בתל אביב למעין סנד-בוקס נדל"ני, ניסוי חדשני בגישות אחרות למגורים, שמתאימות למאה ה-21, ובהן שכלול של מודלים כמו קו-ליבינג (דיור שיתופי) וכלכלת האון-דימנד (שירותים לפי דרישה); ניסוי שתוצאותיו המוצלחות שולחות עכשיו זרועות לניו יורק ולברלין. שווי המיזם שהקימו, venn, מוערך בעשרות מיליוני דולרים, והם שוחים עם כרישי הנדל"ן המקומיים והבינלאומיים.

מה בדיוק venn עושים? ברמה הבסיסית, הטכנית, הם יוצרים שיתופי פעולה עם יזמים ועם בעלי נכסים (שכונת שפירא, בשלב הראשון), משפצים את הבניינים בהתאם למודל המגורים של venn: יחידות הדיור נעות מ-7 מ"ר ליחידת קיו-בי בדירת שותפים, דרך יחידות של 20 מ"ר ועד ליחידות של 130 מ"ר (המיועדות לדירות שותפים ולמשפחות), ומתווספים לבניין חללים משותפים שעומדים לרשות כל הדיירים. הם יוצרים אקו-סיסטמה של מגורים שיתופיים עם שירותים שכונתיים, חלקם בשיתופי פעולה ואחרים כיוזמה שלהם, כמו למשל, שירותי כביסה וניקיון, "ספריית ציוד", מתחם אמנות, סדנאות "צמיחה אישית", חדר מוזיקה, סטודיו ליוגה, פיצרייה שכונתית, בית קפה, גן ילדים, חלל עבודה משותף, תוכניות למעורבות חברתית, הכשרות מקצועיות, חנויות פופ-אפ ואפילו דוג-ווקרים ובייביסיטר.

היום, עם גב של שורה ארוכה של משקיעים, בהם קרסו נדל"ן, שהביאו לא רק כסף גדול, אלא גם את הקשרים הנכונים, ועם המבט לחו"ל, בוקובזה, שרז ואבני כבר מנהלים תשעה בניינים בשכונת שפירא. בקהילה שלהם חברים מאה דיירים ושכנים, המשלמים דמי מינוי (אל התשלומים השונים, כמו גם אל המודל העסקי, נגיע בהמשך).

שכונת שפירא מאופיינת במרקם בנייה של "כפר עירוני", יש תושבים ותיקים - בעיקר בני העדה הבוכרית, עובדים זרים ומבקשי מקלט - ובשנים האחרונות גם צעירים תל אביבים שהגיעו לשכונה כי השכירות במרכז העיר לוחצת. חלקם לא ידעו איך לאכול את שלושת היזמים, בסך הכול בשנות ה-30 לחייהם, שעשו עבודת עומק יסודית ומורכבת, רובה המכריע מתחת לרדאר. טענות על ג'נטריפיקציה, חשדנות, ספקנות ואף יותר מזאת החלו להישמע.

ואכן, יש משהו מתעתע בפעילות של המיזם: האם הוא מבלבל כפי שנשמע ב-2006 הרעיון של סטודנט צעיר בשם מארק צוקרברג, או כמו שלא ידענו בהתחלה איך לאכול את Airbnb ולאחר מכן את חללי העבודה המשותפים או את כל מי שהציע מודל חדש והיברידי שמסתמן כבסיס של הכלכלה בעשורים הקרובים?

ייתכן שזו התחושה כשהעולם משתנה לנגד העיניים: האפשרות הדמיונית (והמורכבת, יש שיאמרו אפילו הבעייתית), שלפיה חברה פרטית תייצר "מערכת הפעלה שכונתית שאפשר להטמיע בשכונות ברחבי העולם" (כלשונם). מעין תשתית רבת-זרועות הנוגעת בכל תחומי החיים ורק מחכה לרגע שמישהו ילחץ פליי, הופכת למציאות.

שלושת מעגלי הקיום

הכול התחיל ב-2014, בצורך בסיסי של השלושה: מגורים. "כמו כל חבורה ישראלית גם לנו היה חלום לגור ביחד ולגדל את הילדים ביחד", מספר בוקובזה. "חשבנו אולי להקים יישוב בצפון או לגור בבניין משותף, עד שיום אחד הגענו לדרום תל אביב, כי דוד (שרז) אמר שקורה כאן משהו ואולי יש הזדמנות. נסענו לשפירא, נכנסנו לרחוב מסילת ישרים, נסענו ברחובות השכונה עד שהגענו לרחוב קרשקש. יצאנו מהאוטו והיה שקט שקשה להסביר אותו. בדיוק עברו כמה תרנגולות שחצו את הכביש ומולנו היה עץ לימון ענק. זה היה רגע כזה שבו אנחנו מסתכלים אחד על השני, מרגישים משהו מאוד חזק ומבינים בלי לדבר ששלושתנו עוברים לגור כאן".

אבל הם לא באו רק לגור. את אותו יום בשפירא הם בילו בסיור מעמיק בשכונה, ולמחרת כבר החלו לשרטט מפות, מסמנים איפה הם רוצים לגור, איפה הם רוצים לעבוד, מה הפוטנציאל. אחרי שבועיים של מיפוי כבר היה להם מסמך ראשוני ביד ובו החזון והמודל העסקי-חברתי שמגבה אותו. ככה המיזם של venn (מקור השם בצירוף "דיאגרמת ון", דיאגרמה המבטאת קשרים בין קבוצות) החל להתגלגל. לאחר ארבעה חודשים הם עברו להתגורר בדירת שותפים בשכונה. אז הם גם התחילו לבנות את מודל המגורים שיהפוך ארבע שנים מאוחר יותר לפרויקט של venn בשכונה.

את המיזם אפשר כאמור לתייג תחת הבאזז-וורד העכשווית "קו-ליבינג" (דיור שיתופי), שבו הדיירים מוותרים על שטחים בדירה ומסתפקים בחלל קטן יותר, לטובת חללים משותפים ציבוריים, כמו מרפסות משותפות, גג משותף, חדר כביסה משותף, חדר מדיטציה או חדר עבודה בבניין ועוד. אבל השלושה מתנערים מההגדרה הזאת: "היום כל זוג יזמים בני 22 שמשפצים בניין קוראים לזה קו-ליבינג", אומר בוקובזה. "זה נהדר ופנטסטי ואלמנט חשוב, אבל אנחנו מסתכלים על רמת השכונה ולא הבניין. אנחנו רוצים שהדיירים של venn יצאו מהבניין אל השכונה".

אז איך קוראים למה שאתם עושים?

אבני: "אנחנו קוראים לזה Wholebeing. זה העיקרון המרכזי, ואנחנו מחלקים אותו לשלושה תחומי חיים: 'הספייס שלי', 'אני והשכנים שלי' ו'השכונה שלנו'.

"המעגל הראשון הוא חווית המגורים. אנחנו מקיפים את חברי הקהילה בכל השירותים הרלוונטיים: ניקיון, כביסה, טיפול בחשבונות, משלוחי ירקות, איסוף דואר. בן אדם שנכנס ל-venn לא מדבר עם עיריית תל אביב, כי זה כולל את כל ההתנהלות הבירוקרטית שנשלטת דרך האפליקציה שלנו. חברי קהילה, למשל, מעלים תמונה או הודעה לאפליקציה כמו 'יש לי סתימה' או 'אני רוצה לתלות מדפים' ואנחנו מספקים את השירות.

"המעגל השני הוא חיבור משמעותי בין חברי הקהילה בתוך המרחבים המשותפים שלנו בבנייני הקהילה. הרצון שלנו זה ליצור חיבורים אמיתיים בין נותני השירותים הלוקליים לבין כוח הקנייה. למשל, שירותי המכבסה של חברי הקהילה יהיו של המכבסה השכונתית וכך הלאה.

"יש גם את עולם התוכן שמייצר חיבורים משמעותיים בקהילה: יש ל-venn שלושה מנהלי קהילות וצוות קהילה שמייצר ואוצר תוכן בכל אחד מהמרחבים שלנו. למשל, ב'בית האדום', שזה מרכז אמנות ותרבות בשכונה שהוקם בשיתוף אמנים ויזמים חברתיים מהשכונה ונפתח בשנת 2016, עוברים מדי שנה כמאה אלף מבקרים, הוא פתוח לכולם, יש בו תערוכות מתחלפות ופעילויות תרבות. גם המטה של מידברן ישראל פועל בו.

"המעגל השלישי שאנחנו פועלים בו זה 'השכונה שלנו': כיצד חברי הקהילה מצליחים להיות משמעותיים עבור השכונה. בנינו מודל שמודד את האימפקט של הפעילות שלנו, ואנחנו מציגים את תוצאותיו מדי רבעון לקרנות אימפקט שהשקיעו בנו - למשל, רמות המחירים שאנחנו משיגים ככוח קנייה בשכונה או המינוי השכונתי שלנו, שנותן גישה לכל המרחבים והשירותים שהזכרנו.

"לחברי הקהילה יש גם הנחה משמעותית בגן הילדים השכונתי מתוך רצון שלנו לפתוח את הפלטפורמה הזאת לא רק לחבר'ה מגניבים היפסטרים, אלא גם למשפחות צעירות. אנחנו גם נותנים לחברי הקהילה תקציב, כלים ומשאבים כדי לבנות לעצמם את הפלטפורמה שלהם, ואז נוצר מצב שקהילה בבניין פונה למעצב שלנו כדי לעשות שינויים בבניין, או, למשל, אוכלוסייה של מוזיקאים שצריכים שירות של כלי נגינה, אז הם מגישים לנו בקשה ואנחנו מנגישים להם את השירות מספק מקומי".

זאת אומרת, שחוץ מבנק וממטבע אתם מציעים חבילת חיים שלמה: דיור, חינוך, טיפול בבירוקרטיה, במטלות החיים, בסידורים, בשעות הפנאי, בתחביבים וגם מסדרים על הדרך חברים.

"זהו, שגם על מטבע אנחנו עובדים", אומר אבני. "כיום פועלת פלטפורמה שנקראת 'בנק זמן', שבו חברי קהילה מפקידים שעות לפי כישורים שלהם. אנחנו עדיין מנסים לפצח את זה. החיבור האמיתי יהיה בסופו של דבר מטבע שיאפשר לחברי קהילה לקנות בבית קפה או בשוק, אבל עוד חזון למועד".

כדי שזה יקרה צריך משאבים.

"החברה היום מאוד מבוססת כלכלית, אנחנו כבר מושכים משכורות ושבעי רצון. יש לנו 50 עובדים סך הכול, למעלה מ-30 בישראל. לצורך ההתפתחות הגלובלית משכנו אלינו בכירים מחברות משמעותיות ועובד אצלנו הצוות הכי מוכשר שיש. נטע גל, מנהלת השיווק של venn, עבדה עד לפני שלושה חודשים בגוגל בלונדון וחזרה לישראל בשביל להשתלב בחברה. עובדת אצלנו מי שהייתה יועצת של טוני בלייר, בכיר באובר לשעבר ועוד".

מה מודל ההכנסות שלכם?

"מודל ההכנסות של החברה מורכב מדמי הניהול, שכוללים גם מרכיב בהכנסות בהמשך הדרך, בהתקשרות מול יזמים ומשקיעי נדל"ן, לרוב מקומיים, ומדמי המינוי השכונתי. זה שוק של 1.3 טריליון דולר בארצות הברית, ואם נהיה עשירית האחוז מממנו - ובעולם של היום אפשרי לגרום לזה לקרות - זה טוב. בקצב הזה נמצא את עצמנו ביותר מ-20 ערים עד סוף 2020, ולתחושתנו אין סיבה שלא נהיה ב-200 ערים בעתיד".

אחת ההשקעות המעניינות במיזם של venn הייתה של קרן האימפקט ברידג'ס - שזו ההשקעה הראשונה שלה בישראל. בסמוך לדיווחים על ההשקעה הזו, פורסם ב"כלכליסט" שבוקובזה הוא בן זוגה של תמרה כהן, בתו של רונלד כהן, ממייסדי קרן ברידג'ס. בקרן מסרו בתגובה לפרסום כי "ההיכרות הראשונית עם venn הייתה ב-2014, בשלבים הראשונים להקמת קרן ברידג'ס ישראל, ועוד לפני שהייתה לבוקובזה היכרות כלשהי עם רונלד כהן ומשפחתו".

"רשימת המשקיעים מכובדת וארוכה", אומר בוקובזה. "הבולטים מבין המשקיעים הם קרן ברידג'ס וקרן פיטנגו, שהובילה גם את הגיוס; גיגי לוי, סול קליין יחד עם לוקאל גלוב; ג'ף שוורץ, שמאוד פעיל חברתית בארץ ומי שבנה בעצם את טימברלנד; פרופ' ארתור סיגל מבית הספר לעסקים בהרווארד; שמיל לוי, שהוא אחד מאנשי ההון סיכון המובילים בישראל ואנחנו ההשקעה הפרטית הראשונה שלו; יש גם אינדיבידואלים כמו יריב גילת ואייל גורה - אנשים שהם הטופ של המשקיעים".

כמו בכל שלב בפעילות שלהם, גם את רשימת המשקיעים הם מיפו מראש, סימנו וחתרו למטרה: בדירקטוריון של venn יושבים גם חמי פרס (מייסד קרן פיטנגו) וסנדרין מונטסמה (ממייסדי קרן ברידג'ס). בוקובזה חבר בדירקטוריון של קרוון אחזקות, השייכת לקרסו נדל"ן שהם, כאמור, שותפים חשובים של venn בבנייני הקהילה.

הבעלות על venn מתחלקת בין שלושת היזמים, והבעלים הרביעי הרשומים בחברה הוא על שם חברת דקל שפירא, שמובילה אל רפי מוסרי ודניאל רודוסבסקי, מבעלי רשת ההוסטלים "סלינה", שקמה בדרום אמריקה ופועלת כיום בעשר מדינות. השנה פורסם כי הרשת, שמאופיינת גם כן בחוויית תרמילאות עדכנית למילניאלז, נכנסת לישראל בכוונה להקים שבעה מתחמי אירוח. בין המשקיעים של סלינה גם אדם נוימן, מבעלי we work. "רפי (מוסרי), הבעלים של סלינה, היה איתנו בצבא", מתייחס בוקובזה. "החיבור עם סלינה הוא חיבור עתיק יומין, אנחנו חברות שצומחות יחד ועוזרים מאוד אחד לשני מתחילת הדרך".

משק חקלאי על גג בית הקפה

משרדי venn ממוקמים ברחוב מקור חיים 23, במבנה שהיה, לדבריהם, נטוש ומוזנח. לאחר חיזורים עקשניים בעל הנכס הסכים להשכיר להם את המקום בשכירות הוגנת, לדבריהם. את המקום שיפצו בעזרת חברים, המקום מעוצב מחומרים ממוחזרים ונראה כמו משרדי סטארט-אפ לכל דבר. לאחר שנכנסו למשרדים הם רצו שיהיה בית קפה קרוב, וגם כאן המנגנון יחזור על עצמו: הם איתרו נכס שעמד ריק, מלא ביוב, התחברו עם יזמית מקומית, איתרו את בעלי הנכס, שכרו אותו ובנו את המקום מאפס.

"עשינו הכול בידיים", משחזר שרז, "זה היה שלב מאוד נאיבי, בית ספר מטורף שדרכו חווינו את השכונה והתחברנו אליה". בהמשך פנו לחבר אחר מהסיירת, שלמד חקלאות: "היה לי חלום להוכיח שאפשר לייצר את כל התצרוכת החקלאית של השכונה בתוך השכונה", מספר בוקובזה וההמשך ידוע: החבר התגייס למשימה, וכולם יחד הכשירו את הגג של בית הקפה לכדי גן ירק קטן, שהפך את המקום למשק אוטרקי בזעיר אנפין. עלות כל הפרויקט הזה: 20 אלף שקלים.

ואז הם חשבו שכדאי שיהיה גם מקום לאמנות ולתרבות בשכונה. הם איתרו את בעלי הנכס של "הבית האדום", מבנה היסטורי שעמד נטוש ושאליו פלשו מבקשי מקלט. "הצלחנו לשכנע אותו בתהליכים ארוכים וקשים שישכיר לנו את הנכס", אומר בוקובזה. "שיפצנו אותו ואחרי ארבעה חודשים כבר היה לנו מנהל אמנותי. בשלב הזה נפל לנו אסימון, מה שאנחנו עושים זה סיפור של דור".

"קראנו לזה בהתחלה 'מערכת הפעלה שכונתית' רק כדי להסביר לעצמנו את הרעיון", מצטרף שרז. "הבנו שהמרחב השכונתי הוא תשתית חומרה שאפשר לצקת לתוכה הרבה דברים. בשלב הזה התחלנו להתעסק עם בנייני קהילה ויצרנו רשת של בניינים שאנשים חיים בהם בשכנות משמעותית. התחלנו להפריח בלוני ניסוי בעסקים קטנים, בחינוך, בתרבות, קיימות וכל הזמן הצטרפו עוד ועוד early adopters שרצו לקחת חלק. כל הזמן עלינו עוד מדרגה כדי להסתכל על התמונה הגדולה, שמאפשרת לדבר הזה לקרות יותר מהר, ולשאלה איך מייצרים מודל עסקי בר קיימא".

לא מפחדים מג'נטריפיקציה

האם אפשר באמת להפקיד שכונה בידי חברה פרטית שתציע מעין חבילת חיים? האם אפשר באמת לייצר בצורה הזאת קהילה אמיתית רב- גונית? "את יודעת, כולם מדברים על קהילה, משתמשים בזה כגימיק תקשורתי או מיתוג", עונה בוקובזה. "לכן, אמרנו שאנחנו רוצים להבין בצורה מאוד עמוקה מה אנחנו עושים, כי יש בזה המון אחריות להפיץ את המודל הזה לעוד מקומות בעולם. אנחנו רוצים להניח תשתית בשכונות שתאפשר לאנשים להגשים את החלומות שלהם, ליזום רעיונות ולבנות את העתיד שלהם. השיעור שלנו היה להבין שאנחנו יכולים להשפיע על החיים שלנו, אבל אנחנו לא יכולים או צריכים לבנות קהילה, אנחנו עושים את הדברים מלמטה".

בשכונת שפירא הדעות הנוגעות לפעילות של venn חלוקות. מצד אחד חברי הקהילה, שפגשנו בסיבוב בשכונה, סיפרו על תרומה ניכרת לאיכות החיים שלהם, בין היתר ביכולת ליזום רעיונות שונים באמצעות venn, לבטא את עצמם במרחבים המשותפים. אחרים תיארו את סגנון החיים בדיור השיתופי נוח ומעצים, גם אם יחידות הדיור עצמן קטנות. מצד שני, בקבוצות הפייסבוק של השכונה באים לידי ביטוי קולות אחרים, אף נשמעו קריאות לחרם על הפיצרייה השכונתית, לאחר שהבינו תושבי השכונה שמאחורי הפיצה עומדת venn, שעזרה ליזמים לממש את המקום.

ישנם קולות בשכונה שאומרים "אנחנו לא רוצים לחיות בהכול כלול ברודוס". איך אתם מתמודדים עם תגובות ציניות?

שרז: "זה תהליך שהוא כל הזמן בתנועה. בהתחלה היינו בתוך עצמנו ולמדנו, הייתה נקודה שבה נהיינו כבר משמעותיים ציבורית ועדיין לא הבנו את האחריות שיש עלינו לדברר את זה ציבורית".

בוקובזה: "ישבנו עם אנשים שהיו מאוד ציניים כלפי venn. גם מול משקיעים שחייכו בנחמדות ואמרו: 'אתם נורא חמודים וצעירים אבל זה לא הולך לקרות'. חלק מהמשקיעים האלה חזרו כי רצו להשקיע בשלבים מאוחרים יותר, אבל השווי של החברה כבר היה מאוד גבוה".

עד לאחרונה לא היה לכם עמוד פייסבוק, האתר שלכם עלה לאוויר הקיץ, הכול נעשה מתחת לרדאר. אולי הדיסקרטיות שבה פעלתם הייתה טעות?

שרז: "כל דבר חדש גורר דיבור ושמועות. לפני שנה התחלנו להיפתח לתוך השכונה ואנשים הוזמנו לשאול אותנו שאלות, גם קשות. כל שבוע יש לי פגישות עם אנשים בשכונה, גם עם אנשים שבהתחלה היו עם איזו התנגדות, אבל כשיש מפגש פנים מול פנים ולא שמועות מבינים שיש ערך ענק ב-venn. דווקא בקהילה הוותיקה אני רואה חיבור נורא חזק למה שאנחנו עושים. לדוגמה, פתחנו בית מדרש שכונתי, כי יש המון שומרי מסורת, ופתאום בוכרי בן 60 וצעיר בן 20 יושבים ומדברים. הייתה הבשלה ודיוק. לקחנו את הזמן כי רצינו קודם להוכיח שזה עובד בקנה מידה קטן. לכן גם הראיון הזה קורה רק עכשיו, חברות אחרות היו עושות אותו כבר לפני שלוש שנים".

אתם מדברים על קול של דור, ונראה לי ששקיפות זה אחד הדברים הכי חשובים לדור שלנו, לא?

בוקובזה: "מצד שני, אנחנו אולי מנסים לתקן בעיה אחרת של הדור שלנו. הרי זה נורא קל להגיד 'אני הולך לעשות משהו' עוד לפני שיש לך עובדה אחת בשטח, אנחנו רצינו קודם לעשות".

יש גם מי שטוענים שמאז שנכנסתם מחירי הדיור במגמת עלייה, הם קוראים לזה תהליך מואץ של ג'נטרפיקציה. זה מה שצפוי גם בשכונות הבאות שתיכנסו אליהם?

שרז: "ג'נטרפיקציה זה סיפור של השתנות והתחדשות של מרחב עירוני. אלה תהליכים שקורים ויש להם צדדים חיובים יותר ופחות. הצד הפחות חיובי זה שמחירי השכירות מאמירים, ויש תושבים שמוצאים עצמם נבעטים מהשכונה.