מחירי הדיור מתחילים לרדת: נתון אחד שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אתמול (ראשון) שופך אור על המתרחש בשוק הנדל"ן. לפי נתוני הלמ"ס, חלה ירידה בשיעור של 0.9% במחירי הדירות החדשות. זו למעשה הפעם השנייה ברציפות שהלמ"ס מדווחת על ירידה במחירי הדירות מקבלנים, אבל הפעם יש שינוי משמעותי ומפתיע: לא הדירות בסבסוד המדינה הן אלה שמושכות את המחיר מטה, אלא דווקא הדירות שמכרו הקבלנים ב"מחיר שוק".
בניכוי הדירות החדשות בסבסוד המדינה, כלומר רק על פי מחירי הדירות החדשות שנמכרו על ידי קבלנים בשוק החופשי, נמדדה ירידת מחירים של 2.4% בחודש. מדובר בירידת מחירים יותר מכפולה מהירידה שנמדדה בשוק הדירות החדשות כולו, וזאת בעוד שבשוק הדיור בכללותו נרשמה בכלל עלייה חודשית, אמנם קטנה, אך עדיין התייקרות של 0.3%. למה הירידות מתחילות דווקא בדירות מהקבלנים?
הקבלנים צריכים להתחיל להיפטר מדירות
מתחילת 2022 ובצל העלאות הריבית אנו מקבלים מדי חודש נתונים שמעידים על האטה בשוק הדיור. בסקירה האחרונה של הכלכלנית הראשית באוצר, היא מזהה כי מכירת דירות חדשות עמדה על 2,900 דירות בחודש נובמבר, ירידה של כמעט 60% לעומת נובמבר שעבר. מניתוח של בנק הפועלים עולה כי הירידה בקצב המכירות הביאה לעלייה במלאי הדירות הלא מכורות, ואלו הגיעו לרמה של כ-50 אלף דירות.
בבנק הפועלים מסבירים שאמנם לא מדובר במלאי גבוה באופן חריג, אך הריבית הגבוהה מייקרת את אחזקת המלאי לקבלנים ועליית המלאים מעלה את ההסתברות לירידה במחירי הדירות. למעשה, כמו שהריבית מכבידה על הרוכשים, כך היא משפיעה גם על ההלוואות של הקבלנים. המימון שקיבלו מהבנקים הופך יקר יותר, וככל שמתארך זמן החזקת הדירה ריקה כך עול ההלוואה נעשה כבד יותר.
כתוצאה מכך הקבלנים נאלצים למכור את הדירות ברווח קטן יותר כדי להשיג כסף זמין, לסגור הלוואות ולייצר מקורות מימון. כשהנגיד מאותת שהריביות יישארו גבוהות גם בחודשים הבאים, ואחרי חודשים שבהם החזיקו את הדירות קרוב לחזה בניסיון לשמור על המחירים גבוהים, הקבלנים מבינים שאין להם ברירה אלא למכור את הדירות במהירות.
גם אחרי הורדת המחירים, הקבלנים מרוויחים בגדול
אך לרצות למכור זה לא מספיק. הקבלנים פוגשים שוק נטול רוכשים, שבעצמם מתקשים לקחת משכנתאות ולממן רכישת דירה במחירים הגבוהים היום. התוצאה הישירה היא ירידות מחירים, שצפויות ללוות אותנו לאורך 2023. גם בבנק לאומי צופים המשך ירידה בקצב עליית מחירי הדיור, אחרי שאתמול נרשמה לראשונה מאז 2021 האטה ראשונה בקצב העלייה השנתי. בבנק אף חוזים ירידות מחירים מתונות בשנתיים הקרובות.
בעוד שבשוק הדיור שמסובסד על ידי המדינה (מחיר למשתכן ודירה בהנחה) הקבלנים לא יכולים להוריד את המחירים: שם המחיר נקבע מראש והוא מלכתחילה משקף רווחיות קטנה יותר; בשוק החופשי המחירים עדיין גבוהים וניתן להוריד אותם. בשנה החולפת עלו מחירי הדיור בכ-22%, לכן, קבלן שקנה מגרש לפני יותר משנה יכול לתת הנחה ועדיין להרוויח יפה מאוד. כלומר יש עוד הרבה לאן לרדת.
ירידה לצורך עלייה?
הקבלנים, שניסו בחודשים האחרונים להשאיר את מחירי הדירות החדשות גבוהים, מודים כעת שיש צורך להוריד מחירים על מנת להיפטר ממלאי הדירות, וזה ניכר בנתוני החודש החולף. עם זאת, הם מזהירים כי מדובר ב"ירידה לצורך עלייה". בשיחה עם N12 ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים, טוען כי לצד המחירים הנמוכים, גם קצב התחלות הבנייה יורד, ויירד עוד ברבעון הרביעי.
"נראה כי הריבית העולה משפיעה על הביקוש, ורוכשים רבים נמנעים מלקנות דירה", טוען סרוגו. "אבל תוך מספר חודשים, האינפלציה תתחיל להתייצב, והריבית תרד, ואותם הרוכשים יחזרו לשוק. וכשכולם יחזרו ביחד - המחירים יזנקו למעלה. מוקדם לפתוח שמפניות, ויש נטל על הממשלה להחזיר את הקבלנים לבנות יותר".