תמ"א 38 - הגולם קם על יוצרו
עו"ד מרים דונין-שוב, עוסקת בנדל"ן ובתכנון ובניה
במקום לתמרץ אנשים לתחזק את בתיהם הפכה תמ"א 38 למעין מכשיר תכנוני אנטי תכנון שלא טוב לאף אחד למעט אולי יזמים. מדובר במכשיר תכנוני לקוי שצריך לעבור מן העולם.
זו תכנית מתאר ארצית שנועדה לתמרץ אנשים לחזק את בתיהם מפני רעידות אדמה אלא שעם השנים הפכה למכשיר תכנוני שיוצר טלאים. עם השנים ניסו לשכלל את התמ"א כדי לתת פתרונות שונים אלא שהיום כבר מסכלים על התמ"א כמכשיר לזכויות בניה ולא למיגון או לחיזוק. זה אנטי תכנון כי אין ראיה כוללת ולא רואים איך הבניינים האלה משתלבים במרקם העירוני.
פתאום הפכו את הדיירים ליזמים אז אם רוצים לתמרץ דייר למגן או לחזק את ביתו שיעניקו מענק כספי. הרי ממילא המקומות האמיתיים בהם קיים הצורך אין חיזוק כי זה לא נדלני ויוצא מכך שרק באיזורי הביקוש התמ"א מתממשת והדיירים החזקים ממילא מתחזקים יותר.
בהקשר זה דווקא פינוי-בינוי הוא כלי תכנוני נכון יותר כי יש בו לפחות ראיה קצת יותר רחבה מאשר טיפול נקודתי בבניין שיוצר פרונקל עירוני ויוצר בעיות. יש פתרונות אחרים.
להפקיע מהועדות המקומיות את התכנון לפרויקטים גדולים
עו"ד יוסף גיא מוסרי העוסק בנדל"ן שמשרדו מתמחה בגיבוש וליווי קבוצות רוכשים של קרקעות בהליכי תכנון
בשנים האחרונות ככל שהצורך בהגדלת היצע הדירות גדל, כך גם המתח בין הרשות המקומית למוסדות התכנון הארציים גואה. הדברים אמורים בעיקר בתכניות בסמכות ועדה מחוזית שמיישמת מדיניות תכנונית לאומית ואת הוראות המועצה הארצית לתכנון ובניה, אבל גם כשמאושרת תכנית בסמכות ועדה מחוזית שחלה על תחום רשות מקומית הכוח נשאר בידי הועדה המקומית שבסמכותה היא לעשות תכנית מפורטת ולתת מכוחה היתר בניה וכך יוצא שממועד אישור התכנית בועדה המחוזית יחלפו שנים עד שהועדה המקומית תיאות לסיים את התכנון, תסיים את הפיתוח ותאפשר הוצאת היתרי בניה. תיקון 101 הרחיב את סמכות הועדה המקומית, במטרה לקצר את הליכי התכנון אלא שבפועל המציאות הפוכה שכן הבעיה היא שהשיקולים של הועדה המקומית שבראשה עומד בד"כ ראש הרשות המקומית, מנוגדים לרוב לשיקולי מוסדות התכנון הארציים משום שהועדה המקומית, שכן הם אינם רק תכנוניים.
התוצאה היא עיכוב מימושן של עשרות אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש.
נביא 3 דוגמאות:
תכנית 1202 הוד השרון- 4,217 יחידות דיור ומאות אלפי שטחי מסחר ותעסוקה הופשרו לבניה מאז 2015 ועל פי התנהלות הרשות המקומית נראה כי התכנית המפורטת והפיתוח לא יושלמו בשנים הקרובות.
חוף התכלת, הרצליה- תכנית לבינוי של כ 11,500 יחידות דיור שמתעכבת שנים רבות במסדרונות הועדה המקומית. החלטה לקדם את התכנית התקבלה כבר ב 2007 אלא שעירית הרצליה מעכבת את התכנית זאת למרות עתירה מנהלית. וכך למרות שמדובר בתכנית שתוציא לפועל כמות אדירה של דירות שתיתן מענה לביקוש הגואה בגוש דן ספק אם תועיל פוליטית לנבחרי הציבור בהרצליה שנתונים ללחצים פוליטים מצד תושבים מקומיים וועדי שכונות למנוע בניה חדשה בעיר ולוחצים לקדם תכניות להתחדשות עירונית במקום.
דוגמא קלאסית נוספת היא תכנית שדה דב. ישנה הסכמה מצד רשויות התכנון לקדם תכנית רחבה שתספק פתרון לכ- 16 אלף יחידות דיור חדשות בתחום העיר. המשך קיומו של שדה דב מנוגד לתכניות מתאר ארציות, להחלטות ממשלה. שדה דב מתקיים ללא שום תוקף ססטוטורי הוא לא מופיע בתוכניות מתאר ארציות ושוהה שם מאז 1958 מכוח צו צבאי. למעשה כבר ב 1973 הסטאטוס שלו שונה ונקבע בתכנית 1111 שיש להזיזו משם. אולם מהלכים פוליטים של ראשי העיר תל אביב ואילת מעכבים פעם אחר פעם את קידום התכנית מטעמים שאינם תכנוניים כלל.
על מנת למנוע את הקונפליקט בין צרכי התכנון ושיקולים פוליטיים אנו מציעים שתכניות מעבר לכ- 200 יחידות ימסרו לטיפול בלעדי של הועדה המחוזית מתחילתו ועד סופו שכן שיקוליה רחבים יותר משל רשות מקומית והיא לוקחת בחשבון את ההתפתחות הטבעית וצרכי המחוז כולו מעבר לאינטרס צר של עיר כזו או אחרת. ממילא לא תהיה בהחלטה כאמור פגיעה ברשות המקומית אשר משתתפת באופן פעיל בכל ישיבות הועדה המחוזית ובדיוניה, אולם ההחלטה תהיה תכנונית גרידא.
להשליך את חוסר הוודאות הקיים בוועדות התכנון
עמית נסים, עו"ד מומחה בתחום ההתחדשות העירונית ממשרד מינצר-כרמון, נסים
וודאות תכנונית היא אבן הבסיס לפרוייקט נדל"ן בכלל והתחדשות עירונית בפרט. על בסיס הוודאות התכנונית יזמים ניגשים למכרז ומציעים הצעה מסחרית לדיירים. כשיש וודאות תכנונית יש אפשרות להציג תכנון מתקדם ככל שניתן לדיירים עובדה אשר מנטרלת התנגדויות דיירים אשר יודעים ברמת וודאות גבוהה ככל וניתן, איך תראה הדירה החדשה שלהם. יזמים מוכנים להסתכן ולהוציא כספים כאשר יש להם וודאות תכנונית שכן המשתנים שיגרמו לביטול הפרוייקט ולאובדן כספים מצטמצמים בצורה דרמטית. כעוסקים בתחום, אנחנו נתקלים מעת לעת, בחוסר וודאות תכנונית שבעטייה יזמים נדרשים לשוב ולקבל את הסכמת הדיירים לתכנון שונה משמעותי מזה שהצדדים הסכימו לו.
הדבר המשמעותי ביותר שצריך "להשליך" מהשוק הוא חוסר וודאות תכנונית שקיים בחלק ניכר מוועדות התכנון והבנייה. ככל שניתן לדעת מראש את היקף הזכויות לבנייה ואת מדיניות הוועדה ביחס להקלות, איחוד חלקות, קיר משותף, כניסה לחניון וכיוב', ניתן יהיה לתכנן ביעיליות, במהירות, לא יבוזבז כסף וזמן בתכנון סרק ובריצות הלוך ושוב לתיקוני התכניות, וכפועל יוצא יצאו יותר פרוייקטים שתקועים בוועדות במשך שנים רבות.
להשליך את המיסוי שמעמיס על בתי המשפט ומעכב פרויקטים
עו"ד דוד בסון, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בנדל"ן
ארבע מכות מיסויות שיש להשליכן:
א. בהיטל השבחה - לבטל שיטת המדרגות ולעבור לשיטת המקפצה ועל ידי כך יחסכו תשלומים כבדים ליועצים למיניהן וכן יקצרו את משך ההתדיינויות.במקום עריכת שומות רבות לזמנים שונים –כנהוג בשיטת המדרגות, תיעשה שומה אחת מרוכזת – כמו ששרר בעבר לפני שיטת המדרגות.
ב. מס שבח - ביטול כל הוראות המעבר עם סוגי האחוזים השונים (שנעים בין 50% ל 25%) ולהעמיד על שיעור אחד ורצוי נמוך כי אין כל סיבה אמיתית להעניש את בעלי הקרקעות המחזיקים אותן שנים רבות, במיסוי יקר.
ג. לבטל את מס הרכישה הגבוה - שמרחיק משקיעים משוק הנדל"ן ולמעשה הורג את השוק לגמרי כי הסתמכות על מחיר למשתכן מייבשת ומאבנת את השוק כולו. הזוגות הצעירים חשובים, אך חשוב יתר הציבור לא פחות.
ד. לבטל את החכירות מהמינהל - בעיקר העירוניות, ולהעבירן לבעלות החוכרים כמה שיותר מהר כי כבר בשנת 1975 – כשהתחילו את הרפורמה במינהל (ואיפשרו להוון החכירות, שעד אז לא היו מהוונות בכלל...) הבטיחו לסיים תוך כמה שנים, וטרם סיימו עד היום.
ה. להרוג סופית חוק מיסוי דירה שלישית שנועד בכלל לשתק כל מי שבוחר ל"התעסק" עם דירות וראוי אף לבחון שוב את ההתייחסות השלילית לבעלי יותר מכמה דירות כי יש המשקיע במניות ויש המשקיע בדירות ושניהם מזינים את הכלכלה.
להשליך את אי הבהירות לגבי תוספת שבס במרכזי מינהל
שייקה נפחא, יזם בעלי חברת סלעית היוזמת פרויקטים במכרזי"מחיר למשתכן"
תוספת שבס הפכה מקור לשחיתות. לא אחת קרה שראש מועצה אומר ליזם פלוני שהוועדה המקומית בראשה הוא עומד תיתן לו תוספת שבס (תוספת יחידות הדיור מעבר לתב"ע בהליך של הקלה), אלא ששאר היזמים המתמודדים במכרז אינם לוקחים בחשבון תוספת שבס כי במחלקת הנדסה אומרים להם שלא מקובל לתת את התוספת באותו איזור וכך אותו יזם שקיבל הבטחה מראש המועצה מרשה לעצמו להציע הצעה זולה יותר ולזכות במכרז שכן בפועל הוא קיבל את אותה תוספת לאחר זכייתו.
לטעמנו יש לשלב נספח רשות מקומית למסמכי המכרז שמבהיר האם תהיה 'תוספת שבס/ שבס-כחלון'.