הפקקים והמחירים מכריעים את החלום: השאיפה של ישראלים רבים לגור בווילה מתפוגגת לנוכח המחירים המאמירים, עלויות האחזקה הגבוהות והפקקים המתארכים בדרך לעבודה. התוצאה: רבים החליפו את החלום על צמוד קרקע במציאות שבה הם גרים בדירה במגדל עם נוף לים או לשדות הפתוחים.
גינה ירוקה וגדולה, ילדים מקפצים על טרמפולינה, מחסן ועליית גג, התחלפו בלובי מטופח עם שומר, חדר כושר מתוחזק, מעלית שקופה ומכולת הפתוחה 24/7. בין מעדיפי המגדלים אפשר למצוא לא מעט משפרי דיור מבוגרים, שילדיהם עזבו את הבית, כמו גם משפחות צעירות המעדיפות לשמור על מיקום מרכזי וגישה נוחה למרכזים הקהילתיים, החינוכיים והתרבותיים בשכונה צפופה ועשירה בפעילויות.
כתוצאה מכך, שיעור צמודי הקרקע מכלל התחלות הבנייה צנח מ–48% ב–2007 ל–27% ברבעון השלישי של 2017. עם זאת, צמודי הקרקע לא נעלמו כליל, וכשבוחנים את מספר התחלות הבנייה של מבנים אלה מגלים כי הוא נותר יציב בעשור האחרון — כ–15 אלף יחידות בשנה. בנוסף, ניכר כי בשנים האחרונות הקוטג'ים אינם רק נחלתם של קבוצות מסוימות באוכלוסייה, והם גלשו משכונות היוקרה והמושבים בפריפריה, לשכונות רגילות ברחבי הארץ. לפיכך, נראה שהחלום לא נגוז, אלא רק עבר דירה.
וילה חדשה בתל אביב ב–12 מיליון שקל
ואולם כיום, כדי למשוך קונים לווילות ולקוטג'ים במרכז, נאלצים היזמים והמשווקים לבחור פרויקטים שיצדיקו את המחיר הגבוה, ויוכיחו ייחודיות בהשוואה למגדלים. כך למשל, בשכונת תל ברוך היוקרתית בתל אביב, מציעה נתנאל גרופ וילות למכירה — ולכל אחת יש שלושה מפלסים ומרתף. הן מתוכנות כך שיהיה בהן מקום לקליניקה, סטודיו או חדר טיפול לדיירים או להשכרה.
בנוסף, הווילות בפרויקט יהיו תחומות במרחב המיועד לדיירים, שלהם תהיה גישה משותפת לבריכה, לחדר הכושר ולספא. כך, למעשה, מנסים היזמים להבטיח את היתרונות של שכנות, קבלת שירותים ותחזוקה משותפת וחללים משותפים כמו בבניין יוקרה. בית במיזם יעלה כ–12 מיליון שקל, לשטח בנוי של 320 מ"ר.
"הפרויקט מציע פרשנות חדשנית לאיכויות של מגדל יוקרה ולאיכויות הקהילתיות של בנייה רוויה, בצמודי קרקע מוקפדים", מסביר מיכאל נתנאל, סמנכ"ל שיווק בקבוצת נתנאל. "בנייה רוויה אמנם מאפשרת קצב מכירות גבוה הרבה יותר ודורשת פחות אורך רוח, אבל הערכנו כי דווקא בגלל מצוקת הקרקעות במרכז, ומדיניות עיריית תל אביב לא לקדם תוכניות לצמודי קרקע, כדאי להקים את המיזם הזה. זה מוצר ייחודי שנכחד, ודווקא בגלל זה הדירות האלה עשויות לעלות את ערכן. מיעוט בעתודות קרקע מבטיח לנו ביקוש. אנחנו לא הרבה מעבר לרמת המחירים באזור. למעשה, אנחנו ברף העליון".
נופי ישראל משווקת ברמת גבעת זאב בירושלים פרויקט עממי יותר. גם במיזם זה מדגישים את הממד הקהילתי ואת האוכלוסייה שאליה פונה המיזם. הם מתכננים שיתופי פעולה בין השכנים ומקומות מפגש שייווצרו עבורם בשכונה. כך, מלבד אפשרות לבחור תכנון המתאים להם מבין תשע תוכניות אדריכליות שונות, ניכרת השקעה במרחבים הציבוריים המשותפים. בשכונה נבנים מגרשי טניס וסקווש, קאנטרי קלאב, מרכז מסחרי ומבנים למערכת חינוך פרטית. המטרה: למשוך כמה שיותר יהודים מבוססים מחו"ל, כדי להבטיח שכונה עם שיעור גבוה של תושבי חוץ או עולים שיטוו בניהם חיי קהילה יהודית משותפים. וילה בפרויקט מתומחרת החל ב–5.5 מיליון שקל.
בפרויקט בשהם של קבוצת משולם לוינשטיין מציעים לרוכשים לבחור בין שלושה מודלים תכנוניים, שעוצבו על ידי האדריכלית קיקה ברא"ז, שתיכננה בין היתר את מגדלי שרונה. מחיר לבית צמוד קרקע בן 6 חדרים ומרתף, מתחיל ב–4.1 מיליון שקל.
המודלים המשולבים של היזמים בפריפריה
בניגוד למרכז, בפריפריה הנוף והקהילתיות אינם מספיקים, ופרויקטים של צמודי קרקע נדרשים לשמור גם על כדאיות כלכלית ליזם ולרוכש. כדי להתמודד עם האתגר יש ליזמים בפריפריה שני מודלים עיקריים: הראשון הוא תכנון מתחם גדול ומגוון, המשלב בנייה רוויה וצמודי קרקע. כך למשל, חברת שרביב מקימה בגבעת אלונים בקרית אתא פרויקט שבו מוצעים באותו מתחם מגדלים בני 10 ו–18 קומות, לצד בנייני נמוכים. פרויקט דומה, שמקימה חברת דונה, מקודם בכרמי גת בקרית גת. שם, לצד מגדל של 23 קומות וחמישה בניינים בני שש קומות, מקדמת החברה גם מתחם פרימיום, שבו משווקים קוטג'ים דו־משפחתיים ב–2.25–2.5 מיליון שקל.
"אנחנו יכולים לספוג קצב רכישה אטי יותר של בתים פרטיים, מפני שיש לנו היצע מקביל בבניינים שנמכר במתחם בקצב טוב", מסביר אליהו כהן, מנהל השיווק של דונה. "מלכתחילה כשפונים לצמודי קרקע מבינים שזה מוצר יקר יותר והקהל שלו מצומצם, אבל כשיש תמהיל נכון אפשר לקחת על עצמך את האתגר. כחברה הגיוון הזה חשוב לנו ואנחנו יודעים לראות את המכלול שהמתחם מסוגל להציע".
כהן מתייחס גם לדלות המכרזים והיצע הקרקעות הנמוך בשוק לנוכח ניתוב קרקעות המדינה למחיר למשתכן: "כשיש מחסור בקרקעות בשוק, אתה ניגש למה שאתה יכול, ומתמודד עם הקושי שנוצר".
האסטרטגיה השנייה שבה משתמשים היזמים הבונים צמודי קרקע נוגעת ליצירת מודלים חדשים בבנייה ובתכנון, שיבטיחו את איכויות המרחב והפרטיות של הווילות, אך יאפשרו הורדת מחירים. כך למשל, בפרויקט של דונה בעפולה הירוקה ובפרויקט של גלעד מאי במצפה רמון החליטו לשמור על גודלי דירות סטנדרטיים ורמת מחירים נמוכה באמצעות שיווק שתי דירות במבנה דו־קומתי, תוך שמירה על פרטיות כמו בווילה. לכל אחת מהדירות כניסה נפרדת ואיכויות של בית פרטי. בקומה הראשונה מוצעות דירות גן ובשנייה דירות גג, לכל דירה חצר או מרפסת רחבה.
בפרויקט של דונה בכרמי גת החברה מציעה מבנה של שלוש יחידות דיור: שניים עם גינה ודירת גג מרווחת. "זה לא וילה ולא בית דו־משפחתי, אלא מודל חדש השומר על פרטיות מצד אחד, ועל מחיר סביר ביחס לשוק מצד שני", מסביר כהן.
ביישובים הערביים לא עוצרים את צמודי הקרקע
"התמונה בעניין צמודי הקרקע במרכז השתנתה, בעיקר בגלל הצפיפות והיעדר עתודות קרקע, אבל ביישובי הצפון בית צמוד קרקע הוא עדיין הגשמת החלום של רבים. מי שמתגורר בצפון מחפש את איכות החיים ואת סגנון החיים הכפרי יותר, את הקרקע, האוויר הצח והנוף הפתוח", מסביר גלעד יפרח, מנכ"ל חברת גלעד מאי, הבונה צמודי קרקע בקצרין, חצור הגלילית ובית שאן.
ואכן, ביישובים המבקשים לשמור על אופי כפרי, ובהם פרדסיה, ראש פינה, פרדס חנה־כרכור, קדימה־צורן וכפר יהושע, יש יציבות במספר התחלות הבנייה של בתים צמודי קרקע. לעומת זאת, בערים במרכז חלה ירידה במספר צמודי הקרקע הנבנים מדי שנה. בתל אביב חלה ירידה של 35% בין 2010 (אז נבנו 166 דירות) ל–2016 (109 דירות). בנתניה הוקמו 127 צמודי קרקע ב–2010, ואילו ב–2016 רק 89 — ירידה של 30%.
בהוד השרון הירידה היתה חדה אף יותר: מ–139 התחלות בנייה של צמודי קרקע ב–2010 ל–52 בלבד ב–2016 — 63% פחות. בהרצליה חלה בעשור האחרון ירידה של 50%, ואילו בנס ציונה היתה ירידה של 65%. בערים אלה חל בהתאמה גידול ניכר בבנייה לגובה. המטרה: לענות על הביקוש הרב למגורים במרכז. במקביל, קודמו באזורים אלה מיזמי התחדשות עירונית שאיפשרו הוספה של דירות.
עם זאת, במרכז יש ערים שבהן התחלות הבנייה של צמודי הקרקע בעשור האחרון נותרו בעינן, והתוכניות העירוניות איפשרו ואף עודדו התפתחות של שכונות עם בתים צמודי קרקע. הדבר ניכר בירושלים, נתניה, אשקלון ורחובות. עוד בולטים בגידול בהתחלות הבנייה של צמודי קרקע הם היישובים הערביים והבדואיים. למרות מצוקת הקרקעות ביישובים אלה וההתמודדות של הרשויות עם תופעות רחבות של בנייה בלתי־חוקית, הם משמרים בנייה מסורתית שבה בני המשפחה והחמולה גרים בקרבה.
כך למשל, ברהט נבנו 2,797 צמודי קרקע בין 2007 לרבעון השלישי של 2017, בסח'נין כ–2,200, בשפרעם 1,600 ובכפר מנדא 1,400. לעומת זאת, ברעננה הוקמו באותה תקופה 563 בתים כאלה, ברחובות 940 ובפתח תקוה 920 יחידות. אלה שלוש ערים שחלה בהן בעשור האחרון תנופת בנייה ניכרת.
"בצפון ובדרום עדיין יש דרישה לצמודי קרקע וצורת המגורים הזאת מתאימה לרוח האזור ולאוכלוסייה המקומית", מסביר יהודה כתב, מנכ"ל חברת נאות אמיר, המקדם את פרויקט נאות צהלה הכולל צמודי קרקע בירוחם. "מחירי הווילות בירוחם נמוכים מבתים בבנייה רוויה בבאר שבע הסמוכה, ולכן הם חלופה עבור צעירים תושבי הדרום המעוניינים לרכוש בית ולא יכולים להרשות לעצמם דירה חדשה בבאר שבע".
מנגד, יפרח מסביר כי "במשך שנים נבנו בפריפריה רק צמודי קרקע, בתים שהם מראש יקרים יותר ויש להם גם הוצאות תחזוקה גבוהות. צמוד קרקע אינו תמיד מתאים לזוג צעיר שרק מתחיל את החיים שלו בתקציב מוגבל, אבל רוצה להישאר קרוב למשפחה ולחברים".
ואכן המגדלים מחלחלים גם לערי הפריפריה, ויש הטוענים כי הדבר נובע בעיקר מניסיון להתחקות אחר סגנון הבנייה בערים הגדולות והמתקדמות — ולא מתוך ניסיון להוריד את המחירים, לשמר ערכי טבע או לקדם רעיונות של עירוניות. המגדל מאפשר לרוב גישה קלה יותר למרכז העיר ולמוקדי מסחר ובילוי, ומאפשר להשתחרר מהעול הכרוך בתחזוקת צמוד קרקע. "מגדל זה סמל סטטוס, זה מעמד, ותחושה של יוקרה", אומרים משווקים בפריפריה. אפילו בקיסריה הכריזו באחרונה על שיווק דירות בבניינים, נמוכים אמנם — אבל יש בכך כדי להצביע על עוצמת המגמה.
תוכנית הדיור הממשלתית מחיר למשתכן מעודדת אף היא שכונות הנבנות לגובה, בין היתר מתוך חשיבה ארוכת טווח על קצב הגידול האוכלוסייה, הצפויה להכפיל את עצמה עד 2048. עם זאת, מכרזי מחיר למשתכן מיועדים לבנייה רוויה, גם בפריפריה, בעיקר כדי להבטיח כדאיות כלכלית ליזם, ולאפשר לרוכשים גישה לרכוש את דירתם הראשונה במחיר נמוך.
קבוצות רכישה גם למתחמים של בתים פרטיים
חידוש נוסף שניתן לזהות בתחום צמודי הקרקע בשנים האחרונות הוא כניסה של קבוצות רכישה למתחמים של בתים כאלה. קבוצת רוכשים מתארגנת תחת יזם המאפשר רכישת קרקע ותכנון משותף של הפרויקט. קבוצות כאלה התארגנו בשנים האחרונות בתל מונד, מודיעין, עתלית, חריש ועוד.
דוד לוי, מנכ"ל שותף בקבוצת ארלוזורוב המארגנת קבוצות רכישה, מסביר: "עד היום, עיקר הבנייה של צמודי הקרקע באזור באר שבע למשל, היתה בשיטת 'בנה ביתך' — מכרזי קרקע שבהם משווקת המדינה מגרשים לבנייה עצמית. במצב כזה המכרז הוא על שטח גדול מהצרכים של הרוכש, ונטל הבנייה והפיקוח נופל עליו, אבל הוא חסר ידע וניסיון בתחום זה. הרצון העז לגור בבית פרטי מוצא מענה בקרקעות שאליהם אפשר לגשת באמצעות קבוצות רכישה, ובכך לאפשר לרוכשים פוטנציאליים לקנות בית במחירים נמוכים יותר, כשנטל התכנון והבנייה על המארגן או מתחלק בין הקבוצה כולה".
רוצים צמוד קרקע? חפשו בפריפריה מספר התחלות הבנייה של צמודי קרקע
לדברי לוי, לקבוצת רכישה המיועדת לבתים פרטיים יש יתרונות רבים על פני קבוצת רכישה המיועדת לבנייה רוויה. "בקבוצת רכישה לצמודי קרקע יש לכל רוכש יותר חופש בכל הנוגע לתכנון, בין אם בעיצוב, בבחירת החומרים או במספר החדרים", מנמק לוי. "לעומת זאת, בבניין מגורים על כל רוכש להתחשב בשאר חברי הקבוצה ויש יותר הגבלות, מוקדי חיכוך ותלות זה בזה. גם מבחינת העלויות, בצמודי קרקע אין תלות מלאה בחברי קבוצה אחרים, בניגוד לבניינים שבהם כולם צריכים להסכים אם לתכנן לובי מפואר או לא".
