זה היה עשור של עליות מחירים בנדל"ן. כל המדינה נהנתה, או סבלה, תלוי באיזה צד אתם, מעליות מחירים מסיביות. אבל באזורים מסוימים נרשמו עליות חריגות גם יחסית למגמה.
בדקנו בעזרת לוח מדלן מהן השכונות שערך הדירות בהן זינק באופן מטאורי. השכונות שבהן המחירים הממוצעים לא מזכירים בכלל את מה שהיה לפני עשור.
"אנחנו רואים שדווקא תמ"א 38, שספגה הרבה ביקורת (מוצדקת ברובה) על כך שהיא לא מגיעה לערי הפריפריה, כן הצליחה להביא משקיעים גם מחוץ לגוש דן, תוך כדי שהיא תורמת לחידוש שכונות ותיקות ומוזנחות", אומר טל קופל, המשנה למנכ"ל מדלן.
לדבריו, אחת הסיבות המרכזיות הנוספות לעליה בביקוש ובערך הדירות היא שיפור במצב התחבורה. "מטרונית, רכבת קלה, רכבת ישראל וגם שבילי אופניים חדשים - כל אלה מקצרים את זמני הנסיעה לאזורי התעסוקה בצורה משמעותית, שמאפשרת בחירה רחבה יותר של מקום המגורים בצורה שלא תלויה רק במרחק ממקום העבודה".
עם זאת, מבט על השכונות מראה שיש עוד דרך ארוכה לעשות בנושא החברתי, בכל הנוגע לשגרת החיים של תושבי השכונות ולמוניטין השלילי שיצא לחלקן. "שני הנושאים האלו עדיין מהווים כיום חסם בפני הפיכת חלק מהשכונות האלו מכאלו שטובות בעיקר למשקיעים, לשכונות שקל ונעים לגדל בהן משפחה", אומר קופל.
הדר הכרמל, חיפה
דירות 3 חדרים 2010: 327,000 שקלים
דירות 3 חדרים 2020: 720,000 שקלים
עלייה באחוזים: 99%
תשואת שכירות ממוצעת: 3.5%
אם שכונת הדר הכרמל, שנמצאת בתפר בין העיר התחתית והכרמל, הייתה שכונה תל אביבית - סביר להניח שמחירי הנדל"ן בה היו מהגבוהים בישראל. לצד הרחובות המסחריים הראשיים, עדות להיותה חלק ממרכז העיר הוותיק, יש בשכונה רחובות צרים, מוצלים, עם בתי קפה, מסעדות ועסקים אופנתיים נוספים. הרחובות האלו מאופיינים בבנייה נמוכה יחסית, ויש בהם לא מעט מבנים בעלי ערך אדריכלי.
סטודנטים רבים מהטכניון ומאוניברסיטת חיפה, או סתם בליינים צעירים, בוחרים לגור בשכונה - מה שאומר שהדרישה לשכירות גבוהה והדירות בה לא נשארות ריקות במשך זמן רב.
עם זאת, האוכלוסייה הוותיקה שגרה בשכונה היא ממעמד חברתי נמוך, ורבים מעידים על תחושת ביטחון אישי נמוכה, כך שכרגע היא עדיין לא מתאימה למשפחות צעירות.
כפר שלם, תל אביב
דירות 3 חדרים 2010: 837,000 שקלים
דירות 3 חדרים 2020: 1,500,000 שקלים
עלייה באחוזים: 80%
תשואת שכירות ממוצעת: 3.2%
מחירי הנדל"ן האסטרונומיים למגורים ועסקים בחלק של תל אביב שממערב לאיילון הביאו לכך שדווקא מזרח העיר, אזור שסבל - וסובל - מבעיות חברתיות, חווה בשנים האחרונות פרץ של פיתוח מואץ. אזורי התעסוקה ביגאל אלון ובשדרות ההשכלה מתפתחים, פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי צצים ברחבי יד אליהו, ביצרון הפכה לשכונה של משפחות צעירות ואמידות, ובמקביל נסללו שבילי אופניים ונפתח גשר יהודית - גשר להולכי רגל ולרוכבים בלבד שמחבר את מזרח ומערב העיר בצורה נוחה ונעימה.
התנופה הזו לא פסחה גם על כפר שלם, שכונה שידוע בעיקר באזור הפחונים בחלק הצפון-מזרחי שלה. גובה הפיצוי על פינוי הפחונים, שארית מהכפר הערבי סלמה ששכן במקום לפני קום המדינה, שנוי במחלוקת כבר עשרות שנים - ולכן הם נותרו על כנם. למרות זאת, בעשור האחרון קודמו ומקודמים בשכונה, הממוקמת בקצה הדרום מזרחי של העיר, לא פחות מ-18 פרויקטים של בנייה חדשה ושל תמ"א 38. 4 מתוכם כבר הסתיימו, והיד עוד נטויה.
בתוכנית המתאר של תל אביב (תא/5000) הוגדרה השכונה כאזור המיועד להתחדשות עירונית, כך שהעירייה מעודדת פרויקטים של פינוי בינוי בסביבה, עם בנייה של עד 15 קומות. גם תוכניות תחבורה שונות צפויות להעלות את ערך הנכסים בשכונה: הקו הסגול של הרכבת הקלה, שאמור להתחיל לפעול בסביבות 2027, יקצר עוד יותר את המרחק מכפר שלם למוקדי התעסוקה והבילוי במרכז העיר, ולמי שמעדיף לדווש - אוטוסטרדת האופניים הבינעירונית של גוש דן, "אופנידן", אמורה לעבור בגבולותיה.
מרכז העיר, נתניה
דירות 3 חדרים 2010: 850,000 שקלים
דירות 3 חדרים 2020: 1,390,000 שקלים
עלייה באחוזים: 63%
תשואת שכירות ממוצעת: 3.3%
מחירי הדירות במרכז נתניה מעולם לא היו מהנמוכים בארץ, אבל דווקא ערכי הקרקע הגבוהים הם אלו שמשכו אליו בעשור האחרון יזמים שונים, שהפכו את בעלי הנכסים בו לברי מזל. לא פחות מ-50 פרויקטים חדשים של תמ"א 38 ובנייה חדשה, ובהם כ-1,200 דירות חדשות, קודמו ומקודמים באזור, אבל זה לא הסוף: כ-80 פרויקטים נוספים מתוכננים בשכונה, 32 מהם כבר בתהליכים מתקדמים. בסך הכל אמורות להתווסף לאיזור לא פחות מ-2,800 דירות חדשות, מה שצפוי לשנות את פניו לחלוטין.
ואפשר להבין למה: באופן כללי, נתניה עוברת בשנים האחרונות תהליך פיתוח מאסיבי, במסגרתו הוקמו שכונות חדשות ופותחו אזורי תעסוקה חדשים. במקביל, למרות שחלקים ממרכז העיר עדיין סובלים מהזנחה, אסור לשכוח שהוא עדיין תוסס ומלא חיים, קרוב לים, ויש בו המון אופציות מסחר ובילוי.
מרכז ודרום מערב העיר, בת ים
דירות 3 חדרים 2010: 803,000 שקלים
דירות 3 חדרים 2020: 1,364,000 שקלים
עלייה באחוזים: 70%
תשואת שכירות ממוצעת: 3.2%
אחרי עשורים של הזנחה ושקיעה, העשור האחרון סימן את פריחתה של בת ים. למעשה, מבין כל ערי גוש דן, בת ים חוותה את עליות מחירי הנכסים החדות ביותר. זה לא פלא: למרות שהיא שומרת על רמת מחירים סבירה עד נמוכה, בת ים ממוקמת בלב אזורי הביקוש ובקרבת מוקדי תחבורה ראשיים - נתיבי איילון, רכבת ישראל ובקרוב (2022, אם הכל ילך כמתוכנן) גם הרכבת הקלה, שהקו האדום שלה יחצה את העיר ויחבר אותה לתל אביב, רמת גן, בני ברק ואפילו פתח תקווה.
רעיון האיחוד עם תל אביב, שנדחה ל-2023, בניית פארק העסקים החדש ועליות המחירים ביפו השכנה, תרמו גם הם לביקוש במרכז העיר. כ-9,000 עסקאות נחתמו בעשור האחרון בשכונות המרכז ודרום מערב. מאחר שרוב מרכז העיר מורכב מבניינים ישנים, עם תחילת מימושם של כמה פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי באזור מספר העסקאות שנערכות בו החל לטפס - ואיתו מחירי הדירות. כיום יש כ-100 פרויקטים של התחדשות עירונית באזור כולו, ובהם כ-2,000 דירות.
קרית מוצקין הוותיקה, קרית מוצקין
דירות 3 חדרים 2010: 432,000 שקלים
דירות 3 חדרים 2020: 825,000 שקלים
שינוי באחוזים 90%
תשואת שכירות ממוצעת: 3.4%
מוצקין הוותיקה נחשבה מאז ומתמיד לאחת השכונות האיכותיות באיזור הקריות, וכאשר ביקושים גבוהים וצמיחה בכמות האוכלוסייה פוגשים בהיצע דירות דליל יחסית - התוצאה היא עלייה של כ-90% במחירים בעשור האחרון.
בין הסיבות לביקושים הגבוהים ניתן למנות את מיקומה המרכזי של השכונה (בין כביש 4 לתחנת הרכבת), רמות המחירים הנוחות יחסית והעובדה שמערכת החינוך בה היא הטובה ביותר באזור.
גם העתיד נראה מבטיח: לקריית מוצקין התווספו כ-10,000 תושבים חדשים בעשור האחרון, והיא צומחת בקצב מהיר (3% בשנה). עתודות הקרקע של העיר קרובות למיצוי, מה שהביא לעצירה כמעט מוחלטת של הבנייה החדשה בה (ולעליית הביקוש) עד שפרויקטים של תמ"א 38 התחילו להתממש בשנים האחרונות. כ-60 פרויקטים של תמ"א 38 ובהם כ-1,000 דירות נבנו ונבנים כיום בעיר, וכ-30 פרויקטים נוספים נמצאים בהליכי תכנון ורישוי.
קרית ים א'-ג', קרית ים
דירות 3 חדרים 2010: 334,000 שקלים
דירות 3 חדרים 2020: 667,000 שקלים
עלייה באחוזים: 99%
תשואת שכירות ממוצעת: 4.1%
כשמדברים על קריית ים צריך לזכור דבר אחד חשוב: אמנם רוב הבנייה בשכונותיה הוותיקות היא של שיכונים ישנים, אבל רובם נמצאים במרחק הליכה מחוף הים, וחלקם - אלה שנבנו בקו הראשון - נמצאים במרחק של כ-200 מטר מהחוף. מאחר שבשנת 2005 יצאה תקנה שאוסרת על בנייה במרחק של פחות מ-300 מטר מהחוף, אין פלא שיותר מ-30 פרויקטים שונים של התחדשות עירונית ובנייה חדשה יצאו לדרך בשכונות האלו ב-7 השנים האחרונות, ושהן נמצאות בין האזורים מניבי התשואה הגבוהה ביותר בישראל.
בשכונות הוותיקות עצמן, שנמצאות בחלקה המערבי של העיר, עדיין לא קרו שינויים יוצאי דופן - הן עדיין סובלות מהזנחה והאוכלוסייה בהן מוחלשת. מצד שני, המטרונית שנפתחה בשנת 2014 שיפרה את הנגישות של קרית ים לאזורי התעסוקה בחיפה ובסביבה, ובניית שכונות חדשות בעיר הביאה עמה אוכלוסייה צעירה ואמידה יותר. גם העתיד נראה מבטיח: בשנת 2019 אושרה תוכנית מתאר חדשה לעיר, שמתרכזת בעיקר בפיתוח אזורי מסחר, תעסוקה ותיירות לאורך הרחובות הראשיים שחוצים את השכונות הוותיקות והטיילת, תוך כדי שמירה על נוף פתוח לים עבור תושבי הסביבה.
שכונת רמב"ם, ראשון לציון
מחיר דירת 3 חדרים 2010: 805,000 שקלים
מחיר דירת 3 חדרים 2020: 1,386,000 שקלים
עלייה באחוזים: 72%
תשואת שכירות ממוצעת: 3.5%
שכונת רמב"ם, אחת השכונות הוותיקות במרכז ראשון לציון, נחשבת למבוקשת על ידי זוגות צעירים, רווקים ומשפחות. אפשר להתנייד בתוכה ובסביבתה בקלות ללא רכב, והיא קרובה מאוד למוקדי הבילוי והפנאי במתחם הרובע וברחובות המרכזיים של העיר, הרצל ורוטשילד, בהם ניתן למצוא חנויות, מרכזים מסחריים, פאבים ומסעדות. שימור האתרים ההיסטוריים בשכונה - היקב, בית הכנסת הגדול, מדרחוב רוטשילד, בניין העירייה וגן העיר - הפך אותה למטופחת ונעימה יותר. במקביל, השכונה נהנית מגישה נוחה ומהירה לצירי תנועה בינעירוניים, לתחבורה ציבורית ולתחנה המרכזית.
בשכונה יש היצע לא מבוטל של בנייה חדשה בעקבות ריבוי פרויקטים של תמ"א 38 - כ-40 פרויקטים בשלבי תכנון ובנייה. עם זאת, המחירים בה עדיין נחשבים נוחים יחסית לשאר שכונות מרכז העיר, ופוטנציאל ההתחדשות העירונית עדיין גדול, מה שהופך אותה ליעד מועדף על משקיעים.
שכונה ד' באר שבע
מחיר דירת 3 חדרים 2010: 338,000 שקלים
מחיר דירת 3 חדרים 2020: 668,000 שקלים
עלייה באחוזים: 97%
תשואת שכירות ממוצעת: 3.8%
שכונה ד' היא סוג של נס גלוי. הבניינים בה מוזנחים, הרחובות גם מוזנחים וגם נעדרי צל, והמוניטין הכללי שלילי ביותר - ועדיין, מדובר בלהיט.
הקירבה של השכונה לאוניברסיטת בן גוריון ממשיכה להביא לשכונה סטודנטים שמחפשים לגור קרוב למקום הלימודים, מה שמושך אליה משקיעים ומוביל גם לפתיחת מקומות בילוי חדשים - אבל לא עוזר לה להתחדש. ערכי הקרקע בשכונה עדיין נמוכים, כך שליזמים לא משתלם לבצע בה פרויקטים של התחדשות או לבנות בניינים חדשים, והיא נותרת ישנה ומוזנחת. היצע הדירות בשכונה עונה על הביקוש מצד הסטודנטים שמגיעים מדי שנה לעיר - שכן היעדר מקומות תעסוקה אטרקטיביים בבאר שבע מביא לכך שהסטודנטים החדשים פשוט מחליפים את אלה שסיימו את לימודיהם ועזבו. לפיכך, למרות (או בגלל) שהשכונה מוטת משקיעים, היא נותרת כפי שהיא - ולא מתחדשת, מתפתחת ומתאימה עצמה לאוכלוסיות נוספות, כמו משפחות צעירות.
קרית היובל, ירושלים
מחיר דירת 3 חדרים 2010: 800,000 שקלים
מחיר דירת 3 חדרים 2020: 1,365,000 שקלים
עלייה באחוזים: 70%
תשואת שכירות ממוצעת: 2.8%
קריית היובל, הממוקמת בדרום מערב ירושלים, הוקמה בתחילת שנות ה-50' של המאה שעברה ואוכלסה על ידי אוכלוסיות מגוונות, משלל מעמדות חברתיים-כלכליים. עם השנים, כאשר נבנו בעיר שכונות חדשות כמו רמת דניה ורמת שרת, האוכלוסייה האמידה של קרית היובל עברה אליהן והשכונה עברה תהליך של שקיעה והזנחה. במקביל, האזור סביבה דווקא המשיך להתפתח: הוקמו שכונת מלחה והקניון שלה, אצטדיון טדי, גן החיות התנ"כי, אזור התעסוקה "הגן הטכנולוגי" ועוד. פתאום, השכונה מצאה את עצמה במיקום די מרכזי בעיר.
העירייה הגדירה חלקים נרחבים מהשכונה ככאלה שמיועדים להתחדשות עירונית במסגרת פינוי בינוי ואישרה בנייה גבוהה מאוד יחסית לאזור - מה שמושך יזמים חזקים לנסות ולהוציא פרויקטים לפועל. הבנייה הגבוהה מתאפשרת בעיקר בזכות קווי הרכבת הקלה שצפויים להקיף את השכונה בעתיד, ויאפשרו להכניס לשכונה כמות גדול של אוכלוסייה חדשה מבלי להרחיב את הכבישים. הרכבת הקלה גם צפויה לשפר פלאים את נגישות השכונה למרכז העיר, בית החולים הדסה עין כרם, אזור התעסוקה שנבנה בכניסה לעיר ועוד.
כבר היום עוברות לשכונה לא מעט משפחות צעירות, ויש בה לא מעט בנייה חדשה - כ30 פרויקטים נמצאים בבנייה או בתכנון. בנוסף לכך, סטודנטים רבים בוחרים לגור בקרית היובל בזכות הקרבה היחסית לקמפוס גבעת רם של האוניברסיטה העברית ודמי השכירות הנוחים. העניין הגובר בשכונה הביא גם למאבק על אופיה בין האוכלוסייה החילונית, שמאכלסת את רובה, ובין אוכלוסייה חרדית שהחלה לעבור אליה בשנים האחרונות.
רמת רבין, כרמיאל
מחיר דירת 3 חדרים 2010: 527,000 שקלים
מחיר דירת 3 חדרים 2020: 1,012,000 שקלים
עלייה באחוזים: 92%
תשואת שכירות ממוצעת: 3%
רמת רבין, שנמצאת בדרום כרמיאל, היא השכונה המבוקשת ביותר בעיר, ומובילה באופן קבוע בכמות העסקאות שנערכות בה מדי חודש. השכונה הוקמה בסוף שנות ה-90' ותוכננה כך שקל ונוח להגיע לכל מקום בה - לפארקים, לגני הילדים ולגינות הציבוריות - מה שהפך אותה לפופולרית במיוחד בקרב משפחות צעירות. למעשה, השכונה כה מבוקשת, שהבנייה החדשה בה עדיין נמשכת.
כרמיאל, שבאופן כללי נהנית מקרבה יחסית למקומות תעסוקה בסביבתה, קיבלה חיזוק גדול לרמת הנגישות שלה בשנת 2017, עם הקמת תחנת הרכבת בצפון העיר. הרכבת מקצרת את זמני הנסיעה לאזורי התעסוקה בחיפה לכ-40 דקות בלבד, מה שהעלה את מחירי הנדל"ן בעיר כולה לאחר שאלה צנחו לאורך שנות ה-2000 בעקבות מלחמת לבנון השנייה (2006) והמשבר הכלכלי העולמי (2008).